Riparto spese ripristino facciate

[spasia]

Grazie per le risposte, il vostro punto di vista mi conforta, ma l'amministratore non ci sente. Per lui si tratta di intervento ordinario, da ripartire secondo tabella millesimale di gestione della cui origine non ho informazioni (regolamento contrattuale, dal rogito, non mi risulta; per il regolamento assembleare dovrei andare indietro a cercare nei verbali .... a partire dagli anni 60).
Il nodo è proprio in cosa contemplano queste tabelle di gestione: vedo che ci finiscono dentro un po' tutte le spese comuni o riferite a parti comuni, dalla retribuzione del custode, all'affitto per il suo appartamento, pulizia e luce, manutenzioni generiche (cioè cancello, paranco, disotturazione fognatura ecc) riparazioni per rotture (pannelli del riscaldamento, pluviali, ecc), piccoli acquisti (tipo passatoia, lampade ecc.).
Tutto ciò che è "ordinario" (in pratica tutto tranne acqua riscaldamento ascensori assicurazione e spese amministrative) e diciamo di modesta entità nel nostro condominio è stato sempre ripartito per millesimi di gestione "generica". Per ottenere un diverso riparto del lavoro sulle facciate credo proprio di dover far passare il concetto che la spesa è straordinaria. Mi potete indicare quali sono gli elementi inequivocabili per classificare una spesa come starordinaria?
Grazie per l'aiuto
Spasia

 

[acquirente]

straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo).
- Spese straordinarie: sono le spese inerenti i lavori di manutenzione straordinaria da sostenere in caso di eventi eccezionali. Queste spese sono imprevedibili.
Per le spese condominiale straordinarie, da parte del Legislatore non è stata operata un’elencazione puntuale, ma esse si desumono da norme destinate a disciplinare altre situazioni giuridiche, che indirettamente le richiamano.
Al riguardo, il secondo comma dell’art. 1105 de c.c. recita testualmente: “Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”.

 

[spasia]

da come recita la legge sostituire le tessere che si sono staccate effettivamente non è opera straordinaria (nessun evento eccezionale, ma solo deterioramento, e quindi spesa prevedibile) ?
non mi resta che attaccarmi all'art 1123 del cc e verificare che non ci siano condizioni (regolamento contrattuale e/o assembleare) per deroghe che facciano valere i millesimi di gestione anche in questo caso?

 

[Busolegna]

gli amministratori sono uomini come tutti gli altri e non è detto che abbiano ragione solamente perché ricoprono la loro carica, spesso e volentieri cadono in luoghi comuni e per tranquillità stanno a sentise chi urla di più, dipende dalla loro determinazione, dargli contro non sempre è cosa semplice anche perché si aggrappano a tante sigle a volte superate dalla recente giurisprudenza, te lo assicuro per esperienza personale. Data l'entità della spesa, unitamente a chi la pensa come te, impugnate la ripartizione della spesa, del resto a mio giudizio hai tutte le carte in regola per farlo e vincere il contezioso.

 

[spasia]

Caro Busolegna,
grazie per il tuo commento. Anch'io in altri condomini in cui ho proprietà vedo che spese tipo sostituzione dei pluviali e rifacimento di parti a vista sono ripartite per millesimi di proprietà (secondo quanto previsto dal codice civile). In questo condominio invece, se si rompe un tubo del riscaldamento (abbiamo i pannelli) o un pezzo della colonna di scarico o si decide di cambiare un pluviale perchè ammalorato... si paga per millesimi di gestione. E' ovvio che la cosa è anomala (posso forse io usare il bene comune "colonna di scarico" o "pluviale" in modo diverso dagli altri condomini?) eppure è così. Temo che alla base ci sia una definizione dei criteri di riparto per "gestione" che non conosco e che, come mi è stato suggerito, devo recuperare, poi vedrò il da farsi.
Fino ad ora si è sempre pagato così, penalizzando tutti i condomini tranne 1, che ha molti millesimi di proprietà ma, guarda caso, un bel po' meno di gestione.
Confidavo che, essendo l'intervento di natura straordinaria, il riparto della spesa venisse fatto per millesimi di proprietà, come è stato fatto in passato (rifacimento della facciata e della fognatura ad esempio), ma in questo caso l'amministratore sostiene che questa spesa è manutenzione ordinaria....

 

[Busolegna]

ti ricordo che le deroghe non possono superare i criteri di legge, i patti leonini non sono applicabili nella nostra giurisprudenza per cui il tuo amministratore non può fare qualloche vuole ma DEVE attenersi alle regole comunitarie sancite e tra l'altro ben identificate come ha ben ricordato il costro caro Socio VIP Acquirente nella sua precedente comunicazione delle ore 11.49.

 

[saggia]

Buongiorno, sono nuova a questo forum , che trovo molto interessante, e vorrei porre un quesito: Le spese dell'impalcatura per fare la facciata, ove esistano dei box a livello terra, vengono ripartite solo e soltanto relativamente ai millesimi, anche nel caso che, per lasciare il passaggio ai box, l'impresario afferma che il costo è superiore e quindi è da addebitare ad ogni singolo proprietario? E quindi noi proprietari dei box dovremmo pagare un surplus, oltre alla quota millesimale? Grazie a chi risponderà: