Ripartizione spese nudo proprietario-usufruttuario

[maidealista]

Penso sia utile riportare :
DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO
L’usufruttuario:
può disporre del suo diritto, può cioè cederlo, dare in locazione il bene, e concedere ipoteca su di esso;
ha il diritto di avere il possesso del bene in usufrutto;
ha il diritto di conseguire i frutti (naturali e civili).
OBBLIGHI DELL’USUFRUTTUARIO
L’usufruttuario:
deve restituire il bene al termine del suo diritto (alla scadenza o alla morte);
deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia;
deve fare l’inventario, salvo dispensa;
deve prestare garanzia, salvo dispensa;
deve affrontare le spese ordinarie per l’amministrazione, manutenzione e custodia del bene. Pagare le imposte e canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito.
L'art. 1004 del codice civile dispone che sono a carico dell'usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa. Esempi di riparazioni ordinarie sono:
il ripristino dell’intonaco
la verniciatura di porte e finestre
la tinteggiatura delle pareti
la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini
la sostituzione di singole porte o finestre
il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.
RIPARAZIONI STRAORDINARIE
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
L’art. 1005 del codice civile ne fa un elenco che tuttavia, secondo unanime interpretazione giurisprudenziale, non è tassativo:
«riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta».
Ma oltre ai casi menzionati, si può dire che rientrano nel concetto di riparazioni straordinarie quelle che non sono prevedibili come effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima.
Tuttavia non bisogna dimenticare che qualora le riparazioni straordinarie siano rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono a carico dell’usufruttuario.
AMMINISTRATORE E RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI
Per legge le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione e il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto a individuarli.
Il condominio è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario (Cass. 23291/2006).
MIGLIORAMENTI
"L'usufruttuario ha diritto a un'indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa. L'indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l'importo della spesa e l'aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti..." (art. 985 C.C.)
DIRITTO DI VOTO IN ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Per quanto riguarda la partecipazione a deliberazioni concernenti le riparazioni relative ad un edificio in condominio, il relativo diritto di voto spetta:
all’usufruttuario nel caso di riparazioni attinenti all’ordinaria manutenzione
al nudo proprietario nel caso di opere di innovazione, ricostruzione o straordinaria manutenzione (art. 67 disp.att.c.c.)(Cass. 90/10611).
Cos' l'usufrutto

:daccordo:

 

[Angioletto78]

maidealista leggendo quello che hai postato sembra proprio che i lavori in oggeto sul condominio di cui parlo sono spese "ordinarie" (ripristino intonaco ecc.) ... l'ingegnere che ha redatto il computo estimativo parla di "manutenzione straordinaria", a questo bisognerebbe "separare" i lavori ordinari da quelli straordinari nel computo metrico.
Come d'uso in questi casi però l'amministratore e l'assemblea "dichiarano" straordinari i lavori e infatti hanno addebitato interamente a me nudo proprietario la spesa.

 

[Cicciogol]

Io pregherei di rispondere solo se sicuri di quelli che si dice, con precisi e specifici riferimenti...a leggere le risposte mi sono confuso anche io
La domanda posta è precisa:
Le spese deliberate in assemblea di lavori straordinari così composti - impalcatura, impianti per la sicurezza del cantiere, ripristini di parti della facciata in calcestruzzo ammalorato, rimozione rivestimenti e stipiti, ripristino dell'intonaco e tinteggiatura della facciata, trattamento impermeabilizzante dei balconi - sono, ai sensi delle norme (o prassi) che regolamentano i rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario, spese ordinarie o straordinarie? Chi si accolla l'onere? Se il computo metrico prevede spese dell'uno e dell'altro tipo come ci si comporta? Va richiesto di specificare la suddivisione?



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[Angioletto78]

Riprendendo l'ordinanza postata da Cicciogol noto:
Tribunale di cassino ord.8 ottobre 2002:
"Nel distinguere tra riparazioni straordinarie e quelle ordinarie, in materia di obblighi dell’usufruttuario e del proprietario, occorre prendere in considerazione tre profili: a) la normalità e/o prevedibilità dell’intervento; b) l’entità materiale; c) il costo in rapporto al reddito della cosa."

In base a questa "massima" la ristrutturazione in oggetto mi sembra : a) intervento prevedibile in quanto è ovvio che dopo un certo periodo di tempo gli intonaci e le parti esposte delle facciate si rovinano; b) il costo dell'intervento per l'intero stabile risultante dal computo è di circa 60.000€ quindi rapportato alla singola abitazione (circa 16 appartamenti) mi sembra non di grossa entità materiale; c) premesso che per reddito non essendo un'abitazione locata s'intenda quello "presunto", sicuramente nel mio caso il costo della cosa è inferiore al reddito annuo potenziale.

Pareri?