Ripartizione spese condominiali

[Mattonella]

Salve chiedo scusa per la banalità delle mie domande ma avendo acquistato da poco un appartamento in condominio mi si sono presentati i primi dubbi.
Non esiste regolamento di condominio, sono 6 appartamenti e 4 negozi a pianterreno.
L'amministratore ci ha richiesto 200 euro x i due mesi che ci conpetono perchè abbiamo acquistato a fine aprile e il bilancio chiude il 30/6/12.
Intanto chiedo come posso controllare se i millesimi applicati sono giusti , l'appartamento è molto piccolo ma ha una terrazza di circa 150 m , per quanto può influire sui millesimi?
Io non ho mai abitato in condominio, ma mia madre si e il suo amm ha ripartito alcune spese x il numero degli appartamenti ,questo invece ha diviso tutto in base ai millesimi anche il suo compenso , la compilazione del 770 ecc.
Può essere giusto ?
Inoltre nella prossima assemblea si deciderà per rifare il lastrico solare del ns/appartamento e di quello attiguo e risistemare parte del tetto. Come si ripartiranno le spese ? Ho cercato in precedenti discussioni e mi sembra che dovrei chiedere di tenere divise le spese dal tetto da quelle del lastrico, dimenticavo si rifaranno anche i parapetti che girano tutto intorno al terrazzo che la salsedine ha molto deteriorato;questi come si pagano ?
Mi scuso per la lungaggine ma vorrei cominciare a capire come comportarmi, grazie in anticipo ciao

 

[dolly]

Salve chiedo scusa per la banalità delle mie domande ma avendo acquistato da poco un appartamento in condominio mi si sono presentati i primi dubbi.
Non esiste regolamento di condominio, sono 6 appartamenti e 4 negozi a pianterreno.
L'amministratore ci ha richiesto 200 euro x i due mesi che ci conpetono perchè abbiamo acquistato a fine aprile e il bilancio chiude il 30/6/12.
Intanto chiedo come posso controllare se i millesimi applicati sono giusti , l'appartamento è molto piccolo ma ha una terrazza di circa 150 m , per quanto può influire sui millesimi?
Io non ho mai abitato in condominio, ma mia madre si e il suo amm ha ripartito alcune spese x il numero degli appartamenti ,questo invece ha diviso tutto in base ai millesimi anche il suo compenso , la compilazione del 770 ecc.
Può essere giusto ?

Certo che è giusto! Le spese condominiali vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà, ai sensi dell'art. 1123 c.c. 1° co. Art.1123 - Ripartizione delle spese - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
I millesimi non vengono stabiliti solo in base alla planimetria dell'appartamento e dunque ai metri quadrati. Per determinarli vengono applicati dei coefficienti di riduzione che si basano sulle caratteristiche qualitative dell'immobile e, dopo aver definito l'applicazione dei vari coefficienti si determina la superficie virtuale che poi viene rapportata a mille.

 

[Busolegna]

Allegato al rogito ti sarebbero dovute essere allegate le tabelle millesimali che riportano il criterio di suddivisione delle spese applicando i diversi criteri di ripartizione che le varie colonne comportano, mi spiego meglio: di norma la prima colonna riassume i millesimi di proprietà che parte come indice base la metratura delle singole aree di proprietà alle quali vengono applicate, di norma, dei coefficienti di maggiorazione per i negozi ed attività commerciali (>1 fino anche a più del doppio) e di riduzioni per i garage, cantine, balconi e terrazzi ( di norma = 0,5), 0 per le aree di sottotetti/mansarde con altezza > 1,2 m), tutto questo viene rapportato a 1000 e suddiviso nelle rispettive percentual dei vari condomini. La seconda colonna di norma riporta il criterio di suddivisione delle spese generali (luce, acqua, ...) dove i coefficienti di maggiorazione e riduzione non vengono applicati, c'è inoltre una colonna per le spese di riscaldamento che tiene conto sia delle superci che delle volumetrie, altra colonna è per le spese delle scale ed ascensore dove i criteri sono ancora diversi e gestiti al 50° a millesimi di proprietà ed al 50% all'altezza dei piani, su questo fronte sussistono mote diatribe tra coloro che sono al piano terreno m(che non intendono pagare queste spese) e chio invece ritiene il contrario, purtroppo come sempre la legge dice una cosa ed afferma l'altra. Spero di averti dato qualche dritta oggettiva.

 

[Mattonella]

Grazie, ma purtroppo non mi hanno dato nessuna tabella e tutto viene ripartito in base ai millesimi.

 

[meri56]

questo invece ha diviso tutto in base ai millesimi anche il suo compenso , la compilazione del 770 ecc.

E' corretto. Ci sono alcune spese che si ripartiscono in parti uguali quali ad esempio la lettura dei contatori dell'acqua o la riparazione del citofono (per la parte comune dell'impianto), ma la maggior parte delle spese si ripartiscono in base alle tabelle millesimali siano di proprietà o delle scale o dell'ascensore o del riscaldamento.
Se anche non c'è regolamento di condominio evidentemente i proprietari degli appartamenti, in un certo momento si sono dotati di tabelle millesimali, visto che vengono applicate. Puoi chiedere chiarimenti all'amministratore o a qualche condomino.

Inoltre nella prossima assemblea si deciderà per rifare il lastrico solare del ns/appartamento e di quello attiguo e risistemare parte del tetto. Come si ripartiranno le spese ?

E' vero che occorre tenere divise le spese. Il lastrico solare viene pagato per 1/3 da chi gode del diritto di calpestio, e per 2/3 da chi è coperto dal lastrico, mentre per i parapetti nel mio condominio le spese per gli intonaci e le coloriture interne sono state poste a carico dei proprietari del lastrico mentre le spese per il ripristino della parte esterna dei parapetti sono state divise per millesimi di proprietà tra tutti i condomini, come del resto le spese per il tetto.