Ristrutturazione unità immobiliare che divido in due unità

[ginore]

Sono proprietario di una vecchia casa, singola (ci posso girare intorno).
Voglio recuperarla perché ha delle buone potenzialità e ricavarne due unità separate: in una andrei io e nell'altra mio figlio.

Domande:
1. sono obbligato ad accatastare come due unità immobiliari distinte o posso accatastarla come unica unità?
2. io preferirei se possibile accatastare come unica abitazione: in tale ipotesi posso chiedere due utenze distinte di luce, acqua, gas e linea telefonica?

Infine, anche se credo di non essere nella sezione più adatta, allo stato attuale, a quali bonus potrei accedere tenero conto che si tratta di manutenzione straordinaria con creazione del c.d. cappotto, installazione di caldaia a condensazione e posa di fotovoltaico?

Grazie.

 

[Seth]

Attendi le risposte di chi è più esperto di me, ma così a lume di naso mi pare che la tua domanda contenga già la risposta: se vuoi ricavare “due unità separate”, mi pare consequenziale che dovrai frazionare e accatastare come due unità immobiliari distinte, cioè per quello che sono. Tanto più che i due appartamenti saranno abitati da due famiglie diverse che vorranno utenze distinte di luce, acqua, gas, telefono, come hai spiegato.
Ad ogni modo sentirei un geometra, anche per verificare se nel regolamento comunale c’è qualche impedimento al frazionamento.

 

[vittorievic]

Domande:
1. sono obbligato ad accatastare come due unità immobiliari distinte o posso accatastarla come unica unità?

secondo me stai commettendo l'errore che commette il 90% degli italiani. In un immobile aspetto prevalente è la conformità urbanistica data dal comune non la conformità catastale. Il Catasto è un organismo la cui finalità è quella di censire gli immobili per far pagare le tasse. Quindi tu puoi presentare la documentazione per la creazione di due unità immobiliari, puoi anche farle registrare al catasto a due proprietà differenti ma tale documentazione sarà una documentazione "farlocca" perché le registrazioni catastali non sono probanti sia la proprietà (che la certifica l'l'Agenzia del Territorio, ex Conservatoria dei Registri Immobiliari; cioè ci vuole un atto che certifica e giustifichi la proprietà) e sia la conformità urbanistica (che la rilascia il Comune attraverso il Permesso di Costruire e di conseguenza l'abitabilità).

2. io preferirei se possibile accatastare come unica abitazione: in tale ipotesi posso chiedere due utenze distinte di luce, acqua, gas e linea telefonica?

se tutto rimane una sola unità immobiliare non potrai avere due utenze distinte perché luce e gas vanno per unità immobiliare. Se per avere due allacci frazioni l'appartamento uno dei due appartenenti per te diventa seconda abitazione con tutto quello che ne consegue dal punto di vista fiscale.

 

[ginore]

secondo me stai commettendo l'errore che commette il 90% degli italiani. In un immobile aspetto prevalente è la conformità urbanistica data dal comune non la conformità catastale. Il Catasto è un organismo la cui finalità è quella di censire gli immobili per far pagare le tasse. Quindi tu puoi presentare la documentazione per la creazione di due unità immobiliari, puoi anche farle registrare al catasto a due proprietà differenti ma tale documentazione sarà una documentazione "farlocca" perché le registrazioni catastali non sono probanti sia la proprietà (che la certifica l'l'Agenzia del Territorio, ex Conservatoria dei Registri Immobiliari; cioè ci vuole un atto che certifica e giustifichi la proprietà) e sia la conformità urbanistica (che la rilascia il Comune attraverso il Permesso di Costruire e di conseguenza l'abitabilità).

se tutto rimane una sola unità immobiliare non potrai avere due utenze distinte perché luce e gas vanno per unità immobiliare. Se per avere due allacci frazioni l'appartamento uno dei due appartenenti per te diventa seconda abitazione con tutto quello che ne consegue dal punto di vista fiscale.

Grazie del contributo.
A questo punto ti chiedo come procedersti tu specificando quale è la situazione di partenza:
Unica unità i. intestata a me e mia madre al 50% ciascuno. Voglio ricavare 2 unità: in una andrò ad abitare io e mia moglie; nell'altra rimarrà la mia vecchia madre (solo successivamente alla sua dipartita eventualmente entrerà mio figlio).

