Riparazione scambiatore della caldaia. Dubbi da neofita

[pelodia]

Salve a tutti.

Sono proprietario di un appartamento in uno stabile.
L'appartamento è stato rimesso a nuovo tre anni fa.
Per due anni è stato abitato da un gruppo di inquilini ed ora, da 5 mesi emmezzo è abitato da una coppia di ragazzi.

La caldaia ha avuto un po' di problemi a partire a ottobre.
I ragazzi nei primi giorni di marzo hanno chiamato il tecnico per fare la pulizia.
Il tecnico in quell'occasione ha segnalato possibili problemi con lo scambiatore.

La caldaia poi si è fermata totalmente qualche giorno fa e i ragazzi, dopo avermi avvisato, hanno chiamato il tecnico che ha provveduto a sostituire lo scambiatore.

Loro dicono che le spese sono interamente a carico mio essendo una rottura straordinaria. Il mio commercialista dice però che è una rottura data dall'usura e quindi è a carico loro. A questo punto ho proposto ai ragazzi di fare a metà con le spese ma non sembrano dell'idea.

Che consigli mi date?
Ho fatto bene? Ci sono altre strade?

Grazie

 

[simo]

ciao, credo che la spesa spetti a te, non puoi dire che è dovuta ad usura se questi inquilini sono dentro solo da circa 5 mesi.

 

[Massimiliano Lusetti]

Ti do un consiglio tecnico a contorno, lascio rispondere alla questione formale da te posta chi è più addentro di me a questioni amministrative.
Evidentemente se dopo 3 anni dalla messa in funzione della caldaia si presenta una lesione nello scambiatore, ciò che lo può aver provocato è un problema di tiraggio e di sgocciolamento della condensa dei fumi di combustione che va risolto se non vorrai trovarti di nuovo fra tre anni a ricambiare lo scambiatore. Questo lo si riesce a capire analizzando " lo scontrino" che emette l'analizzatore fumi (operazione necessaria ogni 2 anni) e che il conduttore caldaia mantiene assieme al libretto della caldaia. Se non è possibile modificare e migliorare il tiraggio questo problema ti si ripresenterà spesso. Consiglierei in questo caso di attivare un contratto di manutenzione e assistenza + coprente che includa anche la sostituzione dei pezzi per usura ... si spende di più annualmente ma si ha almeno la garanzia di non avere sorprese sgradevoli con spese inaspettate.
Questo però spetta la conduttore dell'impianto cioè all'inquilino. La tua proposta in questo caso di fare 50/50 mi sembrava onesta considerando il fatto che l'inquilino è subentrato da poco nell'appartamento e non ha contribuito all'usura dello scambiatore se non in modo parziale... ( a meno che l'eventuale piccola perdita iniziale dovuta alle note di cui sopra non sia stata aumentata per incuria del conduttore)
Ti dico questo poichè il conduttore dovrebbe verificare se la pressione dell'acqua in caldaia è compresa di solito fra 1 e 2 bar ... se la caldaia continua a funzionare quando la pressione scende molto sotto 1 bar alla fine si può rovinare definitivamente lo scambiatore che magari aveva in precedenza solo una piccola porosità. Questo avviene (dando una semplice spiegazione) per eccesso di calore nello scambiatore prima che la caldaia si fermi e vada in blocco.
Quindi in parte il danno potrebbe essere stato causato anche dal conduttore dell'impianto.
Detto questo sentiamo cosa ti dicono altri più esperti di me in questioni legali anche se mi sembra che il tuo commercialista abbia detto il giusto.

 

[paolo ferraris]

...la spesa spetta a te...comunque...

 

[goost0804]

Riscaldamento, acqua calda, sanitari e condizionamento

Al proprietario spetta:
- installazione, rifacimento e manutenzione straordinaria degli impianti idrico, sanitario e gas, gli impianti di produzione dell'acqua calda e di condizionamento;
- installazione e sostituzione dei contatori;
- allacciamento della rete sino agli stessi contatori;
- adeguamento degli impianti alla leggi vigenti;
- sostituzione di caldaia, bruciatore e boyler;
- ricostruzione dei rivestimenti refrattari;
- sostituzione di apparecchiature -termometri, valvole, pompe di circolazione etc- anche causate da danno accidentale.

