Rinnovo locazione commerciale per più di 30 anni

[Baeuwa]

Buonasera, è la prima domanda che pongo nel forum e vorrei innanzitutto ringraziare tutti gli utenti che condividono le loro esperienze.

Mi trovo nella condizione di aver ereditato un contratto di affitto di un immobile a/2 con un contratto di tipo non abitativo (e già ci sarebbe da discutere...), è un contratto stipulato nel 1993 e vorrei sapere se l'art 1573 del cc è applicabile a questa tipologia di situazione, vista anche la cassazione (Cassazione civile sez. III 31 gennaio 2006 n. 2137) che a riguardo dichiara:

l'art. 1573 c.c. deve intendersi applicabile non solo quando sia stata pattuita sin dall'inizio una durata eccedente i trenta anni ma anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte, in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio, altrimenti realizzandosi attraverso la pattuizione di successive rinnovazioni proprio ciò che la norma ha inteso escludere in occasione della prima stipulazione del rapporto, con conseguente elusione del divieto dalla stessa norma stabilito.

vi ringrazio per la risposta e vi auguro una buona giornata.

 

[Elisabetta2]

Purtroppo sorge un secondo problema: se fosse necessaria la disdetta con preavviso 12 mesi saresti in ritardo; inoltre si pone anche la questione deil’avviamento (18 mensilità)

a rigor di logica, se il contratto non si può rinnovare oltre i 30 anni, non dovrebbero essere necessari né la disdetta, né l'avviamento

 

[Dimaraz]

e la domanda nello specifico verte sull’interpretazione della cassazione civile che ho riportato nel primo messaggio riguardo il rinnovo di un contratto in maniera perpetua: dall’interpretazione della cassazione sembrerebbe che anche i contratti rinnovati se non vi è riportato un limite al rinnovo giungono a conclusione nel trentennio (sez. III 31 gennaio 2006 n. 2137)

NO.
La massima della sentenza che hai riportato è la stessa analizzata nel sito di Brocardi.it (a piè di pagina) e tale analisi non può che essere l'unica ammissibile.

Le parole di una sentenza vanno interpretate conoscendo il contesto per il quale sono state formulate (sovente ho letto "ambiguità") :

In tema di durata della locazione, il limite massimo previsto dall'art. 1573 c.c. deve intendersi applicabile non solo quando sia stata pattuita sin dall'inizio una durata eccedente i trenta anni ma anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte, in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio, altrimenti realizzandosi attraverso la pattuizione di successive rinnovazioni proprio ciò che la norma ha inteso escludere in occasione della prima stipulazione del rapporto, con conseguente elusione del divieto dalla stessa norma stabilito. Pertanto, qualora le parti (come nella specie) abbiano inserito nel contratto la clausola secondo cui il locatore sia vincolato a non fare cessare il contratto alla scadenza se non per determinate proprie necessità, il decorso di un trentennio dal suo inizio comporta che, ove il rapporto alla scadenza si sia rinnovato per il periodo successivo, di esso ben può legittimamente darsi disdetta indipendentemente dal verificarsi delle indicate necessità. (Nella specie, la S.C., nel confermare la sentenza di merito che aveva affermato la legittimità della disdetta della locazione, ha anche ritenuto manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 1573 c.c., sollevata dal conduttore ricorrente in relazione agli artt. 3 e 41 Cost., osservando, da un lato, che la diversa disciplina rispetto al contratto di comodato è giustificato dalla diversa funzione dei due negozi e, comunque, il concedente può far cessare il comodato in qualunque momento e, dall'altro, che una eccessiva durata della locazione comprimerebbe il diritto di iniziativa economica che è garantito proprio dal predetto art. 41 Cost.).

Ho evidenziato i 3 passi fondamentali circoscrivibili alla sentenza in oggetto:

-sarebbe interessante leggere il contratto (o la sentenza completa anche dei gradi precedenti) ma traspare che nello stesso avessero inserito una regola "illecita" che limitava la disdetta del locatore.

-ma la norma testualmente non impedisce i rinnovi ma unicamente il fissare durata eccedente i 30 anni.
Che casualmente il contratto commerciale 6+6 abbia una scadenza coincidente con i 30 ...si contrappone che in quello ad uso alberghiero (9+9) non l'avrebbe.

buonasera il contratto del 1993 è il classico 6+6 e non viene riportato un limite ai rinnovi, nel tempo, non sopraggiungendo interruzioni perché nessuna delle due parti ha dato disdetta

Ma per avere termine era sufficiente che una delle parti comunicasse il recesso entro i termini stabiliti dalla norma.

 

[Baeuwa]

NO.
La massima della sentenza che hai riportato è la stessa analizzata nel sito di Brocardi.it (a piè di pagina) e tale analisi non può che essere l'unica ammissibile.

Le parole di una sentenza vanno interpretate conoscendo il contesto per il quale sono state formulate (sovente ho letto "ambiguità") :

In tema di durata della locazione, il limite massimo previsto dall'art. 1573 c.c. deve intendersi applicabile non solo quando sia stata pattuita sin dall'inizio una durata eccedente i trenta anni ma anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte, in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio, altrimenti realizzandosi attraverso la pattuizione di successive rinnovazioni proprio ciò che la norma ha inteso escludere in occasione della prima stipulazione del rapporto, con conseguente elusione del divieto dalla stessa norma stabilito. Pertanto, qualora le parti (come nella specie) abbiano inserito nel contratto la clausola secondo cui il locatore sia vincolato a non fare cessare il contratto alla scadenza se non per determinate proprie necessità, il decorso di un trentennio dal suo inizio comporta che, ove il rapporto alla scadenza si sia rinnovato per il periodo successivo, di esso ben può legittimamente darsi disdetta indipendentemente dal verificarsi delle indicate necessità. (Nella specie, la S.C., nel confermare la sentenza di merito che aveva affermato la legittimità della disdetta della locazione, ha anche ritenuto manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 1573 c.c., sollevata dal conduttore ricorrente in relazione agli artt. 3 e 41 Cost., osservando, da un lato, che la diversa disciplina rispetto al contratto di comodato è giustificato dalla diversa funzione dei due negozi e, comunque, il concedente può far cessare il comodato in qualunque momento e, dall'altro, che una eccessiva durata della locazione comprimerebbe il diritto di iniziativa economica che è garantito proprio dal predetto art. 41 Cost.).

