Rinnovo contratto locazione canone libero al 12° anno

[jonny99]

Salve a tutti e' la prima volta che scrivo su questo interessantissimo forum anche se seguivo in sordina le varie discussioni.
Sottopongo alla vostra attenzione il mio quesito:
il prossimo dicembre avro' in scadenza un contratto di locazione a canone libero ormai arrivato al 12 anno (4+4+4) ogni volta a scadenza ogni 4 anni veniva rinnovato tacitamente e nel mod f23 pagavo con il codice tributo relativo alla proroga e andavo avanti, ora che sono arrivato alla fine del 3°rinnovo e' possibile rinnovarlo per altri 4 o devo rifarlo completamente come mi e' stato detto da una dipendente dell'ufficio imposte che pero' non mi ha convinto molto.
Vi ringrazio in anticipo per le vostre preziose risposte

 

[maidealista]

A mio avviso se non disdettato, con 6 mesi di preavviso, da una delle parti, prosegue per altri 4 anni con l' adeguamento Istat.

Dalla L- 431/98 :
Art. 2.
(Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione).

comma 1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Attendiamo ulteriori contributi….:daccordo:

 

[jac0]

Leggendo con attenzione l'estratto delle due leggi riportato da maidealista, mi sembra di riscontrare questa NOTEVOLE differenza: per la legge 431/98 al termine dell'ottavo anno se nessuna delle due parti fa nulla il contratto muore (termina di produrre effetti: silenzio del proprietario = diniego). Quindi a mio avviso il proprietario per far terminare il contratto NON deve dare la disdetta (ma NON ne sono sicuro!), invece per la legge 392/78 al termine dell'ottavo anno se nessuna delle due parti fa nulla il contratto vive (continua a produrre effetti: silenzio del proprietario = assenso).
Quindi a mio avviso il proprietario per far terminare il contratto deve dare la disdetta.
Se è così occorre vedere quale delle due leggi è alla base del contratto di affitto.

 

[ada1]

Leggendo con attenzione l'estratto delle due leggi riportato da maidealista, mi sembra di riscontrare questa NOTEVOLE differenza: per la legge 431/98 al termine dell'ottavo anno se nessuna delle due parti fa nulla il contratto muore (termina di produrre effetti: silenzio del proprietario = diniego). Quindi a mio avviso il proprietario per far terminare il contratto NON deve dare la disdetta (ma NON ne sono sicuro!), invece per la legge 392/78 al termine dell'ottavo anno se nessuna delle due parti fa nulla il contratto vive (continua a produrre effetti: silenzio del proprietario = assenso).
Quindi a mio avviso il proprietario per far terminare il contratto deve dare la disdetta.
Se è così occorre vedere quale delle due leggi è alla base del contratto di affitto.

Risposte abbastanza esaustive a questa domanda complessa si trovano qui :
-Sito ufficiale dell'A.S.P.P.I. - Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari
-UPPI
-od anche qui : Consulente immobiliare » Archivi articoli » Locazioni abitative e non. Problemi ed innovazioni a seguito dell’entrata in vigore della legge 431/98

Quello che ho ritenuto (ma non essendo giurista, questa puo' soltanto essere una mia deduzione) è che -anche se la dottrina non ha ancora trovato un punto di incontro definitivo- tali contratti , anteriori alla legge 431/98, si prorogano di 4 anni in 4 anni e che la disdetta puo' essere data 6 mesi prima dell'ultimo quadriennio per evitare il rinnovo tacito (se previsto dal contratto) per altri 4 anni o per comunicare la volontà del proprietario di stabilire un nuovo contratto a nuove condizioni . In questo ultimo caso, il nuovo contratto sarà uno di quelli disciplinati dalla legge 431/98.

 

[jac0]

In effetti a mio personale avviso il discorso dell'inutilità della disdetta all'ottavo anno si riferisce ai contratti conclusi SULLA BASE della legge 431/98. Per inciso questa legge oltre tutto consente di applicare nel corso dei 3 (disdetta, motivata, al 4° anno) o 7 rinnovi il 100% dell'aumento Istat, mentre la legge cd. "equo canone" consente solo il 75% di tale aumento.