Ristrutturazione terrazzo privato

[LaMi]

Buongiorno,
nel mio condominio in un appartamento al piano terra c'è una terrazza privata che funge anche da soffitto ad un garage privato sottostante, che ha accesso dal cortile condominiale.
La terrazza è proprietà ed uso esclusivo dell'appartamento di un condomino e il garage è proprietà ed uso esclusivo di un altro condomino.
L'amministratore ha suddiviso la spesa per il rifacimento di questo terrazzo in questo modo:
- 1/3 al proprietario del terrazzo
- 2/3 al proprietario del garage
cioè la stessa suddivisione che si usa per il lastrico solare privato che è anche tetto di un condominio.
È una suddivisione corretta?
Non dovrebbe essere considerato come un fatto privato tra i due condomini coinvolti?
Se nel garage vi sono danni da infiltrazione non è imputabile il danno alla proprietà del terrazzo privato che non ha manutenuto sufficientemente bene la sua proprietà?
Spero di essermi sufficientemente spiegata e ringrazio chi vorrà rispondermi.

 

[User_29045]

Temo sia una suddivisione corretta, se non altro perché, anni fa, in un condominio dove ho l'appartamento come seconda casa, è successa una cosa molto ma molto simile.

- Terrazza privata dell'appartamento del proprietario al primo piano,
- ... che funge da tetto per un garage condominiale costituito da 7 posti auto, di proprietà esclusiva di altrettanti 7 condomini

L'amministratore ha fatto pagare 1/3 del lavoro al proprietario della terrazza privata.
I restanti 2/3 sono stati ripartiti ai 7 proprietari di 7 posti auto, ciascuno in base ai suoi millesimi di proprietà nella sola autorimessa condominiale.

Nella fattispecie, uno dei 7 proprietari di posti auto era anche il proprietario della terrazza sovrastante, cosicché costui ha pagato 1/3 + la sua quota millesimale dei restanti 2/3.

 

[User_29045]

Non dovrebbe essere considerato come un fatto privato tra i due condomini coinvolti?

Ma infatti è stato considerato un fatto privato. La legge stabilisce che chi sta sopra paga 1/3, chi sta sotto paga 2/3.

 

[User_29045]

Se nel garage vi sono danni da infiltrazione non è imputabile il danno alla proprietà del terrazzo privato che non ha manutenuto sufficientemente bene la sua proprietà?

Tutte le terrazze prima o poi vanno rifatte perché la guaina impermeabilizzante si rovina e lascia passare l'acqua verso le proprietà sottostanti.
Nel caso del mio condominio, la terrazza da sopra appariva perfettamente asciutta (mattonelle non rotte e ben conservate, quindi nessuna accusa di incuria e disinteresse da parte della proprietà soprastante) e in ottimo stato di conservazione, mentre da sotto l'infiltrazione era evidente in occasione di abbondanti piogge.
Le infiltrazioni sono subdole perché l'acqua "cammina sottoterra" e spesso è difficile capire anche il punto dove parte l'infiltrazione, e si usano le rilevazioni a raggi infrarossi per effettuare verifiche non distruttive prima di intervenire col trapano e iniziare a scavare.
In ogni caso la terrazza funge da tetto al sottostante che beneficia di questo tetto finché non si verificano le infiltrazioni, quindi al momento di riparare è corretta la ripartizione legale 1/3 sopra, 2/3 sotto.

 

[plutarco]

Credo che quanto stabilito dall'amministratore sia corretto.

 

[LaMi]

Terrazza privata dell'appartamento del proprietario al primo piano, che funge da tetto per un garage condominiale costituito da 7 posti auto, di proprietà esclusiva di altrettanti 7 condomini

In questo caso il garage non è condominiale ma privato e in realtà è lui il danneggiato dalle infiltrazioni. Come è possibile che sarebbe quello che deve pagare di piú?
Ad esempio io in casa ho avuto un danno da una perdita dello scarico dell'inquilina del piano di sopra che aveva impianto vecchio e mai rinnovato.
Avrei dovuto quindi pagare io 2/3 del ripristino del mio soffitto danneggiato?
In questo caso se ne è occupata invece l'assicurazione condominiale stipulata.
Non sarebbe quello del terrazzo/garage un caso analogo?

