Rinnovo mandato amministratore

[Dante De Simoni]

E dal 1979 che stiamo lavorando per dimostrare che gli amministratori non sono tutti uguali; abbiamo ancora in amministrazione il ns primo condominio; abbiamo sempre lavorato con passione, serietà, onestà e da tanti anni ormai anche con professionalità; leggetevi IL FATTORE FRED, è un libro molto interessante, c'è ancora gente che lavora in questo modo.
Invidio un pò certi colleghi che hanno tanto tempo da dedicare ai forum; io dedico parte del mio tempo alla formazione professionale che cerco poi di trasferire ai ns. "clienti". Ci sarà sempre qualche amministratore che scappa con la cassa, allo stesso modo come qualche finanziere "scappa" con lo scrigno.
Una delle cose che condivido con Azzaretto è sicuramente la scelta accurata dell'amministratore; purtroppo oggi in molti casi avviene ancora per il compenso più basso, ma ci sono tanti antri modi per una verifica più "intelligente"; probabilmente anche da parte dei "clienti condomini" ci dovrebbe essere un salto di qualità.
La serietà degli amministratori è sempre soggettiva come in tanti altri casi (professionisti in genere) e dipende dalla coscienza di ognuno di noi; c'è chi desidera maggiormente apparire, chi desidera avere, ma c'è anche chi desidera essere.
A volte, leggendo le domande poste nei forum ci si rende immediatamente conto perchè ancora non è stata riconosciuta ufficialmente la figura dell'amministratore.
Saluti

 

[mazzartu]

..... Lo stesso amministratore si è comportato in modo analogo in tutti gli altri condomini che amministra ! A quanto so di preciso supera la ventina di condominii. E' chiaro che si tratta di un palese conflitto di interessi.
Alcuni condomini sono contrari a prendere decisioni drastiche in quanto ritengono e forse ne convengo anche io che gli amministratori sono tutti uguali. Corrotti e corruttibili peggio dei politici che ci governano.
Io non intendo lasciare correre e in assemblea chiederò di recedere dal contratto stilato e ritornare al vecchio gestore.
Questo per un semplice principio anche se fosse in grado di dimostrare la convenienza economica. L'assemblea a cosa serve ? E' giusto che le decisioni siano sempre prese in assemblea ? Ora si è permesso di fare contratto per l'energia elettrica condominiale, domani che cosa si può permettere di fare ?
Ringrazio per eventuale riscontro a questo mio sfogo !

mi riferivo a queste affermazioni. Sono vicepresidente di una ass. di amministratori e dedico molto tempo, in forma gratuita, alla formazione dei nuovi amministratori ad allo sviluppo di una categoria troppe volte bistrattata in forma molto generica. Il lavoro dell'amministratore è una cosa seria che non merita questo tipo di trattamento. E' vero che per svariate motivazioni, che in altra occasione potrei anche spiegare, ci sono molti che si improvvisano, ma ce ne vuole a passare da questo ad inutili ed offensive generalizzazioni.

 

[Antonio Azzaretto]

Caro Mazzartu, la frase da te citata è stata scritta da un condòmino, non da me.

Questa convinzione è condivisa dalla stragrande maggioranza dei condòmini, e ci sono ottime ragioni per nutrire questi sentimenti nei confronti della categoria degli amministratori, a cui, è bene ricordarlo, anche io, modestamente, appartengo.

Se vuoi, ti propongo di aiutarmi a cambiare il mercato! Sto cercando alleati, e sono pronto a discutere con tutti gli amministratori che hanno voglia di mettersi in gioco!

Di seguito ti scrivo il mio punto di vista:

Premessa

La politica "governa" il condomìnio, e ne orienta la gestione condominiale.
Di seguito ti lascio il link che porterà a leggere la nozione del termine "politica":
La Community AziendaCondominio • Leggi argomento - Nozione di politica


Introduzione

John Clarke, famoso scrittore e scienziato americano, scriveva:

"Un politico pensa alle prossime elezioni; un uomo di stato alle prossime generazioni".

Questo celebre aforisma, seppur "adattato" alle nostre piccole esigenze, è molto utile anche per orientare l' attività degli amministratori di condomìnio.

Sono convinto, infatti, che noi amministratori dobbiamo agire e comportarci per creare delle organizzazioni "stabili", che possano durare anche quando daremo le consegne ai nostri "successori".


L' orientamento politico degli amministratori

Per questo motivo, noi amministratori dobbiamo tendere ad avere un sistema di gestione uniforme e "standard", che promuova la trasparenza e la qualità della gestione condominiale.