Ho evidenziato i 3 passi fondamentali circoscrivibili alla sentenza in oggetto:

-sarebbe interessante leggere il contratto (o la sentenza completa anche dei gradi precedenti) ma traspare che nello stesso avessero inserito una regola "illecita" che limitava la disdetta del locatore.

-ma la norma testualmente non impedisce i rinnovi ma unicamente il fissare durata eccedente i 30 anni.
Che casualmente il contratto commerciale 6+6 abbia una scadenza coincidente con i 30 ...si contrappone che in quello ad uso alberghiero (9+9) non l'avrebbe.


Ma per avere termine era sufficiente che una delle parti comunicasse il recesso entro i termini stabiliti dalla norma.

immagino debba essere eplicitata "la rinnovazione per un numero illimitato di volte" corretto?

all'attuale mi ritrovo quindi con un contratto non abitativo di un a/2 che non è a mercato, illegibile, mancante di una pagina, non registrato poiché nonostante il codice identificativo non si riesce a trovare su RLI web, impossibilitato a dare disdetta poiché ereditato dopo l'annualità di preavviso e infine rischierei di commettere un illecito se lo rinnovassi proprio perché è un a/2 ma il contratto è di affitto non abitativo. alla luce di questa "follia" come potrei muovermi in autonomia, senza ricorrere a un legale?

 

[uva]

non si riesce a trovare su RLI web

Questo non significa automaticamente che il contratto non fu registrato quando venne stipulato 30 anni fa.

In un caso simile (contratto vecchio di circa 20 anni di cui non si trovava traccia online) è stato possibile recuperarlo recandosi all'Ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate dove era stato registrato dal locatore successivamente deceduto. Quell'Ufficio mi disse di rivolgermi alla Direzione provinciale, dove è stato possibile ottenerne una copia.
Infatti all'epoca i contratti si registravano portando allo sportello territoriale la pratica cartacea, una copia della quale veniva ritirata e archiviata e, dopo alcuni anni, spostata nell'archivio della Direzione provinciale.

è un a/2 ma il contratto è di affitto non abitativo

Come hai giustamente detto, è un'anomalia.
Il fatto che un appartamento A/2 sia stato affittato con un contratto commerciale 6 + 6 induce a pensare che il conduttore vi eserciti un'attività professionale o che comunque non comporta il contatto diretto con "il pubblico degli utenti e dei consumatori". In questi casi il locatore che invia la disdetta per evitare un ulteriore rinnovo non deve pagare al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento.

 

[Baeuwa]

Questo non significa automaticamente che il contratto non fu registrato quando venne stipulato 30 anni fa.

credo fermamente che il contratto sia stato registrato al tempo, ma nonostante il codice identificativo su rli web non posso fare il subentro o operare perché il sistema una volta inserito il codice mi segnala che i dettagli del contratto non sono presenti.

il conduttore vi eserciti un'attività professionale

esattamente, è un ufficio legale, tra l'altro l'attuale conduttrice non risulta nel contratto poiché tutte le parti sono decedute (la parte locatrice di cui sono entrato in successione e la parte conduttrice) e lei è subentrata non so bene a che titolo

In questi casi il locatore che invia la disdetta per evitare un ulteriore rinnovo non deve pagare al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento.

ottimo, il problema è che purtroppo sono subentrato poco dopo la scadenza annuale per inviare la disdetta, quindi mi ritroverò a dover mantenere un affitto ridicolo per un immobile che potrebbe rendere molto di più.

 

[basty]

Che uno studio professionale non comporti contatto diretto col pubblico è singolare: salvo svolga attività per corrispondenza. Come lo giustifichi @uva?

 

[uva]

è un ufficio legale

studio professionale

Art. 35 l. 392/1978:

(Limiti)

Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in
caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili
utilizzati per lo svolgimento di attivita' che non comportino
contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori
nonche' destinati all'esercizio di attivita' professionali, ad
attivita' di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o
interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio
stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

 

[Dimaraz]

immagino debba essere eplicitata "la rinnovazione per un numero illimitato di volte" corretto?

Le clausole "automatiche" che aggirano la norma possono essere diverse.
Nei fatti se il tuo era un normale 6+6 ed ora fosse decorso il termine per la revoca al 30° dovrai attendere il 36°...ma ciò non esclude che le parti possano trovare soluzioni diverse.

all'attuale mi ritrovo...

con un immobile arrivato "dal cielo"...avrà qualche grattacapo ma a caval donato...

Sui "problemi" si può trovare una soluzione...tranne pensare che si possa avere tutto senza dover spendere.

 

[Dimaraz]

quindi mi ritroverò a dover mantenere un affitto ridicolo per un immobile che potrebbe rendere molto di più.

..come dicevo...

 

[uva]

il sistema una volta inserito il codice mi segnala che i dettagli del contratto non sono presenti.

Probabilmente perché non sono stati caricati online i "vecchi contratti", che si possono reperire soltanto più in forma cartacea presso gli archivi dell'Agenzia delle Entrate.

su rli web non posso fare il subentro

Puoi fare il subentro (e secondo me dovresti farlo velocemente) presentando il mod. RLI cartaceo allo sportello.