Risoluzione Contratto d'Affitto Commerciale da parte del Conduttore

[simonetta menini]

Secondo il mio punto di vista, l'inquilino puo' dare disdetta al contratto in qualsiasi momento purche' rispetti il preavviso di 6 mesi e comunque con raccondata a.r.. Nel Suo contratto pero' non si fa menzione di tale possibilita' anche se la legge lo prevede. Inoltre non capisco come il conduttore puo' trattenere il deposito cauzionale visto che dovrebbe essere nelle mani del locatore. Comunque il deposito cauzionale, che non copre i canoni non versati, ma solo gli eventuali danni all'immobile, saldo il normale deperimento, deve essere restituito al conduttore dopo la verifica dello stato di manutenzione del locale.

 

[Agata]

Grazie tovrm,
molto esauriente, preciso e chiaro.

 

[Agata]

Grazie mapeit per la collaborazione ed anche per aver precisato che un contratto non è solo un concordare diritti e doveri fra le parti, ma anche e soprattutto un rapporto giuridico.
Infatti il mio inquilino ha preso un pò sottogamba il contratto......in quanto questa repentina risoluzione mi ha arrecato parecchi danni, quali le spese che ho affrontato per adeguare la bottega alla sua attività commerciale e aver rifiutato la richiesta da parte di altri proponenti (probabilmente molto + affidabili, duraturi e rispettosi delle clausole.......chissà)!!!

 

[Agata]

Secondo il mio punto di vista, l'inquilino puo' dare disdetta al contratto in qualsiasi momento purche' rispetti il preavviso di 6 mesi e comunque con raccondata a.r.. Nel Suo contratto pero' non si fa menzione di tale possibilita' anche se la legge lo prevede. Inoltre non capisco come il conduttore puo' trattenere il deposito cauzionale visto che dovrebbe essere nelle mani del locatore. Comunque il deposito cauzionale, che non copre i canoni non versati, ma solo gli eventuali danni all'immobile, saldo il normale deperimento, deve essere restituito al conduttore dopo la verifica dello stato di manutenzione del locale.

Se legge bene è menzionato al punto 1.

 

[simonetta menini]

Il punto 1 parla della normale disdetta alla fine del primo periodo del contratto di locazione comm., cioe' i 6 anni. Io invece generalmente inserisco la clausola che è facolta' del conduttore dare disdetta in qualsiasi momento sempreche' sia inviata almeno 6 mesi prima.

 

[mapeit]

Secondo il mio punto di vista, l'inquilino puo' dare disdetta al contratto in qualsiasi momento purche' rispetti il preavviso di 6 mesi e comunque con raccondata a.r.. Nel Suo contratto pero' non si fa menzione di tale possibilita' anche se la legge lo prevede. Inoltre non capisco come il conduttore puo' trattenere il deposito cauzionale visto che dovrebbe essere nelle mani del locatore. Comunque il deposito cauzionale, che non copre i canoni non versati, ma solo gli eventuali danni all'immobile, saldo il normale deperimento, deve essere restituito al conduttore dopo la verifica dello stato di manutenzione del locale.

Chiariamo questo punto.
Nel contratto, davvero mal formulato, è scritto questo passo al punto 1:
"Qualora 6 mesi prima della scadenza del presente contratto non verrà data da una delle parti disdetta mediante raccomandata A.R., esso s'intende rinnovato per la stessa durata ed alle stesse condizioni, fermo restando quanto previsto dall'art. 29 della legge n. 392/78."
Questa clausola, aldilà del mancato uso del congiuntivo, è da ritenersi nulla perché contraria alla Legge, ovvero a quanto stabilito proprio nell'art. 28 della Legge 392/78, in base al quale per il tipo di attività in questione le parti possono darsi disdetta del tacito rinnovo del contratto solo con 12 mesi di preavviso e mediante lettera raccomandata.
"Art. 28 - Rinnovazione del contratto.
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti."Pertanto l'art. 1 del contratto si applica solo per quanto riguarda la scadenza dei sei anni o dei dodici anni e non nel corso del contratto stesso.
La Legge non vieta però che nel contratto possa essere prevista la possibilità, d aparte del conduttore, di recedere anticipatamente anche durante il normale corso della locazione, con disdetta e preavviso che possono essere definiti nel contratto stesso. Tale possibilità non spetta invece al locatore.
Orbene, nel contratto in questione tale possibilità semplicemente non è prevista.
Pertanto, firmando quel pezzo di carta, il conduttore si è impegnato a locare l'immobile per almeno sei anni. Solo se arrivato al termine del quinto anno avesse inviato la raccomandata a.r. con la disdetta, avrebbe potuto chiudere il rapporto.
Il fatto che la risoluzione anticipata non sia contrattualmente prevista, cara Simonetta Menini, non vuol dire che il conduttore possa recedere dal contratto quando vuole e con il preavviso che vuole, semmai il contrario.