 

[vittorievic]

nel mio condominio in un appartamento al piano terra c'è una terrazza privata che funge anche da soffitto ad un garage privato sottostante,

si dice terrazza a livello quella parte dell'edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile esclusivamente dalla sua unità immobiliare, e che contemporaneamente funge anche da copertura a una o più unità immobiliari.
In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).
Art. 1126. del c.c.
Lastrici solari
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

 

[vittorievic]

In questo caso il garage non è condominiale ma privato e in realtà è lui il danneggiato dalle infiltrazioni.

se la copertura fosse solo sua pagherebbe il 100%. Come già spiegato il lastrico solare e la terrazza a livello, servono principalmente da copertura a coloro che stanno sotto la proiezione verticale della terrazza o del lastrico.

 

[Dimaraz]

In questo caso il garage non è condominiale ma privato e in realtà è lui il danneggiato dalle infiltrazioni. Come è possibile che sarebbe quello che deve pagare di piú?
Ad esempio io in casa ho avuto un danno da una perdita dello scarico dell'inquilina del piano di sopra che aveva impianto vecchio e mai rinnovato.
Avrei dovuto quindi pagare io 2/3 del ripristino del mio soffitto danneggiato?
In questo caso se ne è occupata invece l'assicurazione condominiale stipulata.
Non sarebbe quello del terrazzo/garage un caso analogo?

Partendo dalla fine...il caso che citi ha un presupposto diverso: se il "danno" è causato da una rottura di tubo privato allora la responsabilità è integralmente del proprietario/utilizzatore del tubo.

Anche nel caso di lastrico solare (o di equiparato "terrazzo a livello" si applicherà la responsabilità integrale al proprietario superiore qualora si evidenziasse che:'infiltrazione sia imputabile a "colpa" (calpestioo ove vietato, forattura da radici di piante/alberi su giardino pensile, o che le stesse abbiano ostruito gronde e canali di scolo, errato fissaggio di suppellettili etc.)...oppure per diversa convenzione su RdC.

Qualora il "tetto/terrazzo" funga da viale di transito per mezzi a motore il riparto sarà 50/50 (salvo passino con un Tir o altro "Mezzo Pesante" per il quale si rientra nella casistica del "dolo/colpa").

Negli altri casi vale il citato 1/3-2/3.

 

[User_29045]

Partendo dalla fine...il caso che citi ha un presupposto diverso: se il "danno" è causato da una rottura di tubo privato allora la responsabilità è integralmente del proprietario/utilizzatore del tubo.

Come già precisato dall'utente @Dimaraz , il 1° post fa intuire una infiltrazione PLUVIALE perché si parla di terrazza (e quindi all'aperto) sotto la quale ci sta un box.

Ben diverso è il caso in cui l'infiltrazione al box è causata dalla rottura di un tubo di proprietà privata al piano di sopra, nel qual caso la responsabilità - se il tubo appartiene alla parte PRIVATA dei tubi - è del piano di sopra, altrimenti è responsabilità condominiale e si fa intervenire l'assicurazione e stanno tutti felici e contenti.

In linea generale i tubi orizzontali vengono considerati di proprietà privata, e quelli verticali vengono considerati di proprietà comune e quindi condominiali.
Ciononostante, esistono sporadici casi di tubi orizzontali che sono condominiali e non privati.
Quando si verifica un'infiltrazione è sempre necessaria una ricerca del guasto, magari in modo non invasivo utilizzando la tecnologia a infrarossi, dopodiché si riesce a decidere in modo mirato dove "aprire", e si verifica la responsabilità, riparando il danno.