Ristrutturazione cortile comune

[Totavv]

Sono un nuovo membro appena registrato ed è la prima volta che scrivo su un forum. Abito nel centro storico del mio paese ed accedo alla mia abitazione direttamente dalla strada attraversando però un cortile comune di circa 100 mq anche con l'auto per parcheggiare nel mio garage. nella mia stessa situazione ci sono tre altre abitazioni che hanno il garage ed un'altra abitazione che ha solo l'accesso pedonale (nel senso che non ha garace con accesso dal cortile ma solo una porta di entrata).
In questi ultimi anni abbiamo fatto la pavimentazione con il solo massetto in cemento, ma è stato poi rotto e rifatto per far passare le tubazioni prima dell'acqua, poi del metano ed infine quelle della fogna nera alla quale non non tutti si sono allacciati. Il cortile è preticamente un mosaico di pezze di riparazioni e necessita pertanto di una idonea pavimentazione. Io e mio fratello, che siamo i due inquilini più interessati perchè viviamo con tutta la famiglia da oltre trent'anni, abbiamo deciso di posare un pavimento che si adatti si al centro storico ma che nello stesso tempo possa essere rimosso e messo a posto se si devono fare altre eventuali riparazioni e quindi abbiamo pensato alla Basola anticata Yellov sp 3/5 cm doppia faccia a correre (detta pietra albanese). Da un interpello formale con gli altri coinquilini sembra che siano tutti d'accordo a contribuire alla spesa. Purtroppo però sembra che la spesa ammonti tra i 6000 ed i 9000 euro e quindi il problema è: in che misura devono partecipare alla spesa i vari coinquilini? Non li chiamo condomini perchè questo è l'altro problema: siamo membri di un condominio anche se solo per il cortile e quindi le cose vanno fatte seguendo le procedure condominiali oppure no? Qualcuno può esimersi dal pagare la propria quota? e quale è la quota da calcolare.
Ed ancora possiamo io e mio fratello fare i lavori da soli? Occorre firmare qualche verbale tra i coinquilini per l'autorizzazione dei lavori? in ultimo posso io fare da solo una porzione del cortile fino al mio accesso carrabile?
Vi ringrazio se volete darmi una mano a risolvere i vari punti interrogativi e vi ringrazio in anticipo. Totò

 

[salves]

Ciao totoavv
La ripartizione viene fatta secondo i criteri stabiliti dall'art. 1123 comma due.
Il problema è penso che non abbiate le quote millesimali il che ha un costo non indiferente per la sua redazione che vista la particolarità delle cose che avete in comune vedi diverso uso del cortile per uno dei coinquilini consiglierei di farli redigere da un tecnico che vi assisterà anche per i lavori e quanto cìè da fare per i lavori.
Penso che l'attesa della redazione di tuto questo non pregiudichi l'uso della cosa comune e che non ci sia una imminente urgenza.
Ciao salves

 

[ergobbo]

siamo membri di un condominio anche se solo per il cortile e quindi le cose vanno fatte seguendo le procedure condominiali oppure no?

Si e Si

Qualcuno può esimersi dal pagare la propria quota?

Se fate tutto per benino, con assemblea regolarmente convocata, tenuta e verbalizzata che approvi i lavori, il preventivo di spesa e una modalità di riparto delle spese (sarebbe meglio il riparto definitivo, ma visto che non sapete ancora quanto andrete a spendere...): no.
Se poi qualcuno non paga, fate un bel decreto ingiuntivo.

e quale è la quota da calcolare

Salvo diversa delibera assembleare, il totale delle spese documentabili diviso in maniera proporzionale tra i condomini. Poiché, come giustamente dice Salves, probabilmente non avete una tabella millesimale, è opportuno che, contestualmente all'approvazione dei lavori, decidiate in assemblea come dividere le spese.

possiamo io e mio fratello fare i lavori da soli?

Non credo ci siano problemi, salvo il fatto che potreste avere problemi a farvi pagare un centesimo più di quanto spendete per i materiali. Ovviamente sempre che l'assemblea non vi riconosca PRIMA un compenso...

Occorre firmare qualche verbale tra i coinquilini per l'autorizzazione dei lavori?

Se intendi l'autorizzazione del condominio, sarebbe buona cosa farlo per evitare possibili controversie successive all'esecuzione. Se il lavoro richiede autorizzazioni da parte degli uffici pubblici, ti conviene chiedere al tuo comune.

in ultimo posso io fare da solo una porzione del cortile fino al mio accesso carrabile?

Si. Ma lo fai esclusivamente a tue spese.

 

[Totavv]

Vi ringrazio della rapida risposta molto esauriente. In conclusione quindi siamo un condominio da costituire: Ma non c'era un numero minimo di condomini previsto dalla legge, noi siamo appena in cinque, forse. Come si può sapere se tutti quelli che accedono al cortile hanno il diritto di farlo?

 

[meri56]

Non li chiamo condomini perchè questo è l'altro problema: siamo membri di un condominio anche se solo per il cortile e quindi le cose vanno fatte seguendo le procedure condominiali oppure no?

Non mi sembra che si tratti di un condominio, bensì di una comunione. In questo caso basterebbe regolarsi secondo gli articoli del codice civile (art. 1100 e seguenti).

 

[ergobbo]

Vi ringrazio della rapida risposta molto esauriente. In conclusione quindi siamo un condominio da costituire: Ma non c'era un numero minimo di condomini previsto dalla legge, noi siamo appena in cinque, forse. Come si può sapere se tutti quelli che accedono al cortile hanno il diritto di farlo?

Il condominio sorge in maniera autonoma non appena un immobile viene ad avere più di un proprietario e indipendentemente dalla volontà dei condomini.
Non importa se non mai stato costituito formalmente
La regola vale anche se si è solo in due (condominio minimo). Purché l'oggetto della comunione sia un bene immobile, non si tratta di comunione ma di condominio. Le norme del Codice civile che lo regolano sono quelle dalla 1117 alla 1139.

Il numero dei condomini a cui ti riferisci riguarda solo la necessità di nominare un amministratore (se più di 4 è obbligatorio) e l'adozione di un regolamento (se superiore a 10).

Per sapere di chi è quel cortile e chi vi abbia sopra diritti reali o servitù puoi solo fare ricerche presso gli uffici pubblici preposti, a iniziare dal catasto urbano. O, ancora meglio, dare incarico, a un tecnico che lo faccia per te.

 

[condobip]

Il condominio sorge in maniera autonoma non appena un immobile viene ad avere più di un proprietario e indipendentemente dalla volontà dei condomini.
Non importa se non mai stato costituito formalmente
La regola vale anche se si è solo in due (condominio minimo). Purché l'oggetto della comunione sia un bene immobile, non si tratta di comunione ma di condominio. Le norme del Codice civile che lo regolano sono quelle dalla 1117 alla 1139.

Infatti;
Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria deldiritto di proprietà sulleparti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)
La nascita di un condominio infatti non postula un formale atto costitutivo, ma si verifica pleno jure con la costruzione sul suolo comune o con il frazionamento da parte dell’unico proprietario pro indiviso di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti, in proprietà esclusiva (Cass. 78/4769). Ciò è vero anche ove si consideri che in caso di frazionamento della proprietà di un edificio a seguito del trasferimento dell’originario unico proprietario ad altri soggetti di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tal momento – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso (Cass. 87/3671).