Risoluzione contratto di affitto di azienda

[lucia]

Salve,
sono un imprenditore individuale e nel2015 ho dato in affitto, tramite scrittura privata autenticata da notaio e registrata, la mia azienda ( complesso aziendale avente ad oggetto l'attività di night club con annesso bar da svolgersi nei locali di mia proprietà) ad una srl semplificata che ad oggi non mi ha pagato mai i canoni, nonostante le rassicurazioni.
Il contratto si è rinnovato tacitamente il 18/6/2017 per due anni poiché non ho dato la disdetta nei termini previsti dal contratto (doveva essere inviata tre mesi prima).
Vorrei cortesemente sapere come faccio a risolvere il contratto per inadempimento dell'affittuaria senza fare una causa? Non ho interesse a recuperare i canoni non percepiti perché ho un nuovo soggetto interessato all'affitto che succederebbe al vecchio.Nel contratto non c'è alcuna clausola che preveda al risoluzione immediata per effetto del mancato pagamento del canone. L'attuale affittuaria mi ha detto che acconsentirebbe ad una risoluzione consensuale e andrebbe via, quindi pensavo di farla con una scrittura privata semplice tra le parti, ma la camera di commercio mi ha detto che per la risoluzione anticipata del contratto d'affitto, quindi con modalità diverse da quelle pattuite, è necessario un nuovo atto notarile.
Quindi devo per forza andare dal notaio a fare la risoluzione consensuale? C'è una via alternativa?
Grazie a chiunque può aiutarmi.

 

[Nemesis]

Quindi devo per forza andare dal notaio a fare la risoluzione consensuale?

Sì, poiché occorre un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (dal notaio).

 

[lucia]

Grazie mille per al risposta.
Speravo che per poter risolvere il contratto potesse bastare una lettera in cui diffidavo l'affittuario a pagare i canoni arretrati e in caso di mancato pagamento lo invitavo a lasciare l'immobile restituendomi le chiavi, ma invece devo per forza rivolgermi al notaio!

 

[alberto bianchi]

Grazie mille per al risposta.
Speravo che per poter risolvere il contratto potesse bastare una lettera in cui diffidavo l'affittuario a pagare i canoni arretrati e in caso di mancato pagamento lo invitavo a lasciare l'immobile restituendomi le chiavi, ma invece devo per forza rivolgermi al notaio!

La tua controparte svolge un'attività commerciale e per tale motivo chi ha interesse (fornitori, banche, altri creditori, eventuali dipendenti,etc) deve poter conoscere il vero status finanziario e le eventuali magagne che combina onde potersi cautelare. Ergo la necessità del ricorso al notaio.
Se fosse un privato cittadino i maggiori rischi sarebbero i tuoi.

 

[lucia]

Scusatemi per l'insistenza, ma se io l'ho risolvo senza andare dal notaio e quindi alla risoluzione non vien data pubblicità nel registro imprese in concreto che si rischia? a cosa vado incontro io? E cosa rischia la mia affittuaria?

 

[alberto bianchi]

Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como
RE: Risoluzione contratti di affitto d'azienda - adempimenti
22/02/2016 10:28
Riteniamo che la questione fiscale discenda direttamente da quella civilistica, decisamente delicata; il vero problema è infatti se, per la risoluzione di un contratto di affitto d'azienda, anche in sede fallimentare sia o meno indispensabile la stipula di un atto (atto pubblico o scrittura privata autenticata) davanti a un Notaio.

Personalmente non vediamo come ciò si possa evitare, atteso che non ci pare che la funzione che al di fuori del contesto fallimentare spetta al Notaio, all'interno dello stesso possa essere di competenza del Giudice Delegato, né tantomeno del Curatore.

E' vero che chiedendo informazioni presso l'Agenzia delle Entrate anche a noi è stato risposto che deve essere corrisposta l'imposta nella misura fissa di € 200, indicandoci si presentare non il Mod. 002 (ovvero quello per la comunicazione di avveramento della condizione sospensiva) ma il Mod. 69 (quello "ordinario" per la richiesta di registrazione), ma, in caso di atti per i quali è necessaria la partecipazione del Notaio, è solo lui, il soggetto legittimato a presentare tale modello.

E ciò si coordina con quanto ritroviamo nelle istruzioni delle Camere di Commercio, per la comunicazione al Registro delle Imprese della risoluzione del contratto di affitto d'azienda, nelle quali è individuato come soggetto legittimato il solo Notaio, che dovrà utilizzare il Modulo TA, codice atto A20, e saranno dovuti diritti di segreteria per Є 30,00 e imposta di bollo per Є 65,00 (se la posizione è relativa a una società di capitali), Є 59,00 (se la posizione è relativa a una società di persone) ovvero € 42 (negli altri casi).

La presenza del Notaio risolve il problema dell'imposta di registro, dato che, trattandosi di atto pubblico o scrittura privata autenticata, si applicherà proprio l'art. 28 del T.U.R. citato nel quesito: imposta fissa di € 200.

 

[Antonio Abiuso]

Ai fini della cessazione del contratto d'affitto dell'azienda non ci sono alternative: o l'atto notarile o l'azione giudiziaria per inadempienza, a pena altrimenti di dover sottostare alle imposte sui redditi anche per i canoni non percepiti. Dice un vecchio adagio toscano: meglio arrossire prima che impallidire dopo!