Riparto delle spese per rifacimento facciate condominio

[juke]

salve a tutti.
vivo in un condominio di quattro piani composto da sedici appartamenti e quattro locali commerciali.
alcuni mesi fa l'assemblea dei condomini ha approvato una delibera circa l'esecuzione di lavori per la ristrutturazione di tutto l'edificio. al riparto delle suddette spese si è proceduto sulla base della tabella millesimale generale. prossimamente ci sarà un'assemblea condominiale per definire gli ultimi dettagli sui lavori e uno dei proprietari dei locali commerciali (che si trovano sul piano strada) ha avvisato che in tale sede contesterà le modalità di riparto (e se del caso adirà per vie legali) in quanto secondo lui i proprietari dei piani superiori devono pagare una quota maggiore perchè è a causa dell'altezza che lievita in maniera sensibile il costo per il ponteggio. per maggiore chiarezza aggiungo che per via del fatto che le unità immobiliari quasi si equivalgono sia in termini di valore, sia in termini di metratura e quindi di millesimi le quote risultano essere quasi uguali.
vorrei sapere se la pretesa di questo proprietario è leggittima e vi sarei grato se qualcuno mi potesse fornire un riferimento normativo ad hoc per poter contrastare tale tesi.

 

[AlbertoF]

Riparto delle spese per il rifacimento facciate condominio

Salve,
le spese per la sistemazione della facciata condominiale sono a carico di tutti i condomini e vengono ripartite sulla base dei millesimi di proprietà generele di ciascuno. Su questo penso che non ci piova sopra!
Eventualmente analizzando la questione nelle sottigliezze ci potrebbe essere un trattamento diverso per la riparazione interna dei balconi a secondo che essi siano o "aggettanti" o a "castello".
Ma io penso che trattandosi di una ristrutturazione a carattere generale tutti i lavori rientrano nella forma di ripartizione sopra detta.
Regola generale : tutto cio che si vede dall'esterno è di competenza di tutto il condominio.
Comunque accertati di una cosa : controlla bene che l'assemblea sia stata costituita con le dovute maggioranze e che la delibera sia stata presa con le maggioranze previste.
Se l'assemblea si è svolta secondo le regole stabilite e tutto è conforme ,secondo me, il condomino contrario come si dice da noi "si attacca al tram".
Ciao Alberto

 

[AlbertoF]

ripartizione delle spese per il rifacimento facciate condominio

ritorno sulla mia precedente risposta per completare la tua richiesta e cioè:
se nella delibera relativa ai lavori avete rispettato queste maggioranze il condomino dissidente non può adire a niente a condizione però che i lavori che fate non comportino delle " innovazioni " che eccedono i limiti dell'uso della cosa cumune stabiliti dal c.c. art. 1102 (divieto di alterarne la destinazione e divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto)
In sostanza dovreste intervenire riportando tutto come prima.

- per la validità della assemblea sono richieste le seguenti maggioranze
in prima convocazione 2/3 del valore dell'edificio ( 666,6 millesimi)
2/3 dei condomini e/o di coloro che hanno diritto al voto (cioè di tutti i condomini)
in seconda convocazione almeno 1/3 del valore dell'edificio (333,3 mill)
almeno 1/3 dei condomini e/o di coloro che hanno il voto (tutti i condomini)

Maggioranza necessaria per la delibera dei vostri lavori
1/2 + 1 dei condomini (di tutti) e 666,6 millesimi di proprietà sia in prima che in seconda convo****ione.
Queste maggioranze sono specifiche proprio al vostro caso perchè riguardano innovazioni utili dirette al miglioramento oppure all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni come il rifacimento della facciata esterna dell'edificio condominiale compresa l'approvazione del preventivo di spesa e delle modalità di esecuzione
Se avete rispettato quanto sopra riportato,nelle assemblee condominiali la maggioranza vince e pertanto sia i dissidenti che gli astenuti e gli assenti si devono purtroppo adeguare a quanto deliberato ed approvato.
Ciao
Alberto

 

[juke]

grazie alberto, la tua risposta è stata abbastanza esaustiva. una cosa ho dimenticato di dire. il condomino, a sostegno della sua tesi, dice di avere una sentenza della cassazione la quale stabilisce che il riparto delle spese di ponteggio è da farsi in base all'altezza del piano. potresti dirmi se c'è stata negli ultimi ani una sentenza che ha disposto in tal senso? e per quanto mi riguarda, per cotrodedurre in sede di assemblea, è sufficiente che mi riferisca agli articoli del codice civile? grazie anticipatamente e cordiali saluti.