Per fare in modo che ciò accada, i condòmini devono desiderare un comportamento coerente e standard dai loro amministratori.

Non si può pretendere che gli amministratori imparino a lavorare bene, se nessuno lo richiede!

Pertanto:

I condòmini possono imparare a governare il condomìnio imparando ad utilizzare procedure operative di qualità controllata.

Gli amministratori possono imparare anche loro a governare il condominio, imparando ad utilizzare procedure operative di qualità controllata.


L' orientamento politico della Community AziendaCondomìnio

La Community AziendaCondomìnio consente di attivare questo "processo virtuoso", in modo che queste procedure operative possano essere "pensate", scritte e messe in opera dagli Enti Condomìnio per mezzo di apposite delibere di assemblea.

Mi preme evidenziare che se gli amministratori continueranno a restare "liberi" di gestire come più gli conviene (ossia mantenendo la situazione così come essa è attualmente), essi conserveranno il potere di "imporre" la loro volontà ai condòmini in modo assolutamente incontrollato ed incontrollabile.

Tutti possono constatare che oggi, tra un amministratore "onesto" ed un amministratore "affamato di potere e di tangenti", agli occhi dei condòmini e dei residenti non vi è alcuna evidente differenza.

Noi della Community AziendaCondomìnio, desideriamo creare la "differenza" per permettere ai condòmini di scegliere "il meglio" per loro stessi e per il governo dei loro beni comuni.

 

[mapeit]

Scusate ma mi sembra che si sia partiti da un problema molto semplice per arrivare a discutere dei massimi sistemi senza fornire una soluzione a chi ha posto il quesito iniziale.
Un cattivo amministratore di condominio si può sempre sostituire. L'assemblea dei condomini lo può fare quando vuole ed inoltre anche un condomino solo può ricorrere all'autorità giudiziaria in presenza di palesi irregolarità documentate o di comportamenti omissivi o truffaldini.
Un amministratore che si appropria di fondi condominiali si può sempre denunciare per appropriazione indebita e sottoporre ad un giudizio penale, fatta salva la richiesta di risarcimento in sede civile.
Pertanto, rispettando le procedure previste dal codice civile e dalle altre norme in materia e ricorrendo a azioni penali se si ravvisano comportamenti delittuosi, nessun cattivo amministratore di condominio può continuare ad operare come tale. Gli strumenti legali ci sono e basta adoperarli.
Sinceramente fare affermazioni generiche sulla categoria degli amministratori condominiali, che comprenderà senz'altro persone oneste e corrette come pure elementi meno validi, è un luogo comune che non ha alcun senso in un forum come questo, destinato a risolvere problemi pratici.
Se qualcuno ha permesso che un elemento disonesto operasse per anni in quel ruolo senza contrastarlo... ebbene deve solo farsene una colpa e non certo screditare la categoria generalizzando fatti e circostanze che costituiscono una storia a sé stante.

 

[Antonio Azzaretto]

Se qualcuno ha permesso che un elemento disonesto operasse per anni in quel ruolo senza contrastarlo... ebbene deve solo farsene una colpa e non certo screditare la categoria generalizzando fatti e circostanze che costituiscono una storia a sé stante.

Su questo sarei d' accordo con te, se i condòmini fossero veramente in grado di riconoscere i "cattivi amministratori", di perseguire i "propri" interessi. Purtroppo oggi non è così, poichè in generale i condòmini sono inconsapevoli e disinformati.

Inoltre, finora, gli amministratori sono stati in vantaggio dal punto di vista politico.

Il potere politico degli amministratori

Per "potere politico" intendo il potere di decidere.

In particolare intendo il potere di decidere "effettivo"; il potere di scegliere il "meglio" per i propri interessi.

Da questo punto di vista, finora, i condòmini hanno avuto un "potere" decisionale assai scarso, poichè, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le loro esigenze organizzative, si sono da sempre "affidati" soltanto a ciò che l' amministratore comunica e/o fa sapere.

Proprio per questo motivo, l' amministratore, se vuole o se ritiene che sia necessario, ha da sempre avuto il potere "effettivo" di passare sopra la volontà dei condòmini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio interesse.

Questa assoluta libertà di informare (o di non informare) ha da sempre regalato all' amministratore una posizione dominante, che egli ha potuto sfruttare per perseguire i propri interessi.