All'inquilino spetta:

- manutenzione ordinaria degli impianti;
- piccole riparazioni;
- sostituzione di apparecchiature (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri avvolgimento elettrico, etc..) dovute a danno accidentale;
- riparazione delle parti accessorie di cui al punto precedente;
- adempimenti relativi al libretto della caldaia (manutenzioni periodiche e autocertificazione al comune);
- retribuzione degli addetti alla manutenzione della caldaia;
- acquisto di combustibile;
- pulizia annuale dell'impianto per la messa a riposo stagionale di caldaie, bruciatori, canne fumarie etc;
- riparazione del rivestimento refrattario;
- costi di fornitura del calore -consumo combustibile, assistenza tecnica, forza motrice per il bruciatore;
- spese di manutenzione e funzionamento dei depuratori dell'acqua;
- piccola manutenzione e pulizia dei filtri dell'impianto di condizionamento e di depurazione dell'acqua;
- manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni e sostituzioni -negli impianti autonomi- per caldaia, bruciatore, tubazioni, radiatori, valvole, manopole;
- compenso tecnici per il bilanciamento dell'impianto;
- tassa ASL per la verifica dell'impianto caldaia;
- lettura dei contatori.

 

[Massimiliano Lusetti]

Riscaldamento, acqua calda, sanitari e condizionamento

Al proprietario spetta:
- installazione, rifacimento e manutenzione straordinaria degli impianti idrico, sanitario e gas, gli impianti di produzione dell'acqua calda e di condizionamento;
- installazione e sostituzione dei contatori;
- allacciamento della rete sino agli stessi contatori;
- adeguamento degli impianti alla leggi vigenti;
- sostituzione di caldaia, bruciatore e boyler;
- ricostruzione dei rivestimenti refrattari;
- sostituzione di apparecchiature -termometri, valvole, pompe di circolazione etc- anche causate da danno accidentale.

All'inquilino spetta:

- manutenzione ordinaria degli impianti;
- piccole riparazioni;
- sostituzione di apparecchiature (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri avvolgimento elettrico, etc..) dovute a danno accidentale;
- riparazione delle parti accessorie di cui al punto precedente;
- adempimenti relativi al libretto della caldaia (manutenzioni periodiche e autocertificazione al comune);
- retribuzione degli addetti alla manutenzione della caldaia;
- acquisto di combustibile;
- pulizia annuale dell'impianto per la messa a riposo stagionale di caldaie, bruciatori, canne fumarie etc;
- riparazione del rivestimento refrattario;
- costi di fornitura del calore -consumo combustibile, assistenza tecnica, forza motrice per il bruciatore;
- spese di manutenzione e funzionamento dei depuratori dell'acqua;
- piccola manutenzione e pulizia dei filtri dell'impianto di condizionamento e di depurazione dell'acqua;
- manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni e sostituzioni -negli impianti autonomi- per caldaia, bruciatore, tubazioni, radiatori, valvole, manopole;
- compenso tecnici per il bilanciamento dell'impianto;
- tassa ASL per la verifica dell'impianto caldaia;
- lettura dei contatori.

sostituzione di apparecchiature (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri avvolgimento elettrico, etc..) sono elencate fra le incombenze sia del proprietario sia dell'inquilino ... quale delle due? è poi l'eccetera che lascia nel dubbio... lo scambiatore può essere assimilato a una pompa?
Quale è la fonte da cui hai estrapolato la tua affermazione?

Grazie per le precisazioni

 

[paolo ferraris]

...a parte che in questo caso più che la "legge scritta" (solitamente male) va usato il "buon senso" (di cui spesso una buona parte di noi è sprovvista), ripeto che in questo caso senza troppi "giri di parole" la spesa spetta al proprietario...A) perchè gli inquilini sono dentro da troppo poco tempo perchè possa essere imputata al loro uso la rottura...B) perchè trattasi di una sostituzione e non di una riparazione...peraltro di un pezzo importante con una spesa di una certa rilevanza.
In caso invece di sostituzione o riparazione di pezzi soggetti ad usura e dunque soggetti ad essere riparati spesso con la piccola manutenzione...con costi non di rilevante entità...queste spese sono riconducibili normalmente al conduttore.
Resta il fatto che nulla toglie alle parti (a me è capitato spesso) di mettersi d'accordo per dividere le spese addirittura sulla completa sostituzione della caldaia con modelli più recenti eo migliori dal punto di vista del risparmio energetico laddove gli inquilini avessero di fatto "consumato" il vecchio impianto eo avendo in previsione cmq di rimanere nella stessa unità immobiliare per ancora molto tempo (magari ad un canone anche "buono")...percui signori non è solo "LA NORMA" da applicare...ma come applicarla e interpretarla...NON cercate nelle "leggi" (soprattutto in queste materie) risposte ASSOLUTE!...usate il "buonsenso"...eviterete inutili disguidi e bisticci con il Vostro Inquilino eo Proprietario...Saluti!

