Danni da infiltrazioni
La responsabilità per i danni causati agli appartamenti sottostanti al lastrico solare a seguito di infiltrazioni d’acqua dovute a mancanza di manutenzione ha natura extracontrattuale e si basa sulla violazione del dovere di custodia previsto dall’art. 2051 cod. civ.; e quindi il diritto al risarcimento dei danni si prescrive nel termine quinquennale e non in quello ordinario di 10 anni (Cass., sent. n. 642 del 17 gennaio 2003). Già in precedenza era stato affermato dalle Sezioni Unite che con la responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem, poste dalla legge a carico dei titolari del diritto reale sul lastrico solare, può concorrere la responsabilità di tipo extracontrattuale, nascente da un fatto (illecito) diverso, vale a dire dalla lesione di un diritto soggettivo dei condomini estraneo ai rapporti di condominio oppure dalla lesione di un diritto dei terzi, i quali entrano in relazione con l’edificio; in questo caso, per quanto attiene all’imputazione, alla suddivisione e alla valutazione del danno, valgono le regole stabilite in tema di responsabilità extracontrattuale (Cass., Sez. Unite, sent. n. 3672 del 29 aprile 1997).
Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’art. 1126 cod. civ. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (1/3 e 2/3) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione che il lastrico solare svolge a vantaggio di tutti i condomini; quindi sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (per esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o il proprietario esclusivo del lastrico solare e i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione indicata dall’art. 1126 cod. civ. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere e non il semplice terzo (Cass., sent. n. 2726 del 25 febbraio 2002).
Infiltrazioni e responsabilità dell’appaltatore
I gravi difetti di costruzione che, a norma dell’art. 1669 cod. civ., possono dare luogo all’azione di responsabilità del committente nei confronti dell’appaltatore non si identificano soltanto con i fenomeni che incidono sulla stabilità dell’edificio, ma possono consistere in alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidono in modo globale sulla sua struttura e funzionalità e ne menomano apprezzabilmente il godimento; pertanto, rientrano tra i gravi difetti di costruzione, sotto il profilo considerato, anche quelli che interessano i tetti e i lastrici solari, determinando infiltrazioni di acque piovane negli appartamenti sottostanti (Cass., sent. n. 4692 del 12 maggio 1999).
I difetti costruttivi dei lastrici solari e delle coperture a tetto che determinano infiltrazioni d’acqua e le inadeguatezze della rete fognaria rappresentano gravi difetti costruttivi e, quindi, consentono, anche agli aventi causa del committente (e al condominio per le parti comuni dell’edificio) la proposizione dell’azione prevista dall’art. 1669 cod. civ. nei confronti dell’appaltatore esecutore della costruzione (Cass., sent. n. 2775 del 28 marzo 1997).
