Ripartizione spese per ricostruzione piano di calpestio garages

[Mauro1949]

Buongiorno
vorrei sottoporvi il seguente quesito.
Nel mio condominio il piano terra è adibito una parte a garage condominiale(posti autodi una parte dei condomini) ed una parte a garage privati accessibili dall'esterno.
A causa del cedimento del terreno si è verificato l'abbassamento del piano di pavimentazione di una parte del garage condominiale e di 5 garage.
L'assemblea ha deciso di intervenire per il ripristino della pavimentazione, il problema è come ripartire i costi, siamo divisi su due ipotesi.

Prima ipotesi di ripartizione :
-in base alle quote millesimali di proprietà

Seconda ipotesi:
-la parte riguardante il garage condominiale in base alle quote millesimali di proprietà
-la parte riguardante i garage privati 1/3 a carico dei proprietari e 2/3 in base alle quote millesimali di proprietà.

Grazie a chi voglia contribuire a chiarirci le idee o a suggerire altre soluzione.

Buona giornata a tutti.

 

[Camillo49]

Il pavimento dei box privati non è proprietà condominiale; ogni proprietario paga per la sua superficie.
Per il pavimento dei box comuni pagano tutti i proprietari degli stessi box in base ai millesimi (dei box, non degli appartamenti).
Saluti

 

[GIANLUCA69]

il criterio legale di ripartizione delle spese, in difetto di convenzione tra condomini, eventualmente contenuta nel regolamento, è la seguente: le spese relative alle opere di manutenzione delle parti di proprietà esclusiva sono a carico dei singoli condomini che ne sono proprietari esclusivi, i quali, senza alcuna delibera o consenso della maggioranza, hanno diritto ad eseguire tali opere col limite posto dall'art. 1122 c.c.; le spese relative alle opere di manutenzione delle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa sono, invece, ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (art. 1123, co.2, c.c.); pertanto, a meno che i singoli proprietari dei garages, ad uso esclusivo, non facciano uso anche dei garage condominiali le spese per la conservazione di quest'ultimi non fanno carico a loro; viceversa, gli altri condomini possono essere tenuti a sostenere le spese di conservazione dei garage privati nei limiti dei 2/3 -ripartiti proporzionalmente in base ai millesimi di loro spettanza- solo nel caso in cui, in relazione allo stato di fatto dei medesimi garages privati, è possibile rinvenire una funzionalità, un servizio, un'utilità che questi recano a tutto o parte dei beni comuni o a tutti o parte dei beni di proprietà esclusiva -in questa seconda ipotesi la partecipazione nei limiti dei 2/3 ricadrà solo tra quei condomini a cui i garages privati recano utilità- (regola applicata in tema di lastrici solari dall'art. 1126 c.c.); nulla toglie che fra voi condomini troviate un accordo più vantaggioso e/o più equo per tutti: peraltro, in caso di divergenze interne, ricordatevi che le obbligazioni relative alle spese condominiali sono state recentemente ritenute di natura parziaria, pertanto, ciascun condomino è tenuto a risponderne nei limiti della propria quota di partecipazione

 

[ergobbo]

La situazione è molto meno complicata di quanto sembri...

Se è acclarato che il danno è provocato da un cedimento del sottosuolo (che,a meno che il RdC non stabilisca diversamente, è parte comune di TUTTI i condomini in base all'art. 1117 CC ), le spese per il ripristino dei piani andranno ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle di proprietà generale. Questo vale sia per i garage condominiali che per i box privati.

Per quanto riguarda i box privati, se si vuole differenziare la spesa (perché magari uno dei proprietari desidera cogliere l'occasione per mettere pavimenti di maggior pregio), non è in ogni caso applicabile la divisione dell'art. 1126, in quanto nessun giudice potrebbe considerare "lastrico solare" il pavimento di un box chiuso!
Semmai si potrebbe parlare di una divisione in base all'art. 1125:

Art.1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai - Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Rimane comunque una forzatura non da poco.

Come giustamente sostiene GIANLUCA69, nulla toglie che troviate in assemblea un accordo diverso circa la ripartizione delle spese (cosa che per altro consiglio vivamente) ma ATTENZIONE, le delibere che modificano i criteri di legge in fatto di spese è assolutamente il caso siano prese all'unanimità, o quantomeno con l'esplicito voto positivo di tutti i condomini che si troverebbero a pagare di più.:daccordo:

 

[Mauro1949]

Le ipotesi avanvate da camillo49 e gianluca69 mi sembra non tengano conto che il danno è stato provocato dal cedimento del terreno sottostante che, come ricorda ergobbo, è di proprietà di tutti i condomini.
Attendo altri pareri.Grazie

 

[Camillo49]

In tema di condominio negli edifici, oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno su cui viene a poggiare l’intero stabile, cioè la parte infima di questo, esistente sotto il piano cantinato più basso, per cui i vani scantinati possono presumersi comuni non in quanto facenti parte del «suolo su cui sorge l’edificio» ma solo se ed in quanto risultino obiettivamente destinati all’uso ed al godimento comune. (Nell’affermare il suddetto principio la S.C. ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito che aveva ritenuto superata la presunzione di comunione nel caso di un locale seminterrato comunicante, attraverso una botola, unicamente con un negozio sito al piano terreno, sicché per la sua struttura non poteva considerarsi tra le parti dell’edificio necessarie all’uso comune ovvero tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune, bensì destinato ad uso esclusivo di quel negozio).

* Cass. civ., sez. III, 17 agosto 1990, n. 8376.

 

[Camillo49]

In tema di condominio negli edifici, oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno su cui viene a poggiare l’intero stabile, cioè la parte infima di questo, esistente sotto il piano cantinato più basso, per cui i vani scantinati possono presumersi comuni non in quanto facenti parte del «suolo su cui sorge l’edificio» ma solo se ed in quanto risultino obiettivamente destinati all’uso ed al godimento comune.
* Cass. civ., sez. III, 17 agosto 1990, n. 8376.

Ovviamente, andrebbero accertati i motivi e/o le responsabilità del cedimento, non dimenticando che - ove la responsabilità sia del costruttore - entro i dieci anni è tenuto al ripristino

Saluti

 

[Mauro1949]

Grazie Camillo49, Buonagiornata