 

[goost0804]

Paolo , mi trovi perfettamente in accordo con te pero il vero è che quasi sempre manca un pochino di buon senso come hai scritto a volte per qualche spicciolo si bisticcia purtroppo è l'essere umano che è così pazienza

 

[goost0804]

sostituzione di apparecchiature (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri avvolgimento elettrico, etc..) sono elencate fra le incombenze sia del proprietario sia dell'inquilino ... quale delle due? è poi l'eccetera che lascia nel dubbio... lo scambiatore può essere assimilato a una pompa?
Quale è la fonte da cui hai estrapolato la tua affermazione?

Grazie per le precisazioni

Chi paga le spese, tra proprietario e inquilino, nel caso di un'abitazione affittata? La domanda non ha, purtroppo, risposte semplici. Bisogna innanzitutto distinguere tra tre tipi di contratti. Quelli a canone convenzionato (locazioni di tre+due anni di durata, transitorie e per studenti universitari), quelli a canone libero (quattro+quattro anni di durata) e infine quelli sottratti alla legge 431/1998 (i più comuni sono le locazioni turistiche e quelle relative ai box).
Soltanto per questa categoria di contratti c'è qualche certezza. La suddivisione delle spese è infatti rigidamente stabilita dall'allegato G al Decreto ministeriale 30 dicembre 2002.

In estrema sintesi, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre quelle di manutenzione straordinaria vanno sopportate dal locatore. I costi dell'eventuale servizio di portierato, invece, vanno ripartiti tra le due parti: 90% all'inquilino, 10% al proprietario.

Nell'allegato G non sono però riportate alcune spese (per esempio quelle sopportate per l'amministrazione dello stabile o per le polizze condominiali), che resta possibile attribuire liberamente nel contratto.

Va tracciata una distinzione. Se nel contratto non esistono clausole o allegati in merito alla spartizione delle spese, valgono innanzitutto le regole stabilite dall'articolo 9 della legge 392/1978 (il cosiddetto equo canone), mai abrogato dalla norma di riforma delle locazioni, ossia la legge 431/1998. In seconda battuta, contano le norme del Codice civile (articoli 1576-1577, 1592-1593 e, soprattutto, 1609-1610). In buona sostanza, gran parte dei giudici ritiene che l'allegato G al decreto sia comunque un ottimo punto di partenza per stabilire la ripartizione, anche per questi contratti: rappresenta infatti una buona sintesi delle interpretazioni giurisprudenziali in materia, avallata negli accordi raggiunti tra associazioni dei proprietari di casa e degli inquilini.
Resta però possibile che il contratto stabilisca condizioni diverse di assegnazione delle spese, facendo espressamente eccezione alle norme di legge (ad esempio attribuendo all'inquilino alcune o tutte le spese di manutenzione straordinaria).

Poiché per essi nemmeno la vecchia legge sull'equo canone valeva, l'unico riferimento possibile sono le norme del Codice civile. Il Codice fa carico all'inquilino delle sole spese relative alla piccola manutenzione dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (un incidente oppure gli effetti di poggia, neve o fulmini). Si tratta di un ambito assai più limitato di quello previsto dalla manutenzione ordinaria.

Concentriamo l'analisi sulle locazioni a canone libero, che sono di gran lunga le più diffuse (circa l'80% dei contratti). La distinzione fondamentale pare quella tra opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, le prime attribuite agli inquilini, le seconde ai proprietari.

Per differenziarle, i giudici non fanno riferimento alle leggi urbanistiche, bensì (in mancanza di meglio) agli articoli 1004-1005 del Codice civile sull'usufrutto. Essi, in sostanza, assegnano al proprietario le riparazioni straordinarie (stabilità muri maestri e volte, rinnovamento per intero o di parte notevole dei tetti, delle scale, dei muri di sostegno e di cinta).

Viceversa l'usufruttuario (e l'inquilino) hanno a carico la manutenzione ordinaria nonché le spese di amministrazione e custodia.


I conti tra padrone e inquilino - Il Sole 24 ORE

 

[Massimiliano Lusetti]

Grazie Goost ottimo lavoro... la fonte è sempre interessante... Sono d'accordo con entrambi