Gli interessi politici dell' amministratore

L' amministratore ha fondamentalmente due interessi da perseguire, i quali molto spesso risultano in contrasto con ciò che è conveniente per i condòmini:

1) L' interesse di essere rieletto alla prossima assemblea;
2) L' interesse (anche solo potenziale) di procacciare affari ai fornitori, ai professionisti, ai tecnici, agli artigiani, agli assicuratori, etc..etc.. che fanno parte del "suo" NetWork di gestione.

E' importante che i condòmini capiscano bene che, fino a quando essi non sapranno creare la propria organizzazione condominiale e la propria squadra di professionisti, tecnici e fornitori, sarà l' amministratore che imporrà i "suoi" fornitori di fiducia.....oppure sarà il fornitore stesso che farà di tutto per "convincere" l' amministratore a concedergli il "diritto" di lavorare per gli Enti Condomìnio da lui amministrati.

E l' amministratore, finora, ha sempre goduto del potere assoluto di concedere o di non concedere questo diritto di lavorare, poichè non è mai sorto alcun altro potere "effettivo" che possa contrastarlo in modo efficace.

Inoltre, l' amministratore può esercitare questo "potere" anche perchè, agli occhi dei fornitori, egli appare "effettivamente" il cliente, e quindi assume in se il "reale" valore economico (Sconti, economie di scala, buon rapporto di qualità/prezzo, etc..etc...) che sarebbe, in teoria, risorsa economica vantaggiosa per i condòmini.

Il potere suddetto, deriva in sostanza da due situazioni di controllo politico consolidate, le quali mettono l' amministratore in posizione dominante rispetto all' assemblea:


I poteri di controllo politico dell' amministratore

L' amministratore ha a disposizione due grandi poteri di controllo politico da mettere in gioco:

1) La legge prevede una maggioranza schiacciante per sostituirlo con un altro amministratore (La maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno il 50% della proprietà), e i condòmini sono spesso divisi e non sanno come organizzarsi per far primeggiare i propri interessi.

Se l' assemblea non è in grado "politicamente" di formare questa maggioranza per nominare un altro amministratore, il "reggente" continua ad amministrare in "prorogatio", e questa situazione si può protrarre nel tempo anche per diversi anni.

Per questa ragione la scelta "politica" migliore, dal punto di vista dell' amministratore, è fornire i servizi "minimi" necessari per mantenere il malcontento della minoranza ad un livello "controllabile", al fine di poter impedire la formazione di un consenso "qualificato" verso un altro candidato amministratore.

Questo equilibrio politico precario pone l' amministratore in condizioni favorevoli per poter "manovrare" contratti e decisioni comuni a proprio vantaggio.

2) In aggiunta al "potere" conferito dalle norme in vigore, L' amministratore ha anche il monopolio della comunicazione interna.

In pratica tutte le informazioni commerciali e sociali circolano tra lui e l' insieme dei condòmini, e quindi l' amministratore ha la libertà di veicolare soltanto le informazioni che ritiene utili ai suoi scopi, tralasciando di diffondere le altre informazioni più scomode.

E' per questo motivo che diventa molto facile privilegiare gli interessi dei fornitori "amici" e dei professionisti che spesso sono di fiducia dell' amministratore, e non dei condòmini.

Diventa anche semplice "pilotare" le assemblee straordinarie, guidando con scaltrezza le gare di appalto verso contratti già definiti in precedenza.


Conseguenze nel mercato

Se ribaltiamo il discorso sul mercato, in pratica si può scrivere che tutti i soggetti economici coinvolti nella gestione condominiale, sono obbligati a trattare con gli amministratori per poter "avere il diritto" di lavorare con gli Enti Condomìnio.

Questa situazione di "sottomissione", di fatto, crea una "pressione" costante da parte dei fornitori, degli artigiani, dei tecnici, dei professionisti, degli assicuratori, i quali si affollano ogni giorno negli studi degli amministratori, con l' obiettivo primario di cercare con ogni mezzo (lecito o non lecito) di "avere il diritto" di lavorare per gli Enti Condomìnio amministrati.

Questa è la prassi consolidata ed accettata dalla stragrande maggioranza degli operatori economici, la quale condanna così i condòmini ad avere servizi scadenti e, per di più, ai prezzi massimi di mercato.


Gli interessi "politici" dei condòmini

Per poter incidere su questa situazione così compromessa da così tanti anni, i condòmini devono anzitutto "imparare" quali sono i loro interessi.

