Rinnovo contratto di locazione transitorio

[tatabis]

Il 31.12 scade un contratto di locazione transitorio stipulato per cause legate al conduttore opportunamente documentate. Le cause si protrarranno ancora per qualche mese, è possibile prorogarlo di tre mesi, sempre documentando come nel primo caso? Ho trovato info discordanti in merito, non tanto sulla possibiltà della proroga, ma sulla stipula con lo stesso conduttore: per non incorrere in cavilli legali scivolosi, posso semplicemente rifarne uno nuovo, un transitorio di tre mesi allo stesso conduttore? E' possibile?

 

[uva]

è possibile prorogarlo

No.
I contratti transitori non sono prorogabili.

stipula con lo stesso conduttore

Avevi già posto la domanda e ricevuto risposte qui:

Fine contratto e liberazione dell'immobile

Ma è regolare fare un contratto transitorio per un inquilino che già abitava nell'immobile con precedente contratto scaduto?

www.propit.it

 

[tatabis]

Quindi è possibile stipulare un nuovo transitorio con lo stesso conduttore, giusto? L'unico vincolo è rimanere nei 18 mesi complessivi, tra primo e secondo contratto, giusto?

 

[Clematide]

Il 31.12 scade un contratto di locazione transitorio stipulato per cause legate al conduttore opportunamente documentate. Le cause si protrarranno ancora per qualche mese, è possibile prorogarlo di tre mesi, sempre documentando come nel primo caso? Ho trovato info discordanti in merito, non tanto sulla possibiltà della proroga, ma sulla stipula con lo stesso conduttore: per non incorrere in cavilli legali scivolosi, posso semplicemente rifarne uno nuovo, un transitorio di tre mesi allo stesso conduttore? E' possibile?

La possibilità di prorogare un contratto transitorio è un aspetto controverso e visto con sospetto su questo e altri forum immobiliari perché, secondo alcuni, potrebbe rappresentare un artifizio per eludere la disciplina sulla durata del contratto (dm 16.01.2017 = da 1 giorno a 18 mesi).

Il transitorio cessa senza bisogno di disdetta, quindi, rientra nella previsione codicistica del primo comma del 1596 (Fine della locazione per lo spirare del termine), senza cioè la necessità di inviare la disdetta alla scadenza, trattandosi di “locazione per un tempo determinato dalle parti”, ma questo non vuol dire affatto che non possa essere tacitamente rinnovato, perché dopo il 1596 viene il 1597 (Rinnovazione tacita del contratto).

Anche se alcuni accordi territoriali (ad es. Comune di Bergamo: vedi art.2, B2) escludono il rinnovo dei transitori, la Suprema Corte è di tutt’altro avviso: “non è incompatibile con la locazione transitoria l’istituto della rinnovazione tacita del contratto, ai sensi dell’art.1597 c.c.”.

Questa regola vale anche nella disciplina delle locazioni transitorie, qualora il conduttore venga lasciato nella detenzione della cosa locata e non risulti la volontà di novare il contratto, ossia sottoscriverne uno nuovo, non necessariamente dello stesso tipo legale.

E non potrebbe essere diversamente. Le nuove disposizioni ministeriali non prevedono più l’assurda necessità della conferma, tramite lettera raccomandata, della sussistenza delle esigenze transitorie prima della scadenza del contratto, per scongiurare la riconduzione del contratto ad un quadriennale rinnovabile, come prevedevano i precedenti decreti ministeriali del 1999 e 2002.

Limitare l’applicazione del meccanismo della tacita rinnovazione ad una sola delle tipologie transitorie, di pari tutela, introdotte dall’art.5 della 431 (i transitori ordinari e i transitori per studenti universitari sono entrambi suscettibili di perdurare oltre la scadenza), ossia solo a quest’ultimi, in virtù di non sa bene quale superiore graduazione delle esigenze transitorie degli studenti universitari rispetto, solo per fare due esempi, a lavoratori o professionisti che vedono prolungata la loro missione o a familiari che si spostano per prestare cure a parenti infermi, non appare plausibile.

Il problema semmai è la durata del contratto transitorio rinnovato.

Perché? Perché, stante Cassazione, il transitorio ordinario si rinnova ai sensi del 1597 che, in combinato disposto con il 1574, stabilisce la durata di un anno, se si tratta di appartamento non arredato (primo comma, n°1) / stessa durata del primo periodo contrattuale, in caso di appartamento “mobiliato” (primo comma, n°2).

Ma il contratto transitorio ordinario è un contratto regolato dalla normativa speciale della locazione che si sovrappone a quella generale codicistica (“lex specialis derogat lex generalis”) riguardo la durata del contratto rinnovato, che, secondo alcuni interpreti, non può essere diversa da quella concordata dalle parti all’inizio del loro rapporto, ossia per un uguale periodo, esattamente come accade per i rinnovi dei transitori per studenti universitari.

In caso di necessità di prolungare il contratto solo per alcuni mesi (il locatore viene messo al corrente di questa esigenza), il conduttore può interrompere il contratto rinnovato prima della scadenza, comunicando un recesso anticipato più breve di quello semestrale (art.10 del contratto-tipo) perché la durata di un transitorio può essere più breve di sei mesi.

In alternativa, le stesse parti possono sottoscrivere un nuovo contratto dello stesso tipo legale di quello “vecchio”, sempre che l’originaria esigenza transitoria, giustificante il contratto perduri e venga documentata a contratto e che la durata del nuovo contratto venga limitata affinchè la somma complessiva dei periodi di utilizzo dell’immobile non superi il limite di durata di legge, ossia 18 mesi.

 

[tatabis]

In alternativa, le stesse parti possono sottoscrivere un nuovo contratto dello stesso tipo legale di quello “vecchio”, sempre che l’originaria esigenza transitoria, giustificante il contratto perduri e venga documentata a contratto e che la durata del nuovo contratto venga limitata affinchè la somma complessiva dei periodi di utilizzo dell’immobile non superi il limite di durata di legge, ossia 18 mesi.

Esatto...era proprio quello che intendevo, mi sembra lo soluzione più pratica. L'importante è che sia un orientamento condiviso in giurisprudenza e non solo un'interpretazione personale. Grazie