Ristrutturazione Locale Commerciale : clausole

[barbaralg81]

Il Conduttore decide di ristrutturare il locale ad uso commerciale, il locatore ha concesso la sua autorizzazione ai lavori.
Nell'autorizzazione ha inserito la clausola cito testuale"dichiara che tutte le opere dei lavori saranno a carico della scrivente società conduttrice e che eventuali addizioni e miglioramenti e conseguenti plusvalori all'immobile locato, resteranno a favore della proprietà senza che per questo dobbiate riconoscerci alcun compenso".
A parte che odora di ricatto, ma si po contestare la clausola ritenendola come vessatoria? anche perché nel contratto in vigore le opere in questione sono regolate da legge non c'era una clausola simile alla firma del contratto che poteva farlo rifiutare, è solo contenuta nel documento d'autorizzazione dei lavori.
Gradirei avere risposte da un giudice o da avvocati e sapere se ci sono sentenze su analoga situazione, perché il mio commercialista ha chiesto a degli avvocati ma con risposte controverse chi dice di si che è vessatoria e chi dice di no che non lo è.
grazie barbara.

 

[teofilatto]

Nei contratti di solito si inserisce una clausola di questo tipo " eventuali migliorie non saranno indennizzate". É messa giù dura, ma mi pare legale, premesso che comunque può essere materia di trattativa

 

[raffaelemaria]

non sono giudice né avvocato- occorre vedere quali opere prevede la ristrutturazione, se sono opere che impongono le norme per l'attività particolare del conduttore direi che restano a carico del conduttore ( es prevenzione incendi-particolari adeguamenti igienico sanitari per una attività specifica, ecc) . Se sono opere che riguardano l'immobile perché non a norma direi che riguardano il locatario (es. impianti elettrici). Un esempio limite: se commercio esplosivi piuttosto che oro la ristrutturazione deve prevedere adeguamenti differenti dell'immobile. Considera che in futuro un nuovo conduttore potrà esercitare una attività commerciale differente dall'attuale e quindi quanto realizzato ora non aumenta di valore l'immobile perché inutile alla nuova attività. Soprattutto per quanto è "voluttuario" non può pretendere il conduttore che il locatario contribuisca alle spese. Va quindi verificato se l'immobile nello stato attuale è agibile dal punto di vista igienico sanitario e impiantistico, se sì ,direi che il conduttore nulla può pretendere dal locatario.

 

[adimecasa]

tutto dipende dai vostri accordi, se vengono accettati da ambi le parti non vedo nessun ricatto o vessatorio, gli accordi o si accettano o si respingono, ciao

 

[Adriano Giacomelli]

"Nell'autorizzazione ha inserito la clausola cito testuale"dichiara che tutte le opere dei lavori saranno a carico della scrivente società conduttrice e che eventuali addizioni e miglioramenti e conseguenti plusvalori all'immobile locato, resteranno a favore della proprietà senza che per questo dobbiate riconoscerci alcun compenso".
Vi siete accorti che ci sono due incongruenze nel testo???
1) Il Locatore, dovrebbe essere lui che scrive l'autorizzazione ai lavori dice: "a carico della scrivente ....ma lo scrivente è il locatore e non il conduttore!
2) Il locatore, dovrebbe essere lui che scrive l'autorizzazione ai lavori dice: "resteranno a favore della proprietà (concetto giuridico esatto) senza che per questo dobbiate riconoscerci al cun compenso????" Oltre ai manufatti anche un compenso???'

Comunque, come ti è stato detto, le migliorie fisse restano al locatore, il quale, attenzione, se non le vuole, ti può obbligare a smantellare per lo stato ante locazione.

