Risoluzione anticipata del contratto d'affitto

[ombrettina]

Salve,mia madre ha affittato 2 stanze piu' servizio della propria abitazione a una famiglia con regolare contratto 4+4.Tale famiglia da 3 mesi non paga il canone di 500 euro,dove sono comprese anche le utenze.Mia madre, per gravi motivi di salute, deve lasciare l'abitazione perche' non puo' piu' vivere da sola.Vorrebbe risolvere anticipatamente alla scadenza il contratto chiudendo tutte le utenze.Chiedo a voi se la cosa e' fattibile dando un preavviso di 3 mesi.Grazie per la risposta

 

[uva]

La proprietaria può disdettare il contratto alla scadenza dell'ottavo anno per evitare il rinnovo automatico di altri quattro anni, rispettando il termine di preavviso di sei mesi.
In questo caso, essendo l'inquilino moroso, può iniziare subito l'azione legale di sfratto per morosità che purtroppo è una procedura un po' lunga.
Però non può chiudere le utenze fino a quando il contratto verrà risolto (cioè chiuso) dal giudice e di conseguenza l'appartamento sia rilasciato spontaneamente dall'inquilino o con l'intervento dell'ufficiale giudiziario.

 

[Dimaraz]

Forse Uva ha fatto un errore scrivendo "...alla scadenza dell'ottavo anno per evitare il rinnovo automatico di altri quattro anni" e intendeva dire alla scadenza del quarto.
Condivido tutto il resto...purtroppo la "morosità" non basta per far uscire subito di casa.

 

[Nemesis]

Forse Uva ha fatto un errore scrivendo "...alla scadenza dell'ottavo anno per evitare il rinnovo automatico di altri quattro anni" e intendeva dire alla scadenza del quarto.

No. Intendeva proprio riferirsi alla seconda scadenza quadriennale.
Alla prima scadenza, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solamente se esiste uno dei motivi elencati nell'art. 3, comma 1 della legge n. 431/1998.

 

[uva]

Concordo con Nemesis: purtroppo i problemi di salute della proprietaria, per quanto gravi, non sono fra quelli richiesti dalla l. 431/1998 per disdettare il contratto alla fine del quarto anno.

 

[Dimaraz]

Vediamo fra questi motivi quelli pertinenti:
Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

......

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”.

Posto che Ombrettina non ha specificato quando sia stato stipulato il contratto e/o quando sarebbe la scadenza "utile" dei primi 4 anni...direi che , con il rispetto dei canonici 6 mesi, non è difficile richiamare la casistica dei punti esposti.

Quindi non è "impossibile" recedere dal contratto...ma solo alla scadenza dei primi 4 anni.

 

[uva]

Il motivo addotto dalla proprietaria (gravi motivi di salute) per disdire il contratto alla scadenza del quarto anno non è fra quelli elencati dalla l. 431/1998. Non essendo un motivo pertinente, non può evitare il rinnovo per altri quattro anni.

Solo se ci troviamo alla fine dell'ottavo anno (scadenza naturale del contratto 4+4) la proprietaria può inviare disdetta senza alcuna motivazione, per evitare un ulteriore rinnovo quadriennale.

Se invece ci troviamo in una scadenza intermedia, il contratto non può essere disdettato dal proprietario. Può essere risolto dal giudice se viene convalidato lo sfratto per morosità.

 

[Dimaraz]

Chi pone la domanda scrive che vorrebbe recedere dal contratto per motivi di salute che non permettono più la vita in autonomia della madre.
Significa che l'abitazione della madre (e non solo le 2 stanze" può :
1-essere destinata a residenza dei figli o dei parenti entro il secondo grado
2-essere venduta a terzi in quanto la madre rimarrà ospite di una csa di cura o si trasferirà presso uno dei parenti. In questo caso gli inquiini con contratto sulle 2 stanze potranno godere solo del diritto di prelazione sull'acquisto.

Tradotto = almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni la madre di Ombrettina (o chi per essa) manderà avviso nei termini di Legge che gli inquilini dovranno sgombrare il locale perchè ricorre 1 dei citati motivi (tralasciando completamente le questioni di salute).
Questo non preclude che entrambe le richiesta vadano perseguite (sfratto per morosità e recessione dal contratto alla scadenza di Legge) qualora si sia in prossimità dei 6 mesi alla scadenza dei 4 anni dalla firma del contratto.

Ovviamente, e limitatamente alla rescissione, questa vale se effettivamente qualcuno dei famigliari si trasferirà nell' abitazione della madre e/o si provvederà alla messa in vendita.
Quindi non per motivi di salute...ma di possibilità ne esistono ben prima degli 8 anni.

 

[wmar]

[...]
Tradotto = almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni la madre di Ombrettina (o chi per essa) manderà avviso nei termini di Legge che gli inquilini dovranno sgombrare il locale perchè ricorre 1 dei citati motivi (tralasciando completamente le questioni di salute).
Questo non preclude che entrambe le richiesta vadano perseguite (sfratto per morosità e recessione dal contratto alla scadenza di Legge) qualora si sia in prossimità dei 6 mesi alla scadenza dei 4 anni dalla firma del contratto.

Dunque il proprietario che abbia azionato un procedimento di sfratto per morosità può, contestualmente a detto procedimento, avvalersi (sulla base delle motivazioni tassativamente indicate dalla legge) della facoltà di diniego della proroga del contratto. Ma se l'inquilino, alla data di scadenza del contratto, non provvede al rilascio dell'immobile, che cosa conviene fare al proprietario? Azionare il procedimento per convalida di sfratto per finita locazione? Oppure limitarsi a riporre le proprie speranze in quello, già azionato, per convalida di sfratto per morosità?

 

[Nemesis]

Dunque il proprietario che abbia azionato un procedimento di sfratto per morosità può, contestualmente a detto procedimento, avvalersi (sulla base delle motivazioni tassativamente indicate dalla legge) della facoltà di diniego della proroga del contratto

La risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente dal locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l’istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell’originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione.
Il pagamento dei canoni arretrati, effettuato dopo l’intimazione dello sfratto per morosità e prima dell’udienza di comparizione per la convalida, non ha effetto ostativo sulla risoluzione del contratto. Esso però fa venir meno la possibilità di pronunziare la convalida, subentrando, se il locatore insiste per il rilascio, l’esercizio dell’ordinaria azione cognitiva, diretta all’accertamento, mediante sentenza, dell’inadempimento e alla dichiarazione di risoluzione del contratto.