Ripartizione spese relative a balconi aggettanti di proprietà dei singoli Condòmini

[diaria]

Quindi se dal balcone aggettante si stacca un fregio di abbellimento della facciata chi paga?Quali sono le norme di legge che stabiliscono quanto asserito?

 

[Luigi Criscuolo]

In tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.
I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.
Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218 , confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese ( Cass. n.4821/1983 ; n.283/1987 ).
La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani ( Cass. n.14576/2004 ).
Soggetti a regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone.
I cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonche le viti di ottone ed i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia dei balconi, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il valore architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell' art. 1117 del c.c.
La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.

 

[Fagiani Sarah]

Buon giorno.
Io ho un terrazzino aggettante e quando ho dovuto provvedere alla ristrutturazione, le spese sono state tutto a mio carico (€ 700,00 circa 8/9 anni fa), senza passare per il condominio, in quanto il terrazzino è di proprietà dell'appartamento.
Gli altri condomini non sono stati minimamente interessati alla ristrutturazione.
Lo stesso varrà per chi di loro, in futuro, dovrà provvedere alle stesse mie opere di messa in sicurezza e ristrutturazione. Purtruppo per i terrazzini a "bandiera" funziona così.
Se chi deve eseguire i lavori decide di ripartire la spesa secondo i millesimi, deve essere messo per iscritto, ovviamente non sarebbe una vera delibera assembleare, piuttosto una relazione sui lavori da eseguire....questo perchè appunto non è una cosa corretta deliberare su lavori privati; non avendo tutti la stessa entità di lavori da eseguire, non sarebbe appropriato applicare tale sistema di riparatizione dei costi.
Il condomino che non deve eseguire i lavori va lasciato fuori.
Secondo me la cosa migliore è:
- appoggiarsi ovviamente ad una sola ditta (il costo si abbassa)
- farsi fare fatture nominative con possibilità di recupero fiscale per ristrutturazione (ognuno la sua così non si fa confusione) ciascuna per la propria competenza di spesa (cioè in base ai lavori effettivi che devono essere eseguiti)
- il costo del ponteggio o della piattaforma, per vs. facilità/corretezza di attribuzione del costo stesso, potrebbe essere ripartito si in base ai millesimi, per equità di ripartizione della spesa, ma ciò non vuol dire che il lavoro rientri nella fattispecie di lavoro condominiale su parti comuni.
Saluti Sarah.

 

[diaria]

chiarissimo grazie