Rischio la revocatoria fallimentare se acquisto da una società Srl?

[rosso27]

Ciao, ho provato a leggere tutti i post sul tema, ma non mi è chiaro un aspetto: se compro una prima casa da una società (srl) che NON è il costruttore, tramite un intermediario autorizzato, ad un prezzo di mercato, sono a rischio di revocatoria fallimentare o con la nuova legge fallimentare sono comunque escluso?

grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Art. 67. (1)
Atti a titolo oneroso, pagamenti, garanzie.
1-Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato d'insolvenza del debitore:
Gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, ...omissis;

2-Non sono soggetti all'azione revocatoria:
Le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;

Ns. commento:La norma difensiva di cui al punto 2 si applica ad ogni tipo di vendita e a tutti coloro che abbiano trascritto il preliminare stipulato con un costruttore o non costruttore. La garanzia di tale norma difensiva risulta affievolita da una importante recente sentenza della cassazione che in sostanza afferma che in caso di fallimento prima di tutti và pagata la banca o la finanziaria che avessero trascritto per prime il loro credito ipotecario e solo in seconda battuta gli atri creditori privilegiati (in sostanza si rischia che non venga riconosciuto dal fallimento tutto quanto esborsato)
Da cio' rileva essere di primaria importanza procedere ad un ceck-up dello stato patrimoniale del venditore all'atto del preliminare e del rogito

 

[rosso27]

grazie, tuttavia non mi è chiaro un aspetto: se io pago un prezzo di mercato e trascrivo sul rogito tale valore, per quale motivo il tribunale dovrebbe invalidare l'atto di vendita? il curatore fallimentare non avrebbe alcun vantaggio a riprendersi la casa poichè poi la successiva rivendita potrebbe avvenire anche a prezzi inferiori....
Infine, se da bilancio risultano come debiti solo il finanziamento fatto dai soci, in teoria debiti ipotecari non ve ne sono, o sbaglio?

 

[rosso27]

e aggiungerei: in fase di rogito, il notaio non dovrebbe anche verificare l'assenza di ipoteche trascritte sull'immobile oggetto di compravendita? insomma se non ci sono ipoteche pendenti, se si paga e si trascrive sul rogito la cifra pagata effettivamente (in parte anche con un mutuo) ed adibendo l'immobile ad abitazione principale per quali motivi dovrebbe poi subentrare una revocatoria dell'atto di vendita in caso di fallimento del venditore?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

L'argomento meriterebbe una trattazione di varie pagine che non posso fare in questo contesto . Accenno qualche risposta:
A.Innanzitutto i debiti verso i soci ed i debiti verso la banca (mutuo) possono coesistere anche in bilancio; l'uno non esclude l'altro.
B.In secondo luogo per far comprendere la "ratio della revocatoria" faccio un esempio pratico:
"Io imprenditore costruisco 10 appartamenti facendomi finanziare dall banca per 1.000.000 di euro. Data la crisi non vendo e cosi' resto insolvente con i creditori quali la banca ,dipendenti, fornitori, prestatori, dipendenti, enti previdenziali etc. Tali insolvenze sono note al pubblico che le puo' scovare analizzando i bilanci; altre insolvenze invece sono rintracciabili se io mi attivo diligentemente presso alcuni uffici pubblici.
(Sarà inoltre mia cautela quale futuro compratore farmi rilasciare una lettera liberatoria per potere indagare senza i limiti imposti dalla privacy). In questa situazione io stipulo il rogito al "giusto prezzo" (di mercato) avendo conoscenza di quello stato di decozione patrimoniale.

C.I vantaggi per il fallimento: Cio' premesso , la revocatoria ha lo scopo di ripristinare la "par conditio creditorum" ( cioè ricreare la parità di condizione fra i creditori) in quanto il legislatore non ritiene giusto che dalla svendita dei beni all'asta vengano totalmente sfavoriti tutti gli altri, salvo il compratore che pur conosceva lo stato di insolvenza ( o meglio si presume sapesse) e che ben poteva calcolare che dalla liquidazione dei beni i primi che avrebbero avuto diritto di essere pagati sarebbero stati i creditori ipotecari (integralmente) poi quelli privilegiati ( professionisti, istituti previdenziali, artigiani, dipendenti etc.)
Potremmo in sintesi affermare che per effetto del fallimento i beni verranno venduti con sensibili minusvalenze che è giusto gravino su tutti in proporzione e non solo alcuni.
E questo è un caso che si puo' verificare quando si ha a che fare con imprese serie. Si pensi invece alle conseguenze date dalle maggiori minusvalenze ( caso assai frequente) allorquando gli immobili vengono rogitati al 75% del corrispettivo reale ( facendo sparire il nero pari al 25%).

 

[rosso27]

in ogni caso possiamo dire quindi che se si compra al giusto prezzo un immobile come abitazione principale in un contesto nel quale da visure e bilanci non si desume lo stato di decozione patrimoniale del venditore, la revocatoria è esclusa salvo la verifica del giusto prezzo e dell'impossibilità di desumere tale stato?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Possiamo dire quindi che se si compra al giusto prezzo un immobile come abitazione principale considerato che dalle visure che dai bilanci non si rileva alcuno stato di decozione patrimoniale del venditore, i rischi si riducono drasticamente.

 

[giangiag]

Possiamo dire quindi che se si compra al giusto prezzo un immobile come abitazione principale considerato che dalle visure che dai bilanci non si rileva alcuno stato di decozione patrimoniale del venditore, i rischi si riducono drasticamente.

domani vado in camera di commercio a richiedere una visura della srl dalla quale sto comprando, in modo da avere un quadro generale della situazione(pare nn florida) e se è già entrata in concordato preventivo oppure lo ha solo chiesto, se chi vende è un procuratore speciale, potrebbe significare qualcosa? Poi mi recherò dal notaio di fiducia per una consulenza e per sapere a quali rischi vado in contro acquistando come prima casa e acquistando con uno sconto circa del 22% del valore periziato. E' una buona idea?

 

[francesco79]

Mi trovo in un caso molto simile. Ho trovato un appartamento appartenente ad una SRL che è nata nel 2011 con lo scopo di vendere gli appartamenti di un costuttore che è secondo quanto ho potuto capire in difficoltà. La banca che lo ha finanziato (Intesa) ha poi concesso mutuo fondiario di 5Milioni di euro alla società neonata per permettere alla stessa di comprare gli appartamenti e di metterli poi in vendita. Tutti gli appartementi dello stabile 46, sono ora gravati da ipoteca concessa per il mutuo. Nel 2011 tale società aveva un bilancio in perdita di 50000 euro. Il capitale sociale della srl è di 10000 euro. Gli appartamenti sono in vendita ad un prezzo di 1380 euro/mq ben al di sotto del valore di mercato che secondo i miei cacoli è intorno ai 1700. Siamo quindi intorno ad un valore deprezzato del 20%. Se acquisto uno dei 46 appartamenti come prima e unica casa, facendo ovviamente cancellare la loro ipoteca cosa rischio nel caso secondo me probabile del fallimento della società e del costruttore?
Grazie