Ripartizione spese condominiali senza scale millesimali

[Donata]

Salve
vivo in un appartamento di due vani che non ha mai avuto tabelle millesimali. Il mio e' il piu' piccolo di 6 appartamenti con 6 proprietari diversi, di cui 3 familiari.
Il problema e' che l'amministratore, che e' uno di questi 3 familiari, non ha mai reso note le varie spese in dettaglio, dato che la gestione e' sempre stata familiare, ne' si sa bene quanto paghino di condominio gli altri condomini. Anche le spese straordinarie, sono sempre state ripartite per 6, a prescindere dalla grandezza degli appartamenti, e dato che il mio e' il piu' piccolo, ho sempre ritenuta iniqua questa divisione delle spese. Ora, posso rifiutarmi di pagare le spese straordinarie e anche quelle ordinarie, finquando le mie richieste sia di trasparenza, che di ripartizione per vano e non per appartamento non vengano accettate? Non posso obbligare quei tre condomini che si rifiutano, di accettare che un perito stabilisca le tabelle millesimali?
Grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Salve
vivo in un appartamento di due vani che non ha mai avuto tabelle millesimali. Il mio e' il piu' piccolo di 6 appartamenti con 6 proprietari diversi, di cui 3 familiari.
1-Il problema e' che l'amministratore, che e' uno di questi 3 familiari, non ha mai reso note le varie spese in dettaglio, dato che la gestione e' sempre stata familiare, ne' si sa bene quanto paghino di condominio gli altri condomini.
2-Anche le spese straordinarie, sono sempre state ripartite per 6, a prescindere dalla grandezza degli appartamenti, e dato che il mio e' il piu' piccolo, ho sempre ritenuta iniqua questa divisione delle spese.
3- Ora, posso rifiutarmi di pagare le spese straordinarie e anche quelle ordinarie, finquando le mie richieste sia di trasparenza, che di ripartizione per vano e non per appartamento non vengano accettate?
4- Non posso obbligare quei tre condomini che si rifiutano, di accettare che un perito stabilisca le tabelle millesimali?
Grazie

Pare consigliabile ricorrere ad un tentativo di conciliazione presso la Camera Di Commercio prima di attivare una causa civile , lunga e costosa.( la Camera di Commercio locale le darà le informazioni al riguardo; il costo della Conciliazione è accessibile ,intorno a qualche decina di euro che si farà rimborsare dal Condominio se riesce). La Conciliazione potrebbe essere proposta a tutti i condomini. In quella sede Lei dovrà puntare al raggiungimento di un accordo che contempli:

1-Nomina formale dell'amministratore con 501 millesimi e maggioranza di teste (obbligatorio oltre le quattro proprietà) ed il conseguente rispetto di tutte le incombenze previste dal codice civile ( art. 1117 e segg. del codice civile). Se vuol meglio comprendere Le consiglio di comperarsi un codice civie che costa 10-15 euro
1-bis-Richiesta di effettuazione delle tabelle millesimale previo incarico ad un geometra di generale gradimento
2- Fatte le tabelle l'amministratore redigerà bilancio preventivo e consuntivo e prima della approvazione di quest'ultimo potranno essere controllate da tutti le pezze giustificative
3-Se a tale accordo si pervenisse Lei intanto potrebbe acconsentire di pagare diviso sei salvo conguaglio.
4-In linea generale il condomino non puo' rifiutarsi di pagare le spese unilateralmente ( per il supremo principio di non far mancare la provvista necessaria a garantire l'erogazione dei servizi)
Tenga conto che fra un anno ( e non fra 18 mesi come sembrava in un primo tempo) in caso di conflitto sarà obbligatorio addivenire preventivamente ad un tentativo di conciliazione

Ora ed allora in difetto di accordo si dovrà adire le vie legali

 

[Donata]

La ringrazio per la risposta esaustiva. Mi hanno detto che, essendoci almeno 4 proprietari, uno dei condomini puo' direttamente richiedere al Tribunale la costituzione di un condominio e la conseguente nomina di ufficio da parte del Tribunale di un amministratore. Ho omesso di specificare che in realta, l'amministratore e' ufficioso ma non ufficiale, pertanto vorrei sapere se bastasse la mia richiesta per poter finalmente avere una persona qualificata ad amministrare. Sono sicura che non otterei mai la maggioranza delle teste o dei millesimi, dato che da soli i tre familiari posseggono 14 vani su 22.
Sono comunque riuscita ad ottenere che le spese straordinarie vengano divise per vani e non per appartamento come prima, rimango comunque molto dubbiosa sulla gestione delle spese e del condominio

 

[Ennio Alessandro Rossi]

La ringrazio per la risposta esaustiva.
1-Mi hanno detto che, essendoci almeno 4 proprietari, uno dei condomini puo' direttamente richiedere al Tribunale la costituzione di un condominio e la conseguente nomina di ufficio da parte del Tribunale di un amministratore.
2- Ho omesso di specificare che in realta, l'amministratore e' ufficioso ma non ufficiale, pertanto vorrei sapere se bastasse la mia richiesta per poter finalmente avere una persona qualificata ad amministrare. Sono sicura che non otterei mai la maggioranza delle teste o dei millesimi, dato che da soli i tre familiari posseggono 14 vani su 22.
Sono comunque riuscita ad ottenere che le spese straordinarie vengano divise per vani e non per appartamento come prima, rimango comunque molto dubbiosa sulla gestione delle spese e del condominio

1-Naturalmente se lei vuole può fare istanza direttamente al Tribunale-tramite il suo legale- per la costituzione del condominio e per la nomina dell'amministratore Giudiziale ex art. 1129 primo comma ( si tratta di sostenere delle spese che potrebbero essere evitate se si concludesse la conciliazione in termini positivi)

2-Senza le maggioranze citate dall' art. 1136 , 4 comma-e 2.do comma (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio ( alias 500 millesimi di proprietà) la nomina dell' AC non è valida.

 

[Donata]

la ringrazio. Adesso ho chiari alcuni punti
cordiali saluti

 

[Jrogin]

A me risulta che fino a 4 condomini NON c'è obbligo di amministratore. L'obbligo scatta con il 5° condomino.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

A me risulta che fino a 4 condomini NON c'è obbligo di amministratore. L'obbligo scatta con il 5° condomino.

Giusta osservazione ; (chiedo scusa non avevo notato visto che erano in sei)
Nell'occasione riporto l' art.1129 ,primo comma:
"Quando i condomini soni PIU' di quattro l'assemblea nomina un amministratore. Se l assemblea non provvede la nomina è fatta dalla A.G. su ricorso di uno o più condomini "