 

[mapeit]

Il Conduttore decide di ristrutturare il locale ad uso commerciale, il locatore ha concesso la sua autorizzazione ai lavori.
Nell'autorizzazione ha inserito la clausola cito testuale"dichiara che tutte le opere dei lavori saranno a carico della scrivente società conduttrice e che eventuali addizioni e miglioramenti e conseguenti plusvalori all'immobile locato, resteranno a favore della proprietà senza che per questo dobbiate riconoscerci alcun compenso".
A parte che odora di ricatto, ma si po contestare la clausola ritenendola come vessatoria? anche perché nel contratto in vigore le opere in questione sono regolate da legge non c'era una clausola simile alla firma del contratto che poteva farlo rifiutare, è solo contenuta nel documento d'autorizzazione dei lavori.
Gradirei avere risposte da un giudice o da avvocati e sapere se ci sono sentenze su analoga situazione, perché il mio commercialista ha chiesto a degli avvocati ma con risposte controverse chi dice di si che è vessatoria e chi dice di no che non lo è.
grazie barbara.

Se un conduttore chiede l'autorizzazione per eseguire dei lavori di modifica ai locali affittati, tali da renderli più adatti all'esercizio della propria attività, il locatore ha tutto il diritto di autorizzarli pretendendo contestualmente:
1) che al termine della locazione e prima del rilascio i locali vengano riportati allo stato precedente a cura e spese del conduttore;
2) che nessun onere venga addebitato al locatore stesso per l'esecuzione dei lavori.
Non vedo pertanto perché questa clausola dovrebbe essere "vessatoria".

 

[adimecasa]

Per tua comodità mi chiedi di autorizzarti a portare modifiche nei miei locali per il lavoro che devi svolgere, ti autorizzo, e mi dici ora, che è una clausola vessatoria,??? non credo proprio Ciao

 

[barbaralg81]

le clausole vessatorie sono quelle clausole che ledono un diritto di una parta a favore dell'altra. Dato che l'art. 1592 prevede che le migliorie che non si possono smontare, il proprietario deve corrispondere una parte delle spese se espressamente autorizzate. mentre l'art. 1593 riguarda quelle migliorie che possono essere smontate dal conduttore e portate via a meno che il locatore non le paghi e le tenga.
se i pavimenti sono logori con dei buchi risalenti agli anni 70, le finestre si chiudono male a vetro singolo, impianto elettrico con forti dispersioni, voi cosa fareste accettereste la clausola ho attendereste la scadenza del contratto per chiedere la buona uscita e lasciare i locali? Anche perché l'affitto ho chiesto in giro è del 40% superiore a quello che chiedono chi li ha vuoti

 

[mapeit]

Riguardo ai "miglioramenti" (di cui parla l'art. 1592 C.C.) essi devono essere considerati tali espressamente anche dal proprietario, meglio se oggetto di uno specifico accordo.
Faccio un esempio:
Se il conduttore sostituisce il pavimento logoro in parquet con un pavimento nuovo in piastrelle di ceramica, questo può essere decisamente opinabile come miglioramento.
Oppure se il conduttore sostituisce gli infissi in legno datati e a vetro singolo con infissi nuovi in PVC e vetrocamera, il proprietario potrebbe non essere d'accordo in quanto potrebbero non essere adatti alla tipologia di edificio.
In questi casi meglio sarebbe concordare dettagliatamente tra le parti i lavori da attuare (materiali, tipo di intervento e costi) e poi definire le compartecipazioni alle spese.
Infatti nessuno obbliga il conduttore a prendere in locazione un immobile deteriorato, fatiscente e inadeguato alla sua attività e questi non può nemmeno pretendere che dopo sottoscritto il contratto (nel quale ha dichiarato che ha trovato l'immobile adatto allo scopo che gli viene destinato), il proprietario spenda per ristrutturarglielo a suo piacimento. Può invece pretendere che il proprietario provveda a riparare difetti occulti o vizi di cui non poteva essere a conoscenza al momento della sottoscrizione del contratto, oppure effettui opere di straordinaria manutenzione resesi necessarie in seguito a deperimento nel protrarsi del rapporto contrattuale.

 

[adimecasa]

Per barbarag81 - vorrei vedere se si porta via i serramenti , i pavimenti, cosa, se ne fa, e poi deve ripristinare il tutto, meglio un buon accordo e sfruttare per bene le migiorie fatte, e in caso di risoluzione lascarsi con una buona stretta di mano,