Risoluzione contratto e calcolo acconto cedolare

[wmar]

Entro la fine del mese di settembre dovrò procedere alla risoluzione del contratto di locazione, con cedolare secca e canone concordato, di un immobile di mia proprietà. L'immobile verrà locato ad un nuovo inquilino a partire dal mese di dicembre. Ora, in sede (17 giugno scorso) di versamento della prima rata dell'acconto della cedolare, avevo calcolato un acconto pari al 95% della cedolare dovuta per l'intero canone annuale, visto che prevedevo di percepire al 31 dicembre, come già accaduto nel 2012, la totalità del canone annuale. Sorge dunque il (solito!) problema relativo al calcolo della seconda rata dell'acconto della cedolare, da versare entro i termine del 2 dicembre p.v. Domande:
- posso ricalcolare, sulla base delle mensilità non percepite e del canone mensile che prevedo di percepire a dicembre, l'acconto dovuto per il 2012 (eventualmente anche tenendo conto della riduzione dell'aliquota [dal 19% al 15%] prevista dall'art. 4, comma 1, del D.L. 102/2013, qualora detta norma dovesse essere confermata dalla legge di conversione)?
- oppure (pena l'irrogazione di una sanzione da parte della amministrazione finanziaria) sono costretto all'adozione del "metodo storico" e, dunque, ad attenermi, in sede di versamento della seconda rata dell'acconto, al calcolo che avevo effettuato a giugno (quando prevedevo di percepire, al 31 dicembre, la totalità del canone annuo)? E qualora fossi costretto all'adozione del "metodo storico", sarò costretto, il prossimo anno, anche al pagamento del saldo di cedolare 2013? E dovrò recuperare in sede di dichiarazione dei redditi per l'anno 2013 la somma versata e non dovuta?

Grazie a chi vorrà chiarirmi le idee.

 

[alberto bianchi]

Puoi fare tutto, ma io al tuo posto ignorerei, almeno per ora, l'aliquota del 15%.
Parli di scadenzsa al 30 settembre, evidentemente a giugno ti sei rivolto ad un Caf e ora devi comunicare le eventuali rettifiche al tuo datore di lavoro.
Se Invece fai tutto da solo, ti conviene aspettare fino alla fine di novembre per avere dei dati più precisi (forse anche la conversione in legge del D.M. che riduce l'aliquota).
Riguardo alle specifiche domande: non sei obbligato al rispetto del "metodo storico", ma in caso di errori di calcolo la colpa ricadrà su di te.
Se non comunichi ( o non apporti ) variazioni all'ammontare calcolato a giugno 2013 è chiaro che avrai un saldo a credito o a minor debito a seconda che la variazione superi o meno il valore del 5% che avresti avuto con il calcolo iniziale.

Ergo: prima di comunicare delle variazioni, io al tuo posto quantificherei l'effetto, e verificherei se ne vale la pena.
Verificherei ciò che gli esperti di diritto chiamano l'an ed il quantum.


P.S.
Ho riletto il tuo quesito , e mi sono reso conto che ti conviene rifare il calcolo scorporando il canone di ottobre e novembre in quanto la casa risulterebbe a disposizione e non locata.
Valgono tutte le altre considerazioni che ho fatto (aliquota, attesa fino a fine novembre, etc).

 

[wmar]

Innanzitutto mille grazie per la risposta. Preciso che nel 730/2013 (che ho presentato già compilato da un CAF) ho optato, come già nel 730/2012 (proprio dopo averne chiarito la possibilità in uno scambio con te ed altri forumisti), per impedire al sostituto d'imposta di effettuare le trattenute relative alla cedolare secca, visto che preferisco effettuare i versamenti della cedolare tramite F24. Con il tuo consenso, alcune domande, per chiarirmi definitivamente le idee:

- quali sono i possibili "errori di calcolo" di cui parli? Esclusivamente quelli che potrebbero risultare da una confronto tra l'imposta versata e i canoni effettivamente percepiti?

- (domanda collegata alla precedente) l'amministrazione finanziaria, ai fini di una verifica "analitica" (cioè semplicemente sulla base dei dati immediatamente disponibili) della correttezza dei versamenti d'imposta, non confronta l'importo della prima rata dell'acconto (il quale importo, da me versato a giugno 2013, implica una certa determinazione dell'ammontare totale dell'acconto) con l'importo della seconda rata dell'acconto? Ti faccio questa domanda, perché solo una risposta negativa implica la possibilità di una rideterminazione dell'acconto in sede di versamento della seconda rata (a novembre 2013). Insomma, ti sto domandando se il "metodo previsionale" può essere adottato anche a novembre (per il versamento della seconda rata dell'acconto), e non solamente a giugno (per il versamento della prima rata dell'acconto).

Ti sarei molto grato se volessi definitivamente chiarirmi le idee.
P.S.
Certamente, la casa risulterà "a disposizione" per due mesi. Ergo, utilizzerò due righi nel 730/2014, sperando che la norma secondo cui l'IMU assorbe il reddito fondario per gli immobili tenuti a disposizioni non venga abrogata dal legislatore (come era sembrato qualche settimana fa).

