Ripartire le superfici in modo da ottenere due lotti regolari

[giofer]

Buongiorno a tutti,
sono proprietario di un terreno a forma di rettangolo leggermente irregolare stretto e lungo. Il terreno ha una larghezza di circa 15 m e una lunghezza di 56 m. Complessivamente la superficie è di circa 900 mq. Da PRG ho l’indice fondiario di 1,25 mc/mq, l’altezza massima degli edifici di 9,00 ml, il volume fabbricabile risulta di 1125 mc.
Il problema è il rispetto delle distanze dai confini e dagli edifici vicini per via della larghezza del lotto di soli 15 m.
A confine con il mio terreno (sul lato lungo) c’è un altro lotto delle stesse dimensioni che presenta le stesse problematiche. Pertanto ci siamo messi d’accordo con il confinante di ripartire le superfici in modo da ottenere due lotti più regolari da 30x28 m. Vi chiedo dal punto di vista catastale e notarile qual è la procedura più semplice e meno costosa per fare questa operazione?
Ringrazio anticipatamente i tecnici che vorranno rispondermi
Giovanni Ferronato

 

[Gianco]

Il catasto no c'entra niente. E' esclusivamente un problema urbanistico. La soluzione più logica è che realizziate i fabbricati addossati sul confine comune, imponendo il distacco dal confine sul lato opposta al fabbricato. In alternativa potreste stipulare un accordo da registrare e da consegnare all'ufficio tecnico comunale nel quale concordate di realizzare i due fabbricati sfalsati, rispettando la distanza dai confini versi lotto laterali ai vostri e vi autorizzate vicendevolmente a rispettare una distanza inferiore a quella prevista dallo strumento urbanistico, comunque superiore a quella prevista dal codice civile di m. 1,50.

 

[Dimaraz]

Ipse dixit.
Null'altro da aggiungere.

 

[giofer]

Grazie ad entrambi per la risposta! Ma in alternativa alle due ipotesi prospettate da Gianco se volessimo procedere ad un frazionamento trasformando le due particelle 15mx56m in due particelle 30mx28, come si procede? Questo eviterebbe di costruire i due fabbricati addossati uno sull'altro e consentirebbe un miglior utilizzo del terreno di pertinenza ai due fabbricati perché di forma pressoché quadrata.

 

[Jan80]

Dovrete procedere al frazionamento dei lotti e successiva permuta dal notaio, così che alla fine avrete due particelle catastali a testa che sommate faranno i lotti da 30x28.
Ricordati che dovrete accedere ai lotti, quindi verificate che esista un passaggio per entrare in entrambi i lotti altrimenti dovrete scorporare un passaggio in comproprietà oppure la creazione di una servitù

 

[Dimaraz]

Questo eviterebbe di costruire i due fabbricati addossati uno sull'altro e consentirebbe un miglior utilizzo del terreno di pertinenza ai due fabbricati perché di forma pressoché quadrata.

Prima di stabilire cosa sia più vantaggioso è il caso di esaminare cosa si vuole andare a costruire e/o se intende cedere il solo terreno.

Opterei per 2 lotti se si punta a costruire una villa/bivilla per se o se nel mercato di zona vi sia richiesta in allegato tal senso.

Solitamente si cerca di realizzare più unità (villette a schiera) di dimensioni più contenute in modo che il prezzo "sembri" più abbordabile dalle giovani coppie.
In tal caso un unico lotto (soci) o una costruzione "in appoggio" dovrebbe dare la resa migliore.

 

[marcanto]

Dovrete procedere al frazionamento dei lotti e successiva permuta dal notaio, così che alla fine avrete due particelle catastali a testa che sommate faranno i lotti da 30x28.

è la sola procedura possibile per gli intenti descritti.
certo che richiede dei costi preliminari che i proprietari devono affrontare, quali:
il preliminare frazionamento e le successive permute (reciproche) tra i due proprietari

Alla fine il tutto conduce. si, a 2 lotti autonomi, ma i 2 signori dovrebbe valutare se in questo caso il potenziale edilizio sia egualmente sfruttabile, distanze permettendo, rispetto alla soluzione precedente "realizziate i fabbricati addossati sul confine comune".
ossia valutare quale tra le due consente un migliore/maggiore utilizzo.

