Ripartizione spese manutenzione tetto di un condominio senza scale millesimali,

[ermi47]

Buona sera,
sono proprietario di un appartamento in un condominio costituito da 7 appartamenti disposti su tre piani; non abbiamo amministratore anche se un condomino ha fatto da diversi anni da amministratore occupandosi dei vari pagamenti necessari, dividendo in parti uguali le spese visto che non abbiamo le scale millesimali. Ora si è presentato da fare un lavoro di manutenzione del tetto condominiale e uno dei condomini sostiene che quelli dell'ultimo piano dovrebbero pagare la metà della spesa visto che sono quelli più a contatto col tetto. Secondo me invece si dovrebbe continuare a ripartire la spesa in parti uguali. C'è qualcuno che può darmi una risposta in merito? Grazie

 

[Nemesis]

si è presentato da fare un lavoro di manutenzione del tetto condominiale e uno dei condomini sostiene che quelli dell'ultimo piano dovrebbero pagare la metà della spesa visto che sono quelli più a contatto col tetto.

Se il tetto copre l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno - salvo diversa convenzione (*).
Se il tetto, per la conformazione dell'edificio, ne copre solo una parte o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto - salvo diversa convenzione (*).

(*) Questi criteri, contenuti nell'art. 1123 c.c. potrebbero essere derogati solamente dall'unanimità dei condomini (normalmente, in un regolamento predisposto dall'originario proprietario e poi recepito nei singoli atti d'acquisto).

 

[Nemesis]

. (messaggio precedente duplicato).

 

[meri56]

uno dei condomini sostiene che quelli dell'ultimo piano dovrebbero pagare la metà della spesa visto che sono quelli più a contatto col tetto.

A parte l'assurdità di questa tesi se non avete tabelle millesimali potete considerare se sia il caso di ripartire le spese come avete sempre fatto, cioè in parti uguali, o dotarvi delle tabelle millesimali. Se gli appartamenti sono di diverse metrature la ripartizione in parti uguali non sarebbe molto equa.

 

[Luigi Criscuolo]

Il consiglio che posso dare dare è che dovete dotarvi quanto prima delle tabelle millesimali sia di proprietà, che del riscaldamento alla luce delle nuove norme, che delle scale ed ascensore. Con una cifra che oscilla dai 200 ai 350 euro (+cassa previdenziale e IVA) a condomino avrete uno strumento con il quale derimere tutte le questioni.

 

[Ollj]

non abbiamo amministratore anche se un condomino ha fatto da diversi anni da amministratore occupandosi dei vari pagamenti necessari, dividendo in parti uguali le spese visto che non abbiamo le scale millesimali.

Per quanto tempo si è protratto tal comportamento?
Ebbene si trattasse criterio reiterato nel tempo ed avvallato da tutti senza opposizione alcuna, a mio avviso la convenzione già indicata da @Nemesis per potrebbe essersi già concretizzata e ciò senza alcuna formale decisione in tal senso; questo l'orientamento anche della Suprema Corte; in primis:

Cassazione 15.10.2004 n 20318
"La disciplina legale in materia di ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni di un edificio e quella, eventualmente, stabilita con deliberazione condominiale adottata all’unanimità, è derogabile, ai sensi dell’art. 1123, 1º comma, c.c., in virtù di «diversa convenzione», che non è assoggettata ad oneri di forma e può risultare anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l’accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese"

Si fosse verificato tutto ciò, nel vostro Condominio sarete obbligati a dividere le spese del tetto in parti eguali, non potendosi più applicare la disposizione di cui all'art.1123 Cc. Per farla rivivere o applicare altro criterio millesimale di riparto spese, sarà necessario deliberare unanimemente in Assemblea e/o con convenzione (altresì ancora per facta concludentia)

 

[meri56]

Si fosse verificato tutto ciò, nel vostro Condominio sarete obbligati a dividere le spese del tetto in parti eguali, non potendosi più applicare la disposizione di cui all'art.1123 Cc. Per farla rivivere o applicare altro criterio millesimale di riparto spese, sarà necessario deliberare unanimemente in Assemblea e/o con convenzione (altresì ancora per facta concludentia)

Ollj mi chiedo se nel caso in cui gli appartamenti siano sostanzialmente diversi tra loro e nell'ipotesi che non si trovi un accordo circa la redazione delle tabelle millesimali e nonostante il criterio di ripartizione in parti uguali sia stato applicato da sempre, un condomino che si ritenga danneggiato da tale ripartizione non possa rivolgersi al giudice per chiedere che vengano redatte le tabelle millesimali. Tu cosa ne pensi?

 

[Ollj]

nonostante il criterio di ripartizione in parti uguali sia stato applicato da sempre, un condomino che si ritenga danneggiato da tale ripartizione non possa rivolgersi al giudice per chiedere che vengano redatte le tabelle millesimali

Certo che può rivolgersi ad un Giudice.
Le tabelle verranno anche redatte, ma non saranno utilizzabili per il riparto delle spese. Definiranno solamente quanto indicato dall'art.68 disp. att:
" il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio."
dando così modo di svolgere al meglio le assemblee (in termine di voto e valida costituzione). Il Giudice infatti, ove si fosse realizzata ipotesi di facta concludentia, non potrà non tener conto di ciò (e della giurisprudenza che vi sottende), sì da avvallare come siano stati proprio i condòmini, con una convenzione tacita, a definire il criterio di riparto delle spese (derogando il criterio legale di cui all'art.1123 Cc)
Saluti

 

[meri56]

avvallare come siano stati proprio i condòmini, con una convenzione tacita, a definire il criterio di riparto delle spese

Ma vale anche per i nuovi condomini?

 

[Ollj]

Perché no? Una convenzione è tale sempre. La riforma mica ha mutato l'art.1123 Cc rendendolo inderogabile
Rientra nel potere delle parti disciplinare come meglio ritengono i propri intetessi: lex specialis
Saluti.