Risoluzione anticipata. alcuni chiarimenti

[uva]

il locale in data x come prescritto,non e’ stato riconsegnato libero …
pero dovrei come detto all’inizio avere una prova concreta,incontestabile

Non capisco a quale "prova concreta, incontestabile" ti riferisci.
L'unica "prova" te la puoi procurare andando nel locale (o mandandoci un tuo delegato) il 30 novembre e verificare la situazione.
L'inquilino è presente o non c'è? Ti apre la porta oppure no? Se ti apre, vedi che il locale è vuoto oppure ci sono ancora dei suoi beni?

Forse temi che l'inquilino sostenga (mentendo) di aver liberato il locale e restituito le chiavi? Se così fosse, sarebbe lui che, in mancanza di un verbale firmato da entrambi, non potrebbe dimostrare di averlo fatto.

Se invece non si fa trovare e ti spedisce le chiavi per posta, quando le ricevi fa tu il sopralluogo con un testimone. Se verifichi l'esistenza di suoi beni e/o di danni a lui imputabili, scrivi un verbale dettagliato e firmalo congiuntamente al testimone (possibilmente un avvocato).
Idem se lui non c'è ma ha abbandonato le chiavi sotto lo zerbino, o nella cassetta delle lettere, o da un vicino (sono cose che purtroppo succedono!)

La cosa che ti consiglio di NON fare è entrare in quel locale scassinando la serratura. Commetteresti il reato di "esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose".
Ne abbiamo parlato sovente in questo Forum, specialmente nei casi di inquilini con sfratto esecutivo che continuano ad occupare l'immobile. E il proprietario, logicamente esasperato dai tempi troppo lunghi della giustizia italiana, entra in casa senza aspettare l'intervento dell'ufficiale giudiziario.

 

[shara]

Intanto grazie mille di tutto ed anche per i tuoi preziosi consigli!!
Ora ho sicuramente tutto più chiaro!

Tu scrivi:
Considerando il fatto che il tuo inquilino non ha rispettato il preavviso di 6 mesi ma si è impegnato a pagare le mensilità mancanti, è possibile che si prenda altro tempo per traslocare.

Ed e’ quello che penso anch’io, lui ha due mesi di tempo per trasferire la sua attività da un altra parte (distanza una cinquantina di metri) e contemporaneamente sgombrare il mio…secondo me (una mia ipotesi) ha forse contato sul fatto che io non sono presente e che magari non sarei nemmeno rientrata in quel periodo…ora staremo a vedere cosa fara’ e se nel caso non fa in tempo, se me lo comunichera in "ragionevole" anticipo…qualche dubbio lo nutro anche su questo..vuoi vedere che magari lo fara pure all’ultimo,sperando di trovarmi impreparata?

 

[uva]

se nel caso non fa in tempo, se me lo comunichera in "ragionevole" anticipo…qualche dubbio lo nutro anche su questo

Se nutri, giustamente, qualche dubbio puoi sempre contattarlo verso metà novembre e chiedergli a che punto è il suo trasferimento nell'altro immobile.
Sicuramente hai il suo telefono e la mail; se è una persona educata e ragionevole non dovrebbe aver problemi a tenerti informata sulla tempistica del rilascio.
Se ti aveva versato il deposito cauzionale è nel suo interesse chiedertene la restituzione, che avverrà solo con la firma del verbale di rilascio e consegna chiavi.

 

[basty]

Non è confermato che il conduttore è al momento in regola coi canoni.
Inoltre in genere il recesso anticipato è previsto contrattualmente solo per "gravi motivi"
Ora leggo che il nostro si trasferisce di 50 m: non pare sussistano gravi motivi, almeno a suo carico.

Ricordo pure che i canoni commerciali sono tassati anche se non percepiti per morosità.
Sulle mensilità di preavviso, se libera i locali come promesso e considerata la tua distanza, potrebbe anche essere opportuno un compromesso: dei 4 mesi scoperti ti versa la metà e liberi tutti, senza se e senza ma

 

[uva]

in genere il recesso anticipato è previsto contrattualmente solo per "gravi motivi"

Hai ragione @basty .
Più volte sul Forum abbiamo discusso di questi "gravi motivi", non espressamente elencati dalla legge e difficili da dimostrare.
Per cui mi sembra logico che il locatore lasci perdere: è meglio quando inquilino disdice il contratto e se ne va di sua iniziativa; piuttosto che appellarsi ai "gravi motivi", non accettare la disdetta anticipata e tenersi il locale occupato da uno che magari per ripicca cessa i pagamenti!

Quanto al fatto di essere in regola coi canoni, @shara ha sempre parlato di risoluzione anticipata per disdetta del suo conduttore.
Non ho motivo di ipotizzare che il conduttore sia moroso. Se lo fosse, meglio che se ne vada a fine novembre o poco dopo, piuttosto che iniziare la pratica di sfratto per morosità sostenendone i costi e i tempi.

 

[shara]

Il conduttore e’ in regola coi canoni (ha una tabaccheria, non credo se lo potrebbe permettere di essere moroso, non tanto nei miei confronti quanto con il monopolio..almeno suppongo).