Controllo della comunicazione interna

I condòmini devono trovare dei sistemi di comunicazione autonomi ed efficienti per poter controllare le informazioni senza essere soggetti all' organizzazione dell' amministratore.

La Community AziendaCondomìnio si è impegnata per risolvere questo importantissimo problema istituendo un sistema di forum "privati", che ogni comunità residenziale può utilizzare per i propri interessi.


Controllo della propria organizzazione condominiale

I condòmini devono essere consapevoli di tutti i servizi attivati per il proprio condomìnio e di tutti i fornitori, tecnici, artigiani e professionisti che sono autorizzati a svolgere i propri servizi per la Comunità Residenziale.

Tutti i contratti in corso devono essere scritti, poichè i contratti verbali possono essere facilmente modificati da chi abbia il potere di farlo (L' amministratore, o il portiere o il consigliere delegato), e ne abbia ragioni valide per anteporre il proprio interesse a quello comune.

I fornitori devono assumere la consapevolezza che il potere di affidare i contratti di appalto o di mandato è saldamente in mano ai condòmini, e che, pertanto, l' amministratore non ha alcun potere decisionale effettivo di autorizzare i forntori a lavorare per gli Enti Condomìnio amministrati.

Questa è la condizione necessaria per incentivare i fornitori a fare realmente gli interessi dei condòmini, e non degli amministratori.

I condòmini devono adottare delle procedure definite per attivare i propri fornitori, in modo che questa attività non possa essere controllata da chi abbia interessi personali per tentare di farlo.

Le procedure devono essere tali da mantenere il controllo interno della gestione condominiale da parte dei condòmini, al fine di impedire la creazione di centri di potere da parte di soggetti particolarmente furbi e interessati.


Avvertenze

La consapevolezza del potere politico da parte degli amministratori, porta come conseguenza ad un esercizio consapevole di questo potere, al fine di conseguire vantaggi economici personali.

Questo utilizzo distorto del potere, avviene spontaneamente e automaticamente nella stragrande maggioranza dei casi, poichè la maggior parte delle persone tende per quanto è possibile a fare i propri interessi egoistici se non viene adeguatamente controllata.

Per questo motivo, è opportuno che i condòmini diffondano questa cultura condominiale in modo che diventi patrimonio culturale collettivo.

La condivisione di questa cultura condominiale, permetterà lo sviluppo di sistemi di controllo dell' attività di gestione dei beni e dei servizi comuni sempre più efficaci, per garantire una gestione conveniente per chi abita nella casa.

 

[mazzartu]

Scusate ma mi sembra che si sia partiti da un problema molto semplice per arrivare a discutere dei massimi sistemi senza fornire una soluzione a chi ha posto il quesito iniziale.
Un cattivo amministratore di condominio si può sempre sostituire. L'assemblea dei condomini lo può fare quando vuole ed inoltre anche un condomino solo può ricorrere all'autorità giudiziaria in presenza di palesi irregolarità documentate o di comportamenti omissivi o truffaldini.
Un amministratore che si appropria di fondi condominiali si può sempre denunciare per appropriazione indebita e sottoporre ad un giudizio penale, fatta salva la richiesta di risarcimento in sede civile.
Pertanto, rispettando le procedure previste dal codice civile e dalle altre norme in materia e ricorrendo a azioni penali se si ravvisano comportamenti delittuosi, nessun cattivo amministratore di condominio può continuare ad operare come tale. Gli strumenti legali ci sono e basta adoperarli.
Sinceramente fare affermazioni generiche sulla categoria degli amministratori condominiali, che comprenderà senz'altro persone oneste e corrette come pure elementi meno validi, è un luogo comune che non ha alcun senso in un forum come questo, destinato a risolvere problemi pratici.
Se qualcuno ha permesso che un elemento disonesto operasse per anni in quel ruolo senza contrastarlo... ebbene deve solo farsene una colpa e non certo screditare la categoria generalizzando fatti e circostanze che costituiscono una storia a sé stante.

sono perfettamente d'accordo con te, non volevo assolutamente sviluppare una discussione sul tema, abbastanza trito e ritrito, ero solo perplesso che sul forum si potessero fare in modo così diretto affermazioni così genericamente offensive. Mi sarei aspettato almeno una stigmatizzazione da chi gestisce queste discussioni. Tutto qui

 

[Antonio Azzaretto]

sono perfettamente d'accordo con te, non volevo assolutamente sviluppare una discussione sul tema, abbastanza trito e ritrito, ero solo perplesso che sul forum si potessero fare in modo così diretto affermazioni così genericamente offensive. Mi sarei aspettato almeno una stigmatizzazione da chi gestisce queste discussioni. Tutto qui

Il tema non è "trito e ritrito" per nulla!
Tutte le volte sono costretto a scontrarmi con un muro di gomma, perchè i condòmini sono disinformati e gli amministratori sono troppo coinvolti con lo "status quo" per desiderare di cambiare.

