Ripartizione spese d'intervento su fondamenta, muri perimetrali e pavimento interno

[angelo10121969]

Buongioro,
sono proprietario di un locale al piano terra in un'immobile di due piani, dove non c'è condominio.
Devo eseguire un intervento, sia sui muri perimetrali che sui tramezzi interni che sul paviamento interno, per eliminare l'umidità risalente dalle fondamenta.
ho capito che l'intervento sui muri perimetrali deve essere diviso in base ai millesimi, tra i 2 proprietari;
ma non sò come ripartire i costi dei tramezzi interni e i lavori sul pavimento interno.

Vorrei un vostro parere su come ripartire i costi, sono tutti a mio carico o devono essere ripartiti anche con il proprietario del piano sovrastante visto che le fondamenta sono parte integrante dell'intero immobile?

Grazie.
angelo moriconi
Roma

 

[Alessia Buschi]

Ciao,

Per quanto riguarda i muri perimetrali e le fondamenta, le spese vanno ripartite fra voi due per millesimi di proprietà, art. 1117 cc.
Per quanto riguarda i tramezzi interni ed il pavimento le spese toccherebbero a te. Anche il tuo vicino ha lo stesso problema?
Se si potreste mettervi d'accordo e ripartire anche quelle per millesimi, in quanto il danno è stato provocato da una parte comune.
Per quanto concerne i lavori da effettuare, come la tinteggiatura delle pareti interne e sostituzione del pavimento, occorre che fai una CIA (comunicazione di inizio attività) da consegnare al tuo comune, corredata da relazione e progetto effettuata da un professionista.
Se tra voi ci sono buoni rapporti potreste anche mettervi d'accordo a formare un condominio minimo (appunto perchè siete 2). Nel frattempo però è meglio che prima di fare questi lavori, vi riuniate e stendete un verbalino dove vengono messe le cose in chiaro ovvero, che accettate entrambi di fare i lavori, quale ditta scegliete in base ai preventivi presentati, il professionista che redigerà la relazione ed il progetto per la CIA e le quote di riparto delle spese.

Saluti.

 

[angelo10121969]

ciao

grazie molte della risposta.

giusto per farmi capire bene al 300%:
la palazzina é composta di 2 appartamenti; una al pian terra (dove sono io) e una esattamente sopra con la stessa metratura;
IN pratica l'umidità viene dal terreno da sotto il pavimento (casa antica) ed intacca sia i muri esterni, sia i tramezzi interni e sia il pavimento;

le ditte che ho fatto venire, parlano di fare interventi 3 interventi:
1) sui muri perimetrali (resine, ect)
2) sui tramezzi interni (pulire e rifare tinta ect)
3) sul pavimento (rompere e mettere guaina ed eventualmente pavimenti nuovi)

quindi ricapitolando, mi confermi che:
sui muri perimetrali le spese si condividono, mentre sui tramezzi interni del piano terra e sul pavimento del piano terra, le spese le devo sostenere solo io ?

se é cosi, dove posso trovare sul c.c. qualcosa che attesti questo ? o qualche regola di condominio, ect ect

grazie ancora dell aiuto
angelo

 

[Alessia Buschi]

Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

sui muri perimetrali le spese si condividono, mentre sui tramezzi interni del piano terra e sul pavimento del piano terra, le spese le devo sostenere solo io ?

Secondo il Tribunale di Palermo, la sentenza della Suprema Corte n. 6357/1993, contrasta con il consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità secondo cui il concetto di suolo comune di cui all'art. 1117 c.c., non è limitato alla porzione di terreno su cui sorgono le fondazioni, ma si estende a tutta la superficie su cui poggia il pavimento di pianterreno, comprendendo l'intera zona sottostante al massetto del pavimento di piano terra, compresi gli spazi d'aerazione Secondo questa opinione perciò il cd. vespaio (umidità proveniente dalle fondamenta) rientra nella nozione di suolo comune, poiché si tratta di un manufatto che svolge principalmente una funzione di conservazione delle strutture portanti dell'intero edificio, e solo in via complementare porta utilità anche al pavimento delle abitazioni del pianterreno, preservandole dai danni da umidità proveniente dal suolo comune. Per quanto sopra il Tribunale ha affermato che tutte le spese relative alla manutenzione e costruzione dei vespai devono essere sostenute dal condominio che, non solo ha l'onere di eseguire le opere di conservazione dei beni comuni, ma ha anche l'obbligo di impedire che da tali beni derivino danni alla proprietà individuale del singolo condomino (Ordinanza 14/2/2001).