..... potreste stipulare un accordo da registrare e da consegnare all'ufficio tecnico comunale nel quale concordate di realizzare i due fabbricati sfalsati, rispettando la distanza dai confini versi lotto laterali ai vostri e vi autorizzate vicendevolmente a rispettare una distanza inferiore a quella prevista dallo strumento urbanistico,

La parte finale (accordo tra le parti) sarebbe una soluzione che eviterebbe molti problemi (spesso non superabili) in merito alle distanze, in molti casi .
Ma ahimè, non tutti i comuni accettano accordi tra le parti in deroga agli strumenti urbanistici.
Accordi di tal natura sono accetti solamente se sono esplicitamente menzionati e richiamati nello stesso strumento urbanistico .......in caso contrario sarebbe difficile l'accettazione di accordi di simile natura da parte dell'organo comunale.

 

[Gianco]

Ma in alternativa alle due ipotesi prospettate da Gianco se volessimo procedere ad un frazionamento trasformando le due particelle 15mx56m in due particelle 30mx28, come si procede? Questo eviterebbe di costruire i due fabbricati addossati uno sull'altro e consentirebbe un miglior utilizzo del terreno di pertinenza ai due fabbricati perché di forma pressoché quadrata.

Dovrete procedere al frazionamento dei lotti e successiva permuta dal notaio, così che alla fine avrete due particelle catastali a testa che sommate faranno i lotti da 30x28.
Ricordati che dovrete accedere ai lotti, quindi verificate che esista un passaggio per entrare in entrambi i lotti altrimenti dovrete scorporare un passaggio in comproprietà oppure la creazione di una servitù

Il frazionamento sarebbe con permuta al 50% se su entrambi i fronti ci fussero strade della stessa importanza. Altrimenti un lotto varrebbe più dell'altro in funzione dell'appetibilità dello stesso sul mercato, restando identica la volumetria edificabile. Nel caso la strada fosse su un solo fronte, tieni presente che il lotto fronte strada vale mediamente il doppio di quello sul retro. Pertanto, occorre studiare e proporre un progetto di massima per accertare la fattibilità e solo allora potreste procedere al frazionamento. Evidentemente per compensare la posizione infelice anche il fabbricato posteriore avrà una consistenza ed un volume maggiore in rapporto al lotto assegnatogli.

 

[giofer]

Il frazionamento sarebbe con permuta al 50% se su entrambi i fronti ci fussero strade della stessa importanza. Altrimenti un lotto varrebbe più dell'altro in funzione dell'appetibilità dello stesso sul mercato, restando identica la volumetria edificabile. Nel caso la strada fosse su un solo fronte, tieni presente che il lotto fronte strada vale mediamente il doppio di quello sul retro. Pertanto, occorre studiare e proporre un progetto di massima per accertare la fattibilità e solo allora potreste procedere al frazionamento. Evidentemente per compensare la posizione infelice anche il fabbricato posteriore avrà una consistenza ed un volume maggiore in rapporto al lotto assegnatogli.

Grazie Gianco e Jan80, ma addentrantoci maggiormente nella questione tecnico-giuridica bisognera frazionare le due particelle ognuna con due particelle derivate (Tipo di Frazionamento al CT senza formazione di lotti 16a;
ALLEGATO 2 alla Circolare n. 3 Prot. n. 54825 del 16 ottobre 2009 “Schede esemplificative delle Tipologie di atti di aggiornamento attualmente trattate dalla procedura Pregeo 10”).
Sulla base degli accordi con l'altro proprietario della particella poi si provvede direttamente a picchettare sul posto le dividendi.
Le due particelle derivate che si staccano saranno oggetto di atto notarile con permuta. Giusto?

 

[Gianco]

Il frazionamento va studiato dopo aver fatto il rilievo dello stato di fatto da raffrontare alla mappa catastale. Le discordanze vanno esaminate e va presa una decisione dai proprietari con l'aiuto del tecnico. Concordata la dividente, va tracciata in loco. Solo dopo il tipo di frazionamento va depositato presso l'ufficio tecnico del comune interessato e presentato all'Agenzia del Territorio per l'approvazione. Con il tipo approvato ed il relativo certificato di destinazione urbanistica si può procedere alla permuta.