Sui gravi motivi non trovo niente del genere sul mio contratto ma a prescindere da questo, come dice a mio avviso giustamente @uva ,poi va a finire che sia difficile da dimostrare e non ho nessuna intenzione di complicarmi l’esistenza col rischio nemmeno troppo infondato di passare dalla “ragione” al “torto” come mi sembra che ormai avviene in troppi casi…francamente non ho più nessuna fiducia sul rispetto formale delle regole

@basty
Non capisco pero l’ultima parte della tua citazione qui sotto…(?)

Sulle mensilità di preavviso, se libera i locali come promesso e considerata la tua distanza, potrebbe anche essere opportuno un compromesso: dei 4 mesi scoperti ti versa la metà e liberi tutti, senza se e senza ma

ci sarebbe forse il rischio che a chiusura contratto potrebbe non pagarmi le altre 4 mensilità di preavviso, proprio a motivo della chiusura anticipata?…sulla sua disdetta ha pero scritto cosi:
..se in data del 31/03/19 il locale risulti non ancora affittato provvedera a versare le altre 4 mensilità cosi da adempiere al preavviso previsto dalla legge pari a 6 mesi...

allora non potrei sempre rivalermi su quanto appunto ha dichiarato lui stesso..o non farebbe più alcun testo una volta chiuso in anticipo?…ma allora che senso avrebbe una tale disdetta se cio che viene scritto sopra non conta niente?..o no?!

 

[basty]

La mia è solo una constatazione pratica.
Un inquilino che scrive la disdetta in quel modo lo considererei (dall'esterno), anche una persona corretta Ma se poi non ti pagasse tutti questi 4 mesi che fai? Intenti una causa ?
Dimaraz ha risposto mi pare che non ci sono storie: intanto ti paga i 6 mesi di preavviso, quindi sarai tu a dover restituire se per caso affitterai prima della scadenza; e se tu non fossi così corretta, lui ti farebbe causa per 2-3 mensilità?
Nessuno nega la validità di una scrittura privata, ma solo un tribunale potrebbe confermare le tue ragioni, con spese aggiuntive.

Io (magari sbagliando) chiuderei la partita con la cOnsegna delle chiavi, incontrandomi a metà strada tra le mie e le sue esigenze. Con tanti saluti.

 

[uva]

Io chiuderei la partita con la cOnsegna delle chiavi, incontrandomi a metà strada tra le mie e le sue esigenze.

Farei così anch'io: consegna chiavi e firma verbale di rilascio appena il locale è sgombero. Restituzione deposito cauzionale (se c'è) dopo aver appurato che non vi siano danni né conguagli da regolare con l'inquilino.
E contestualmente accordo bonario stragiudiziale sottoscritto dalle parti in cui si stabilisce se e quante mensilità di mancato preavviso il conduttore paga al locatore.
Così ognuno dichiara di non avere null'altro a che pretendere dalla controparte; e la questione è risolta.

 

[shara]

Non avrei nessun problema a fare come dite voi, il punto e’ che potrò rimanere in Italia al massimo un paio di settimane in più dalla data ufficiale di riconsegna…e se non dovessero bastargli nemmeno quelle, come mi dovrei comportare secondo voi?…dovrò’ per forza incaricare qualcuno al posto mio (che non credo lo fara’ a titolo gratuito, direi anche giustamente)

Altra considerazione:
Se,facendo visita al locale pochi giorni prima della chiusura,riscontrassi qualche danno di una certa evidenza, sarebbe forse meglio, in data di riconsegna, presentarmi accompagnato con una persona che per mestiere tratta di ispezioni o cose del genere?

tra l’altro avrei anche pensato che forse l’idea di farmi accompagnare non sarebbe nemmeno male per un altro motivo, ossia avere lo scopo di far intendere, anche se indirettamente, di non avere intenzione di lasciare nulla al caso, anche in considerazione delle altre mensilità che lui sarebbe comunque tenuto a darmi in seguito.


mi rendo conto…magari sarà’ anche per via della situazione per me nuova e pure l’inesperienza…che a rileggermi sembra come se mi sto preparando per una battaglia …ma a leggere certi casi in questo forum, come si fa ad avere ancora fiducia e non mettersi perciò in guardia dalle troppe fregature?!.. che poi si pagano a caro prezzo..in primis di tempo, stress e quant’altro!

 

[uva]

come mi dovrei comportare secondo voi?

Dovresti necessariamente delegare una persona di tua fiducia (potrebbe anche essere un amico/parente che si presta gratuitamente) che segua il rilascio dell'immobile.

Per quanto riguarda gli eventuali danni nel locale, non mi pare sia necessario un tecnico per riscontrarli se sono visibili facilmente, come un vetro o una porta rotta, ecc.
Se invece ci fossero muri bagnati da cui si presume un tubo dell'acqua nel muro che perde, la faccenda è più complicata. Se si tratta di una rottura dovuta a vetustà non è imputabile all'inquilino.
E' importante che chi redige il verbale di rilascio scriva tutto ciò che vede e lo faccia controfirmare dal conduttore.