In questo caso, essendo che l'umidità proviene dalle fondamenta ed ha causato danni al tuo appartamento, come da sentenza sopra citata, anche queste spese vanno ripartite da entrambi sempre per millesimi.

 

[angelo10121969]

salve, grazie della pronta risposta..

però houn pò le idee confuse.

scusa l'ignoranza, ma quando parliamo di "vespaio", parliamo dell' umidità che viene dalle fondamenta o è un intercapediane che sta sotto il pavimento ?

comunque quando tu parli di vespaio, citi:
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Per quanto sopra il Tribunale ha affermato che tutte le spese relative alla manutenzione e costruzione dei vespai devono essere sostenute dal condominio che, non solo ha l'onere di eseguire le opere di conservazione dei beni comuni, ma ha anche l'obbligo di impedire che da tali beni derivino danni alla proprietà individuale del singolo condomino (Ordinanza 14/2/2001
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nel mio caso (a parte i lavori sui muri esterni che pagano tutti) i lavori dentro casa, sarebbero solo di isolare il pavimento con guaia e mettere un pavimento nuovo sopra con un nuovo battiscopa /zoccoletto (con tinteggiatura dei tramezzi interni lavvove necessario)

in questo caso non si risolve il problema delle fondamenta (il problema rimane), ma si tratta solo di isolare il pavimento dall' umidità che sale

mi era sembrato di capire che li dovevo pagare io....

ti prego aiutami a capire

grazie ancora e buona giornata
angelo

 

[Alessia Buschi]

Hai ragione. Ricominciamo da capo.

La tua casa è una fabbricato di due piani che appoggia su un terreno. Il terreno provoca umidità che risale causando danni al tuo appartamento che si trova al pian terreno di questa palazzina.
Le fondamenta che si trovano all'interno del terreno o comunemente detto "suolo su cui sorge l'edificio" è parte comune ai sensi dell'art. 1117 cc., così come lo sono anche i muri maestri e la facciata della palazzina, ragion per cui le spese di riparazione vanno ripartite fra voi 2.
Siccome i danni all'interno del tuo appartamento, sono stati causati dal terreno, ti ho postato la sentenza che dice:

Per quanto sopra il Tribunale ha affermato che tutte le spese relative alla manutenzione e costruzione dei vespai devono essere sostenute dal condominio che, non solo ha l'onere di eseguire le opere di conservazione dei beni comuni, ma ha anche l'obbligo di impedire che da tali beni derivino danni alla proprietà individuale del singolo condomino (Ordinanza 14/2/2001).

E' un vostro obbligo impedire danni alle parti comuni e di proprietà privata e il problema lo risolvete (almeno in parte) a isolare il pavimento dall'umidità.

in questo caso non si risolve il problema delle fondamenta (il problema rimane), ma si tratta solo di isolare il pavimento dall' umidità che sale

Dipende anche dal terreno, con una buona impermeabilizzazione, non ci dovrebbero essere grandi problemi.

scusa l'ignoranza, ma quando parliamo di "vespaio", parliamo dell' umidità che viene dalle fondamenta o è un intercapediane che sta sotto il pavimento ?

Dell'umidità che viene dalle fondamenta.

mi era sembrato di capire che li dovevo pagare io....

Scusami, è stato un mio errore.

Spero di averti aiutato a capire meglio.

 

[angelo10121969]

grazie molte dell aiuto

buona giornata
angelo

 

[GianfrancoElly]

Normalmente il vespaio è un'intercapedine che si realizza sotto tutto il pavimento che si appoggia sul terreno per evitare l'umidità