 

[alberto bianchi]

La questione si semplifica visto che gestisci tu direttamente il calcolo dell'imposta ed il relativo versamento tramite F24.
A questo punto ritengo che possa fare i calcoli in maniera corretta perchè prima dell 30 novembre scadrà il termine per la conversione o meno del D.M. ed avraì di conseguenza l'aliquota da applicare (19 %, oppure 15% se verrà confermata la retroattività al 01/01/2013).
Risposta alle ultime 2 domande:
- l'errore di calcolo era un'ipotesi basata sulla norma non definitiva ;
- L'Agenzia delle Entrate effettua una verifica dei calcoli solo dopo la dichiarazione dei redditi (ex-post) ad anno fiscale concluso e. La verifica della congruità del primo acconto la farà basandosi anche sui dati della dichiarazione precedente. Se l'importo versato sarà superiore o uguale a quello che risulta dal confronto con i dati del 2012 non avrà niente da eccepire in quanto coinciderà con il metodo storico.
- per quanto riguarda la seconda rata, è consentito il metodo previsionale ( a favore del contribuente) e l'Agenzia delle Entrate chiaramente verificherà il motivo delle variazioni
in meno. Sulla base dell'imponibile annuale ricalcolerà il 95 % e, se i versamenti sono stati effettuati correttamente, rileverà che il primo acconto sarà superiore al 40 % mentre la seconda verrà calcolata per differenza. Ma sarà tutto regolare.

 

[wmar]

Ancora grazie per la risposta! Dunque, se ho capito bene:
- se l'importo della prima rata dell'acconto (ovvero l'importo complessivo dell'acconto) è uguale o maggiore a quello versato l'anno precedente (qui 2012), allora l'Agenzia delle Entrate presumerà l'adozione del metodo storico e tutto sarà a priori a posto.
- se l'importo dell'acconto sarà inferiore a quello dell'anno precedente, allora l'Agenzia delle Entrate verificherà la congruenza dell'acconto sulla base della considerazione dell'imponibile assoggettato alla cedolare secca dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi per l'anno in questione (qui 2013).

Ho capito bene?

 

[alberto bianchi]

Corretto, è proprio così !

 

[Enrica 64.]

Dal 2010 fino a maggio 2013 ho affittato un appartamento di mia proprietà, optando per l'applicazione della cedolare secca. L'inquilino non è mai stato brillantissimo nei pagamenti e quest'anno mi ha comunicato la sua decisione di recedere dal contratto il 31/5/13. Come tutti gli anni a giugno con il 730 ho versato il primo acconto sulla cedolare secca ed è già previsto il 2^acconto per novembre. L'appartamento è sfitto da giugno 2013 e lo rimarrà fino al 31/12/13. Io vorrei non farmi addebitare in busta paga a novembre il secondo acconto (€790,00) e pagherei con F24 il saldo della cedolare secca sull'affitto percepito nel 2013 (ho fatto la comunicazione all'Agenzia delle Entrate con mod. 69 nei termini previsti). Facendo il calcolo del 21% sull'affitto, considerando il primo acconto versato, dovrei versare circa € 90,00 a saldo. In fase di 730 (maggio) avevo detto al CAF a cui mi sono rivolta che sarebbe cessato il contratto nel mese di maggio, ma non hanno potuto non prevedere il 2^acconto dicendo che poi avrei riavuto quello pagato in più il prossimo anno. Se l'importo fosse stato accettabile avrei lasciato correre, ma trattandosi di un'anticipazione di €700,00 vorrei, se possibile, evitarlo. Chiedo un consiglio. Ho sentito un funzionario dell'Agenzia delle Entrate e mi ha detto che è possibile chiedere al datore di lavoro di non procedere all'addebito in busta paga, ovviamente mediante comunicazione scritta.
Grazie.

 

[Carlo27]

Scusate se mi inserisco con una mia domanda.
Il 1 ottobre ho affittato un appartamento, ho inviato la denuncia telematica all’Agenzia delle Entrate per la cedolare secca, e ho già avuto la ricevuta.
Ora devo solo aspettare? Quando riceverò la richiesta di pagamento dall’Agenzia delle Entrate?

 

[alberto bianchi]

Per Enrica64,
purtroppo la richiesta al tuo datore di Lavoro dovevi farla entro il 30 di settembre 2013.

 

[alberto bianchi]

Scusate se mi inserisco con una mia domanda.
Il 1 ottobre ho affittato un appartamento, ho inviato la denuncia telematica all’Agenzia delle Entrate per la cedolare secca, e ho già avuto la ricevuta.
Ora devo solo aspettare? Quando riceverò la richiesta di pagamento dall’Agenzia delle Entrate?

L'Agenzia delle Entrate non farà alcuna richiesta di pagamento in quanto il versamento delle imposte avviene tramite autoliquidazione. Dovrai tu personalmente entro il 30 Novembre procedere al pagamento di un acconto mediante F24 e a Giugno 2014, con Mod. 730 o UnicoPf pagherai il saldo 2013 ed il primo acconto 2014.
Se non sei pratico dell'argomento, rivolgiti ad un Caf che con pochi Euro preparerà tutta la documentazione per i pagamenti.