Rinnovo contratto locazione canone anticipato

[Franca68]

Salve, avrei un quesito.
è stato stipulato un contratto di locazione a canone libero di 5 anni, nel contratto ci sono inseriti degli impegni del conduttore ad effettuare alcuni lavori (rifacimento impianto elettrico e ristrutturazione di una piccola tettoia) più il pagamento anticipato di cinque anni.
Alla scadenza dei cinque anni, il conduttore non ha più la possibilità di pagare anticipatamente il canone quinquennale per peggioramento delle sue condizioni economiche e chiede la rateizzazione trimestrale, cioè pagare tre mesi assieme anticipati, ma il locatore non è d'accordo ed inizia una causa di sfratto per morosità poichè vorrebbe avere il canone degli altri cinque anni anticipati come la prima volta.
Secondo voi il giudice potrebbe dare ragione al locatario o al conduttore?

 

[mapeit]

Ma che contratto è ? Non esistono contratti di 5 anni. Se è un contratto ad uso abitativo, la durata è di 4 + 4 anni, se è commerciale di 6 + 6, se è un pubblico esercizio 9 + 9. Una clausola che preveda la durata di 5 anni è nulla, quindi il contratto è riconducibile a una delle durate indicate.
Per il pagamento del canone le parti possono concordare le modalità che credono. Però credo che pretendere 5 anni di pagamento anticipato sia una clausola di eccessiva onerosità, quindi un giudice ci metterebbe non meno di 5 minuti ad annullarla, decretando che il canone vada pagato mese per mese.

 

[maidealista]

L. 431/98 :
Art. 2.
(Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione).
1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, omissis..

 

[mapeit]

Va bene, comunque 5 + 4 allora !!! Il 5 + 5 non è contemplato.

 

[Franca68]

il contratto è di uso abitativo, quindi io credo che possa essere 5 + 5 o secondo altra interpretazione 5+4. il problema è che se il giudice ritiene che si intende rinnovato alle stesse condizioni, cioè quelle del primo contratto, allora il pagamento deve essere lo stesso (anticipato) ma avrà la facoltà come dice Mapeit di annullare la clausola?
se è vero che è libera la contrattazione... in teoria bisognerebbe attenersi al contratto, ma potrà essere considerata una clausola vessatoria al rinnovo visto che all'inizio è stata accettata? può il giudice annullarla?
Grazie a tutti

 

[arianna26]

non credo che un giudice possa avallare una clausola simile. secondo me è vessatoria.

 

[mapeit]

Una clausaola di pagamento anticipato di 4 o 5 anni di locazione è senza dubbio vessatoria, quindi annullabile.
Oltre a ciò pone anche un problema fiscale, che vorrei sapere come ha risolto Franca68.
Infatti, essenda prevista l'imposizione fiscale con criterio di cassa (anche sui canoni non incassati), dovresti dichiarare il reddito della locazione tutto il primo anno e poi, pur essendo in vigore il contratto per i quattro anni successivi, non dovresti più dichiararne il reddito.
Secondo me non passerebbero due anni che ti salterebbero addosso.

 

[Franca68]

nfatti, essenda prevista l'imposizione fiscale con criterio di cassa (anche sui canoni non incassati), dovresti dichiarare il reddito della locazione tutto il primo anno e poi, pur essendo in vigore il contratto per i quattro anni successivi, non dovresti più dichiararne il reddito.

Invece all'Agenzia delle Entrate hanno fatto inserire una clausola per dividerlo annualmente perchè non è previsto infatti il canone pluriannuale e il pagamento dell'imposta di registro è stato pagato pro quota annualmente.
Non so se l'Agenzia delle Entrate agisce diversamente nei suoi diversi uffici italiani, ma questo hanno chiesto e così è stato fatto.

non credo che un giudice possa avallare una clausola simile. secondo me è vessatoria.

Lo penso anche io che in questa situazione sono il conduttore.
il prossimo mese il giudice dovrebbe prendere una decisione e chissà cosa deciderà...