Quando poi ci sono condomini esasperati che "tirano nel mucchio", ecco che ci si strappa le vesti e si chiede l' intervento dell' arbitro.

Vogliamo continuare a prenderci in giro, oppure cominciamo a dirci la verità?

L' organizzazione del condomìnio è indispensabile a causa dei servizi di gestione insostituibili che fornisce:

La rappresentanza legale, la gestione della cassa, la cura e la manutenzione dei beni comuni.

Proprio perchè i condòmini hanno un bisogno assoluto di organizzarsi, non ne possono cioè fare a meno; proprio per questo, chi governa il condomìnio, se agisce in mancanza di un sistema di procedure controllato, può imporre prezzi altissimi per i servizi di gestione erogati, per quanto questi possano essere scadenti.

Ossia, l' amministratore in carica può permettersi di esigere e incassare altissime quote condominiali, mentre dall' altro lato può permettersi di dare in cambio il minimo indispensabile in fatto di servizi, trattenendo e usando per sè la differenza tra le risorse incamerate e quelle erogate.

Così massimizza i profitti! E' la legge della domanda e dell' offerta in un regime monopolista!

Siccome gli amministratori sono imposti dalla legge, finora essi hanno agito con la piena libertà di poter imporre anche la propria organizzazione e il proprio sistema di procedure; proprio per questo motivo gli amministratori, spesso, sono inefficienti; sempre, sono potenzialmente in conflitto di interessi; occasionalmente, fuggono con i soldi della cassa comune.

 

[mapeit]

Quello che scrivi è in massima parte condivisibile, però rappresenta una situazione-limite in cui da una parte un amministratore-dittatore fa solo i propri interessi e dall'altra un'accozzaglia di condomini beceri e ignoranti rappresenta una massa informe che non riesce ad organizzarsi e a controllarne l'operato.
In gran parte dei casi non è così.
Innanzitutto ci sono i consiglieri, gente che di solito si presta a collaborare attivamente con l'amministratore verificando che i preventivi le spese per gli interventi siano congrui prima di proprorli all'assemblea per l'approvazione. Se c'è qualcosa che "puzza", il consigliere (che di solito è un residente nel condominio e quindi ha modo di valutare gli effetti dell'operato dell'amministratore e nel contempo di raccogliere le istanze dei condomini giorno per giorno) ha il dovere di intervenire con l'amministratore anche aldifuori dell'assemblea per chiedere chiarimenti ed eventualmente contestarne l'operato.
Poi ci sono sempre condomini passivi e assenti, ma anche condomini che partecipano attivamente alle assemblee e sono benissimo in grado di organizzarsi e organizzare le maggioranze per decidere anticipatamente sulle riconferme, proponendo eventualmente in assemblea anche delle alternative e facendo porre all'ordine del giorno argomenti di interesse comune.
Quindi non tutte le situazioni si prestano allo strapotere degli amministratori.
Certo, in un contesto di proprietari completamente "passivi" che disertano le assemblee e che non osano metter il naso nei conti, un amministratore disonesto può agire con ampi margini di tornaconto, ma non è poi sempre così.
Più frequente invece è il caso che l'amministratore faccia maggiormente gli interessi di chi lo appoggia in assemblea e meno quelli di chi lo contrasta, ma se il tutto avviene nei limiti della legalità il problema si può spesso superare mostrandosi particolarmente fermi e risoluti in assemblea e dimostrando competenza e conoscenza della materia in modo da non dar spazio a irregolarità e a soluzioni prevaricanti.

 

[Antonio Azzaretto]

Caro Maipet, in massima parte sono d' accordo su quanto hai scritto, in specie sulla tesi secondo cui se i condòmini si organizzano, allora possono valorizzare l' attività dei bravi amministratori, e vigilare sull' attività degli amministratori poco attenti.

D' altra parte, però, in base alla mia esperienza sono ben poche le comunità residenziali che riescono ad organizzarsi per far primeggiare i propri interessi.

Per questo il mio lavoro consiste nell' aiutare i condòmini ad organizzarsi, nell' ambito dell' attività di amministratore di condominio.