 

[AlbertoF]

Ciao Junke,
io non sono un esperto in materia però purtroppo per motivi di lavoro ho dovuto interessarmi anche di problemi condominiali.
Io non ho mai trovato, e spero che qualche altro partecipante al furum più quotato possa intervenire in maniera più appropriata, alcuna sentenza in materia di ripartizione spese per uso di ponteggi.
Ciò che afferma il vostro condomino dissidente,secondo me, non è da prendere neppure in considerazione: "per i ponteggi e facciate la spesa si suddivide in base ai millesimi di proprietà ex art. 1123 c.c. prmo comma". Per i balconi la situazione è differente. La parte esterna di tutto l'edificio condominiale è di proprietà di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà generale. Non esistono altre interpretazioni.
ciao
Alberto

 

[juke]

grazie alberto, anche a me è sembrata assurda la sua pretesa, però non si sa mai. comunque nel frattempo ho trovato uno stralcio di questa sentenza (Corte di Cassazione, n. 4.978 del 06/03/2007 ) con la quale viene stabilito che i muri perimetrali, che tra le altre cose "delimitano la sagoma architettonica dell'edificio", sono da considerarsi comuni a tutti i condomini. se non ho mal capito tale sentenza e il 1123 cc sono perfettamente in linea tra loro. l'unico problema è che non riesco a trovare il testo integrale della sentenza per avere un quadro più preciso. se hai la possibilità di dargli un occhiata... te ne sarei grato. grazie ancora.
ciao
juke

 

[AlbertoF]

Ciao Juke,
in merito al tuo problema non c'è bisogno di indagare niente.
"Per ponteggi e facciate la spesa si suddidide in base ai millesimi di proprietà generale"
Se avete le varie tabelle millesimali ed avete deliberato di procedere al riparto della spesa in base ai vari millesimi di proprietà. va bene così e basta.
ciao

 

[Manuela Fragale]

Le spese di ponteggio per la ristrutturazione della facciata (che è parte comune) gravano su tutti i condomini, in ragione dei millesimi di proprietà; eventuali spese di ponteggio per le parti private graveranno sui singoli proprietari, in parti uguali o in base ai lavori che verranno eseguiti.

 

[guidolanda]

Box sottostante il fabbricato ma fuori dalla sua proiezione.. paga o no ?

E se ci fossero dei box che trovandosi nel piano seminterrato del fabbricato non fossero posizionati sotto ma guardassero (come proiezione) nel cortile sovrastante e adiacente allo stesso palazzo.. quindi al di fuori delle proiezioni dello stesso fabbricato, contribuirebbero alle spese o no ?

Quelli dentro le proiezioni si di certo.. ma quelli fuori ?

 

[Il Custode]

Certo che pagano, art. 1117 c.c.
Tu fai confusione con l'art. 1126 sui lastrici solari, unico caso di discriminante sulle parti comuni, quando un terrazzo è di uso esclusivo e suscettibile quindi di godimento separato. In quel caso i 2/3 sono pagati da chi "usa" il terrazzo di uso esclusivo di un terzo condomino quale "tetto" di casa sua in proiezione. Negli altri casi si paga tutti secondo la tabella di comproprietà (volgarmente definita "A").

Ti faccio un esempio pratico: Immagina un condominio fatto a scala. Le facciate chi le paga? Tutti. I tetti (se lastrici solati di uso eslcusivo) solo chi ricade sotto il lastrico ristrutturato.

Infine la legge non fa distinzione tra unità abitative e altri tipo di destinazioni (garage, negozi, magazzini, fondi ecc)