Rinnovo opzione cedolare secca

[estate]

Ciao Nemesis, ho chiamato il callcentre dell'Agenzia proprio ora (operatore 030 Roma) e mi ha detto che:
- non devo fare nessuna raccomandata. Dovrei farla soltanto se voglio passare al regime normale.
- le proroghe successive a questa saranno sempre di 2 anni.
Mi sembrava molto sicura (era una donna) e non ha avuto alcuna incertezza nel rispondere.
A questo punto che faccio?
Poiché tu sei una persona molto documentata potresti indicarmi la normativa in cui è regolato questo adempimento? Penso che siano norme a livello di istruzioni o circolari e in queste cose c'è da perdersi. Ti ringrazio sempre.

 

[Nemesis]

- non devo fare nessuna raccomandata. Dovrei farla soltanto se voglio passare al regime normale.

L'esercizio dell'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga (non "e della proroga"), ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga.
Quindi il conduttore deve conoscere (gli deve essere comunicato) che se il locatore opta per l'applicazione della cedolare secca per il periodo della proroga (o anche per il periodo della proroga), è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata della proroga, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.

- le proroghe successive a questa saranno sempre di 2 anni.

Peccato che la giurisprudenza la pensi diversamente da quell'operatrice 030.

 

[estate]

Ti ringrazio. Quello che scrivi basato sul dato letterale che l'opzione per la cedolare vale per l'intero periodo del contratto o (e non e) della proroga è del tutto convincente . Mi chiedo, però, in che sede la giurisprudenza sia intervenuta per esprimersi sulla necessità della raccomandata al conduttore in caso di rinnovo del regime della cedolare per la proroga. Invero, se io faccio la comunicazione all'agenzia sul rinnovo dell'opzione per la cedolare ma non faccio la raccomandata e non applico aumenti istat nel periodo di proroga, non capisco di cosa abbia a dolersi il conduttore e su cosa si sia espresso il giudice. E' chiaro che io farò la raccomandata però mi rimane questo dubbio.

 

[Nemesis]

Mi chiedo, però, in che sede la giurisprudenza sia intervenuta per esprimersi sulla necessità della raccomandata al conduttore in caso di rinnovo del regime della cedolare per la proroga.

Non avevo scritto che esiste giurisprudenza su questo punto.

Invero, se io faccio la comunicazione all'agenzia sul rinnovo dell'opzione per la cedolare ma non faccio la raccomandata e non applico aumenti istat nel periodo di proroga, non capisco di cosa abbia a dolersi il conduttore

Il conduttore ha diritto di essere informato (deve sapere se deve corrispondere aggiornamenti del canone o no, se è tenuto a corrispondere la sua quota dell'imposta di registro o no).
E l'art. 3, comma 11, secondo e terzo periodo del D. Lgs. n. 23/2011 recitano:
L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.

 

[estate]

Ti ringrazio ancora della tua pazienza con me. Assolutamente d'accordo. Farò la raccomandata all'inquilino. Resta un'ultima considerazione: ma al callcentre dell'agenzia non c'è un controllo su quello che dicono? E se uno segue le loro istruzioni e poi sorge un problema potrà mai dire che ha seguito le loro istruzioni? Certamente no! Ci vorrebbe un sistema tipo mini-interpello via email così da lasciare una traccia documentale della domanda fatta e della risposta ottenuta.

 

[Nemesis]

Ci vorrebbe un sistema tipo mini-interpello via email così da lasciare una traccia documentale della domanda fatta e della risposta ottenuta.

L'istanza d'interpello può essere presentata anche per via telematica, ma attraverso PEC.
In ogni caso, deve riguardare disposizioni tributarie.
Non altre questioni, come per esempio, di quanto si prorogano i contratti 3+2 dopo la prima proroga.

 

[estate]

solo per completezza ho trovato questa pagina di uno studio di consulenza che mi sembra perfettamente in linea con quanto autorevolmente detto da Nemesis.
La proroga dei contratti di locazione soggetti a cedolare secca

 

[estate]

Sono alle prese con la compilazione del mod RLI e ho un dubbio. Nella sezione II, che è l'unica che devo compilare, c'è la casella Cedolare e le istruzioni del modello dicono:
Barrare la presente casella nel caso in cui si voglia esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca.
Il contratto è stato fatto sin dall'inizio con l'opzione per la cedolare e desidero mantenere l'opzione anche per il biennio di rinnovo. Da come si esprimono le istruzioni non si capisce chiaramente se in questo caso deve essere barrata o no la casella Cedolare. A mio parere deve essere barrata per proseguire nel biennio di proroga con la cedolare. Ma da come è scritto nelle istruzioni "
Barrare la presente casella nel caso in cui si voglia esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca.
Sembra che in un contratto a regime normale la casella debba essere barrata per passare alla cedolare. In un contratto già in cedolare la casella debba essere barrata per revocare l'opzione. Cioè la casella deve essere utilizzata soltanto per modificare il regime del contratto in essere. Almeno così mi sembra di capire. Potete aiutarmi?
Un ultima cosa. Poiché ho difficoltà con il computer pensavo di spedire, con raccomandata, il modulo RLI con allegato un mio documento all'Agenzia. Si può fare?

 

[uva]

Da come si esprimono le istruzioni non si capisce chiaramente se in questo caso deve essere barrata o no la casella Cedolare. A mio parere deve essere barrata per proseguire nel biennio di proroga con la cedolare

Concordo con questo parere, e aggiungo quanto segue (in base alla mia esperienza e a quanto mi è stato confermato dall'Agenzia delle Entrate di Torino).
Quando si comunica la proroga di un contratto con il mod. RLI e si intende mantenere l'opzione per la cedolare secca che era stata esercitata in precedenza, occorre:
1) barrare la casella "cedolare secca" della sezione II;
2) compilare il quadro D barrando la casella "sì" della cedolare.
(Se ti limiti a barrare la casella nella sez. II forse non sarebbe chiara la tua intenzione; potrebbe essere interpretata come revoca dell'opzione esercitata nelle annualità precedenti).

Per quanto riguarda la spedizione del mod. RLI cartaceo all'Agenzia delle Entrate tramite raccomandata: io non l'ho mai fatto e non ho mai chiesto info in merito alla mia Agenzia delle Entrate, ma penso si possa fare perché l'invio nei termini è provato dalla ricevuta della raccomandata.

 

[estate]

Grazie. Io io quadro D lo avevo completamente trascurato e pensavo che, nel mio caso, bastava la sola sezione II e III. Certamente compilando anche il quadro D risulta incontrovertibile la volontà di proseguire nel regime della cedolare.
Mi chiedo però perché chi redige queste istruzioni non provi a rileggerle e a eliminare ogni possibilità di incerta interpretazione.