Ripartizione spese condominiali tra acquirente e venditore

[COCCINELLA]

In quanto condomina mi sono state addebitate spese per risarcimento danni per una vertenza
iniziata prima che acquistassi l'appartamento e decisa solo oggi con sentenza che ha
riconosciuto soccombente il condominio.
Le spese spettano al vecchio proprietario o a me?
Grazie

 

[Antonio Azzaretto]

l' articolo 63 relativo alle disposizioni attuative del Codice Civile, dispone che l' acquirente è obbligato solidalmente con il venditore nei confronti del condomìnio al pagamento dei contributi relativi all' anno in corso e a quello precedente.
Per quanto riguarda, invece, i rapporti e le obbligazioni tra venditore e acquirente vale quanto tra gli stessi convenuto.

Il secondo comma dell'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione e transitorie del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno di gestione in corso e a quello precedente.

Tra i contributi rientrano anche le spese straordinarie ( Cassazione sentenza 7/7/1988, n. 4467 ).

L'obbligo di contribuire alle spese sorge per effetto della delibera dell'assemblea che le ha approvate.

Pertanto, nel caso di vendita di un appartamento, obbligato al pagamento è chi risulta proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata ( Cassazione, sentenza del 2 settembre 2008, n. 22034 ).

E' consigliabile che le parti si mettano d'accordo, magari defalcando dal prezzo pattuito l'importo dei lavori decisi dopo la stesura del compromesso.

 

[Antonio Azzaretto]

Limite della responsabilità dell' acquirente

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Nel senso che l'obbligo ivi previsto concerne unicamente l'esercizio in corso e quello precedente, di conseguenza sono escluse le spese degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell’unità immobiliare.

Il tribunate di Torino, con la sentenza n.7873/2009 , ha ritenuto corretta la giurisprudenza affermante che “non è ammessa un’applicazione estensiva dell’art. 63 disp.att. c.c., il quale dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” e ha condiviso la linea della Corte di Cassazione: “la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l’art. 1104 cod. civ., atteso che, giusta il disposto di cui all’art. 1139 cod. civ., la disciplina dettata in tema di comunione si applica al condominio solamente in mancanza di norme che specificamente lo regolano".

 

[Salvatore Schiavone]

Il tema posto da Coccinella mi sembra molto interessante e capita spesso nella pratica professionale. Sarebbe interessante leggere qualche altro contributo sul tema.
A mio avviso occorre distingure due rapporti:
1) quello tra Condominio e singolo condomnino, da un lato, e
2) quello tra venditore e acquirente dell'immobile, dall'altro.
Al primo rapporto si apllicano le norme sul condominio, mentre al secondo si applicano le norme sulla vendita.
Pertanto, se a distanza di anni, il tribunale condanna il Condominio a pagare i danni + le spese legali, l'Amministratore a mio avviso è legittimato a chiedere i soldi all'attuale proprietario (acquirente dell'immobile). La domanda è: ma l'attuale proprietario ha azione nei confronti di chi gli ha venduto l'appartamento?.
Certo, se nel corso delle trattative il venditore aveva reso edotto l'acquirente che c'èra un giudizio pendente e il notaio aveva inserito nel rogito un'apposita clausola volta a regolare la fattispecie, nulla quaestio: si applicherà la norma del rogito.
Il problema invece si pone se il rogito nulla dice al riguardo.
La fattispecie è particolare. Infatti, avremo una delibera assembleare (quella che autorizza l'Amministratore a stare o resistere in giudizio) votata dal vecchio proprietario perché adottata prima del rogito, mentre avremo una sentenza pronunciata, magari a distanza di anni, dopo il rogito, quando condomino era il nuovo proprietario.
La sentenza potrebbe dare torto al Condominio, come nel caso che ci ha prospettatto Coccinella, condannadolo a pagare danni e spese legali, ma potrebbe anche dargli ragione riconoscendogli il rimborso delle spese legali.
Mi chiedo: prevale la delibera, per cui i danni e le spese le paga il vecchio proprietario, oppure prevale il momento della sentenza, per cui paga il proprietario attuale, ossia l'acquirente dell'immobile, nuovo condomino.
A naso e anche in base alla giurisprudenza che ha citato Azzaretto, direi che dovrebbe pagare il vecchio proprietario, perché la delibera è stata adottata quando lui era ancora condomino.
Sarebbe interessante leggere qualche contributo sul tema.
Ciao a tutti