Ripristino tratto fognario interrato

[massimo222]

Parlo di un’immobile di cinque piani aventi ai piani terra n. 5 locali commerciali, affacciati alla strada, di cui solo due locati, uno di essi è di mia proprietà e tutti allacciati alla rete idrica e fognaria dell’immobile con regolari ripartizioni condominiali. L’anno scorso causa umidità nelle locali caldaie e simili sono stati deliberati lavori di riparazioni. Nella effettuazione dei lavori è stata notata l’esistenza di una condotta fognaria di pertinenza esclusiva dei locali che separata dalla condotta degli appartamenti sovrastanti, parallela alla prima, passante a circa un metro di profondità al centro di tutti i locali. Una successiva video ispezione inoltre ha evidenziato una grossa rottura (si parla di una vecchia condotta in cemento) e la conferma che il tratto serve solo i locali commerciali.

1a domanda: in passato e tutt’oggi i locali commerciali hanno partecipato in solido con tutti i condomini alle spese di gestione acqua-fogna, chiedo se i danni del tratto fognario da riparare, anche se servono solo i locali, sono a carico di tutti o solo dei proprietari dei locali?

Noi soli proprietari dei locali siamo in fase di quantificazione delle eventuali spese di riparazione, ma noto che gli altri sembrano disinteressati e il colmo che non vogliono nemmeno partecipare alle spese di un capitolato.

Ora, premesso che esiste un problema d’inquinamento del sottosuolo e di un eventuale pericolo di stabilità, i due locali in affitto scaricano acqua da anni, e, per ovvi motivi, ho urgenza della riparazione che prevedo anche molto onerosa.

2a domanda: posso distaccarmi dal resto dei locali di mia iniziativa, previo avviso agli altri proprietari a causa dell’urgenza e allacciarmi singolarmente alla rete fognaria stradale (allacciamento oggi obbligatorio salvo situazioni preesistenti)?

3° domanda: quest’ultima operazione mi esonera dalle spese di un eventuale e futuro ripristino del tratto fognario interrato?

4° domanda: al conduttore del locale spetta un rimborso per danno economico, fermo restando le riparazioni tutto a mio carico?

Grazie e un grande saluto.

 

[Gianco]

Facendo parte del condominio devi e dovete partecipare agli oneri che ne conseguono, per cui anche all'intervento nel tratto di fogna dei locali citati, visto che di fatto è stato riconosciuto condominiale. Ogni variazione deve passare all'esame ed all'approvazione dell'assemblea condominiale.

 

[Dimaraz]

1-Diventa dirimente sapere se negli anni precedenti (quantomeno da quando sei proprietario) i locali commerciali abbiano partecipato a spese di riparazione all'impianto fognario cui risultano allacciate le sole abitazioni. Hai già descritto delle spese ma se sono le normali spese di gestione (tariffe e tasse) non fanno testo.
Se in un Condominio esistono impianti che servono in misura diversa alcuni condomini le relative spese di manutenzione sono da ripartirsi solo fra quanti ne fanno uso (condominio parziale).

2-Puoi distaccarti dalla fognatura condominiale purché sia tecnicamente possibile un nuovo allaccio diretto senza creare danni. La spesa per il lavoro sarebbe a tuo esclusivo carico.

3-il distacco ti esonera da tutte le spese condominiali (per la sola quota delle fognature)...ma solo per quelle che matureranno dal momento del distacco.
Il danno già rilevato ti compete comunque in quota parte con gli altri locali commerciali (sfitti o locati).

4-dipende a quale danno ti riferisci.

 

[Gianco]

2-Puoi distaccarti dalla fognatura condominiale purché sia tecnicamente possibile un nuovo allaccio diretto senza creare danni. La spesa per il lavoro sarebbe a tuo esclusivo carico.

Non credo che sia fattibile, altrimenti si arriverebbe al paradosso che ogni unità immobiliare potrà provvedere in modo autonomo all'allaccio alla rete fognaria pubblica. Ritengo che, salvo casi particolari, si debba conferire con un unica condotta per edificio.

 

[massimo222]

Grazie Gianco, Grazie Dimaraz...soddisfacente il vostro intervento.
Al punto 1 non risulta alcuna partecipazione alle spese di riparazione, solo di gestione.
Per il punto 2 ok.
Per il punto 3 non discuto la mia partecipazione alla riparazione del tratto fognario ma gli altri vanno per le lunghe, per cui se ho urgenza ( non dimentichiamo inquinamento e stabilità) posso avanzare la necessità di una riparazione immediata e se non fattibile la prima ricorro al distacco e all'allaccio singolo chiaramente a mie spese.
Per il 4 intendo canone e perdita di reddito nel periodo della chiusura per riparazioni.

 

[Dimaraz]

Non credo che sia fattibile, altrimenti si arriverebbe al paradosso che ogni unità immobiliare potrà provvedere in modo autonomo all'allaccio alla rete fognaria pubblica. Ritengo che, salvo casi particolari, si debba conferire con un unica condotta per edificio.

Nessun paradosso. Ovviamente l'uomo propone...e il gestore del Servizio di Fognatura o il Comune dispone.

 

[Dimaraz]

Per il punto 4 nessuna "pretesa" di danni è avanzabile...la riparazione (e conseguente inagibilità) è improrogabile e dovuta a cause indipendenti dalla tua volontà.
Il locatario ha diritto alla sospensione/decurtazione dell 'affitto per il tempo necessario alla sistemazione...solo se i lavori si prolungano oltre ai tempi prestabiliti potrà contestare i danni.

 

[moralista]

Dipende anche cosa prevede in contratto per le riparazioni come quella evidenziata da massimo 222

 

[massimo222]

Nulla descritto sul contratto di affitto per le riparazioni.....
Il punto Ok ottimo consiglio.
Del punto 3 che ne dite in merito alla urgenza dei lavori???

 

[Dimaraz]

Puoi scegliere fra il riparare in autonomia rischiando non ti rimborsino la loro quota con la conseguenza di dover iniziare causa presso un Tribunale dove devi dimostrare l'urgenza dei lavori.
Alternativa , se fattibile, procedere con nuova linea autonoma.