Rinnovo contratto commerciale

[etma]

Sono il proprietario di un locale commerciale adibito a bar, con regolare contratto di affitto 6+6, dal 1° aprile 2016. Quindi quest'anno sono scaduti i 6 anni e ho fatto regolare proroga.
Il mio conduttore si è comportato in questi anni in maniera ideale con pagamenti regolari, apportando migliorie ai locali senza alcun atteggiamento conflittuale e con un'attività di successo che ha dato lustro alla mia proprietà.
Ora mi chiede un favore. Alla prossima scadenza annuale chiudere questo contratto per ricominciarne un altro da 6+6 concedendomi anche un piccolo aumento oltre a quello Istat annuale.
A suo dire, avere una sicurezza per i prossimi 12 anni gli darebbe maggiore tranquillità e potere contrattuale per richiedere mutui e finanziamenti alla banca visto che gestisce altri locali simili in città.
A prima vista non ravvedo nessun rischio, ma chiedo agli esperti di questo forum quali potrebbero essere le controindicazioni

 

[keyer]

....se è sempre stato regolare nei pagamenti e addirittura migliorato i locali perchè no , trovarne cosi ! Mia opinione positiva ... Buon anno

 

[uva]

quali potrebbero essere le controindicazioni

Se stipuli un nuovo contratto considera che al termine del primo sessennio puoi inviare disdetta al conduttore (per evitare il rinnovo per il periodo contrattuale successivo) solo se ricorre uno dei casi elencati nell'art. 29 l. 392/1978.

Se invece la locazione procede col contratto attualmente in essere, al termine del secondo - terzo - ecc. sessennio puoi inviare disdetta senza necessità di motivazioni.

Indipendentemente da ciò, trattandosi di un'attività che comporta il contatto col pubblico (bar), se e quando invierai disdetta al conduttore dovrai riconoscergli l'indennità per la perdita dell'avviamento (art. 34 l. 392/1978).

 

[etma]

Se stipuli un nuovo contratto considera che al termine del primo sessennio puoi inviare disdetta al conduttore (per evitare il rinnovo per il periodo contrattuale successivo) solo se ricorre uno dei casi elencati nell'art. 29 l. 392/1978.

Se invece la locazione procede col contratto attualmente in essere, al termine del secondo - terzo - ecc. sessennio puoi inviare disdetta senza necessità di motivazioni.

Indipendentemente da ciò, trattandosi di un'attività che comporta il contatto col pubblico (bar), se e quando invierai disdetta al conduttore dovrai riconoscergli l'indennità per la perdita dell'avviamento (art. 34 l. 392/1978).

È proprio per questo che il conduttore mi chiede di rifare il contratto, avrebbe più tranquillità per la propria attività per i prossimi 12 anni. Ha investito molto nel bar e vuole fare altri investimenti.

 

[Elisabetta2]

potrebbe essere in procinto di vendere l'attività e. con un contratto di 12 anni, ha molte più possibilità

 

[etma]

potrebbe essere in procinto di vendere l'attività e. con un contratto di 12 anni, ha molte più possibilità

Ho pensato a questa possibilità. L'unica cosa che posso fare e parlarne con lui

 

[uva]

È proprio per questo che il conduttore mi chiede

Non è chiaro quali sono le tue intenzioni.
Saresti disposto a continuare la locazione con quel conduttore (o col cessionario dell'attività nel caso lui la venda) per altri 18 anni?

Da quanto hai scritto

quest'anno sono scaduti i 6 anni e ho fatto regolare proroga.

risulta che la prossima scadenza contrattuale sarà nel 2028.
Se a quel punto stipulerete un nuovo contratto "rischi" di non poterlo disdire prima della fine del 12esimo anno, quindi nel 2040.

Se il conduttore vende l'attività, la relativa cessione del contratto di locazione è regolata dall'art. 36 l. 392/1978.

 

[etma]

Non è chiaro quali sono le tue intenzioni.
Saresti disposto a continuare la locazione con quel conduttore (o col cessionario dell'attività nel caso lui la venda) per altri 18 anni?

Da quanto hai scritto

risulta che la prossima scadenza contrattuale sarà nel 2028.
Se a quel punto stipulerete un nuovo contratto "rischi" di non poterlo disdire prima della fine del 12esimo anno, quindi nel 2040.

Se il conduttore vende l'attività, la relativa cessione del contratto di locazione è regolata dall'art. 36 l. 392/1978.

Come ho scritto, questo inquilino si è sempre comportato in modo esemplare. Fossi sicuro che non venda la licenza, gli farei un contratto a vita. Il contratto commerciale è una forma di capestro per il proprietario visto che comunque va corrisposta l'indennità di avviamento in caso di mia disdetta, anche alla fine dei 12 anni

 

[uva]

Fossi sicuro che non venda la licenza, gli farei un contratto a vita.

Purtroppo non puoi essere sicuro che lui in futuro non venda l'attività, indipendentemente da cosa ti dice ora.

Come ha scritto @Elisabetta2 :

vendere l'attività e. con un contratto di 12 anni, ha molte più possibilità

Ricordati cosa prevede la legge in caso di vendita dell'attività da parte del conduttore:

art. 36 l. 392/1978.