 

[Clematide]

Il conduttore può far cessare anticipatamente, con preavviso di almeno sei mesi, il contratto se tale facoltà è stata prevista contrattualmente. Dal momento che il contratto di Agata non prevede tale possibilità al conduttore (recesso convenzionale), il conduttore può farlo cessare solo se ricorrono gravi motivi (recesso legale). Tali motivi devono essere esplicitati nella comunicazione di recesso. In difetto, il locatore può pretendere il risarcimento del danno rappresentato dalla mancata percezione del canone cui avrebbe avuto diritto sino alla naturale scadenza del rapporto.

 

[simonetta menini]

Recesso del conduttore
E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

 

[Clematide]

Recesso del conduttore
E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Io tale clausola nel contratto allegato da Agata non la vedo...o sono cecato? :-o

 

[mapeit]

Recesso del conduttore
E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

L'art. 27 ultimo comma della legge 392/78 in riferimento alle locazioni commerciali e la legge 431/98 all'art. 3 ultimo comma, nel disciplinare le locazioni ad uso abitativo, consentono al conduttore di recedere dal contratto con preavviso di sei mesi se ricorrono gravi motivi.
Il legislatore non ha elencato quali sono i motivi che consentono il recesso dal contratto di locazione ma la giurisprudenza, negli anni, ha stabilito che affinche' sussistano le condizioni per chiedere il recesso dal negozio locatizio occorre che vi siano fattori oggettivi estranei alla volonta' del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto.
Un esempio di grave motivo nella locazione commerciale potrebbe essere ravvisato nella gravosa situazione economica globale sopravvenuta del conduttore.
La giurisprudenza, e' da sottolineare che non ha invece mai dato rilievo a fattori di carattere soggettivo ritenendo che questi ultimi non siano idonei a giustificare il recesso dal contratto di locazione.
La Corte di Cassazione, ha stabilito che i gravi motivi debbano essere sempre indicati nella richiesta di recesso che deve avere la forma scritta ad substanziam, per poter mettere il locatore nelle condizioni di valutare l'effettiva esistenza di detti gravi motivi.
C'è da dire che parte della giurisprudenza di merito ritiene che e' sufficente l'indicazione di motivi generici per potersi avere il recesso salvo richiesta del locatore che voglia conoscerli in dettaglio.
I gravi motivi, comunque, devono valutarsi contemperando i contrapposti interessi delle parti senza privilegiare ne' il conduttore ne' il locatore.
In conclusione la norma, secondo orientamento costante della giurisprudenza di legittimità, va interpretata nel senso che le ragioni giustificative debbano essere contestuali al recesso stesso ed espresse mediante un unico atto da recapitarsi al locatore a mezzo raccomandata a.r. poiché la sua necessità è conseguente alla logica dell’istituto, in quanto il locatore deve poter conoscere quali sono i motivi giustificativi del recesso fin dal momento in cui il recesso è esercitato e li deve poter conoscere per ragioni che attengono all’essere una parte del contratto.
È infatti solamente sulla base di un chiaro comportamento della controparte contrattuale che il locatore può assumere le proprie determinazioni, eventualmente contestando i motivi di recesso addotti dal conduttore sia sul piano fattuale che della idoneità a legittimare il recesso medesimo.
Non so, sinceramente, se questo caso rientri nei "gravi motivi" e se tali motivi saranno o meno comunicati al locatore, fattostà che un preavviso di sei mesi ci vuole eccome, in qualsiasi caso.