Ben vengano suggerimenti .

 

[basty]

Considererei anche un secondo aspetto, oltre all’aspetto urbanistico.

Se l’immobile rimane unico, la “coabitazione” di due nuclei familiari con rapporti di parentela stretti, comporta un unico nucleo familiare, unico ISEE, ecc.

 

[Seth]

secondo me stai commettendo l'errore che commette il 90% degli italiani. In un immobile aspetto prevalente è la conformità urbanistica data dal comune non la conformità catastale. Il Catasto è un organismo la cui finalità è quella di censire gli immobili per far pagare le tasse. Quindi tu puoi presentare la documentazione per la creazione di due unità immobiliari, puoi anche farle registrare al catasto a due proprietà differenti ma tale documentazione sarà una documentazione "farlocca" perché le registrazioni catastali non sono probanti sia la proprietà (che la certifica l'l'Agenzia del Territorio, ex Conservatoria dei Registri Immobiliari; cioè ci vuole un atto che certifica e giustifichi la proprietà) e sia la conformità urbanistica (che la rilascia il Comune attraverso il Permesso di Costruire e di conseguenza l'abitabilità).

se tutto rimane una sola unità immobiliare non potrai avere due utenze distinte perché luce e gas vanno per unità immobiliare. Se per avere due allacci frazioni l'appartamento uno dei due appartenenti per te diventa seconda abitazione con tutto quello che ne consegue dal punto di vista fiscale.

Però, scusate, un conto è la convenienza fiscale (o ai fini ISEE, di segno diverso, come fa notare Basty) e altro conto quel che dovrebbe essere la procedura secondo legge.
Se lui realizza opere che dividono la casa in due appartamenti separati, dovrebbe comunicare il frazionamento al Comune ai fini urbanistici e al Catasto ai fini catastali. Se poi in pratica non lo fa per risparmiare sulle tasse o sul costo del geometra, vabbè, è un altro discorso, però in sostanza starebbe aggirando la legge, correggetemi se sbaglio.

 

[basty]

Però, scusate, un conto è la convenienza fiscale (o ai fini ISEE, di segno diverso, come fa notare Basty) e altro conto quel che dovrebbe essere la procedura secondo legge.
Se lui realizza opere che dividono la casa in due appartamenti separati, dovrebbe comunicare il frazionamento al Comune ai fini urbanistici e al Catasto ai fini catastali. Se poi in pratica non lo fa per risparmiare sulle tasse o sul costo del geometra, vabbè, è un altro discorso, però in sostanza starebbe aggirando la legge, correggetemi se sbaglio.

Non sbagli. E francamente sono quelle “scoperte” che finiscono per essere controproducenti. Ma piacciono tanto a noi italiani

 

[vittorievic]

Unica unità i. intestata a me e mia madre al 50% ciascuno. Voglio ricavare 2 unità:

questa suddivisione proprietaria non l'avevi specificata.

In sostanza, se le cose stanno secondo gli ultimi aggiornamenti, questa dovrebbe essere la prassi:
1) Presentazione di CILA o SCIA in Comune per la suddivisione della unità immobiliare i due unità immobiliari. (I due appartamenti rimarrebbero al 50% tra te e tua madre)
2) Scambio reciproco delle percentuali di proprietà (da farsi da un notaio) in modo che tu abbia il 100% di piena proprietà sull'appartamento A) e tua madre il 100% di piena proprietà sull'appartamento B).
3) Aggiornamento Catastale
4) Nuovi allacci gas ed elettricità.

 

[basty]

Il passo 2 non è essenziale, ma forse opportuno per azzerare l’IMU.

 

[Seth]

Una ulteriore considerazione sulla divisione potrebbe essere che se ginore andasse prematuramente a fare compagnia al Padreterno sua moglie non conserverebbe il diritto di abitazione sull’intero fabbricato ma sulla sola unità “tetto coniugale”. Ma ciò pare in linea con il progetto di destinare l’altra parte alla anziana madre e poi eventualmente al figlio.