Rifacimento terrazza a livello senza delibera assembleare

[nut]

Buongiorno, nel nostro condominio sono stati eseguiti i lavori di ristrutturazione della facciata, regolarmente deliberati ed era stato deciso di rimandare il rifacimento della terrazza a livello di proprietà esclusiva di un condomino. Durante la ristrutturazione, il direttore lavori si è reso conto che il lavoro riguardante la terrazza era urgente, quindi ha dato mandato alla stessa ditta di eseguire il rifacimento, senza interpellare i condomini. Non sono stati chiesti i permessi al comune, quindi, non si può applicare la detrazione del 36% e l'IVA sarà calcolata al 21%.
I lavori, in ogni caso, sono stati eseguiti e la ditta pretenderà, ovviamente, di essere pagata. Come dobbiamo comportarci? Possiamo addebitare l'intero importo al direttore lavori, che è anche un condomino? Ringrazio per le risposte

 

[Alessia Buschi]

Ciao Nut,

Potresti spiegare meglio, qual'è stata l'urgenza che ha decretato l'impellenza dei lavori alla terrazza, quando invece in assemblea questi lavori erano stati posticipati e che tipo di comunicazione dovevate fare?

Avete l'amministratore?

 

[nut]

Ciao Alessia, i lavori dovevano essere eseguiti per una perdita nell'appartamento del direttore lavori, tale perdita era già nota ed era già stata riportata in un verbale di assemblea, quindi non si è verificata all'improvviso. La data per i lavori non era stata decisa, ma se ne sarebbe discusso nella prossima assemblea. Andavano richiesti i permessi comunali e bisognava fare le pratiche per la sicurezza, io però sono ignorante in materia, quindi non so con esattezza come si procede. Abbiamo l'amministratore che all'inizio ci aveva detto che bastava che un solo condomino si opponesse, per non pagare, poi ha detto che la ditta farebbe causa al condominio...insomma non è che ho proprio chiara la situazione

 

[Alessia Buschi]

i lavori dovevano essere eseguiti per una perdita nell'appartamento del direttore lavori, tale perdita era già nota ed era già stata riportata in un verbale di assemblea, quindi non si è verificata all'improvviso.

Che carino ad essersi prodigato così tanto , ma a mio avviso anche se nominato Direttore dei Lavori, non ha la facoltà di poter decidere cosa si deve o non si deve fare, quel compito spetta all'assemblea.

Art. 1135 cc. L'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, solo e solamente se rivestono il carattere d'urgenza (dimostrabile), ma comunque deve riferirne alla prima assemblea utile.
Ora se l'infiltrazione dalla terrazza ha causato dei danni al piano di sotto, si potrebbe parlare di urgenza. Quello che mi stupisce è che sia stato posticipato, potevate deliberare tutto insieme.
A mio avviso potete comportarvi in questo modo: parlate fra di voi e mettetevi d'accordo, fate una raccomandata all'amministratore (con la firma di 2 condomini che rappresentino 1/6 del fabbricato) nella quale chiedete che indica un'assemblea straordinaria nel corso della quale approvate questi lavori.
Il mio timore è quello che il condomino del piano di sotto, essendo danneggiato dall'infiltrazione (bisogna poi vedere che tipo di danni ha avuto), se si sentisse dire: non è stato deliberato e i lavori te li paghi tu, rivolgendosi al Giudice di Pace, possa accertare effettivamente che i danni da lui subiti avevano carattere d'urgenza e chiedere poi al condominio il risarcimento dei danni. In poche parole se questi lavori andavano effettivamente fatti e voi lo avevate già constatato in assemblea facendolo verbalizzare, il fatto che lui abbia giocato d'anticipo ha poca rilevanza. Le ripartizione per questi tipi di lavori sono dettati dall'art. 1126 cc. 1/3 a carico del proprietario della terrazza e i 2/3 a carico dei condomini ai quali la terrazza fa da copertura.

 

[nut]

Grazie per la risposta, il problema è che anche se i lavori verranno deliberati in assemblea (cosa che doveva essere fatta nella riunione di ieri sera e invece è stata rimandata perché non ci sembra giusto pagare senza aver deciso niente), ormai sono stati già eseguiti, senza permessi, quindi, oltre a non aver potuto valutare preventivi, non possiamo beneficiare delle agevolazioni per la detrazione del 36% e dobbiamo pagare l'IVA al 21% anziché al 10, quindi abbiamo avuto un danno. I danni nell'appartamento del direttore lavori erano limitati alla tinteggiatura del soffitto, fatta prontamente rifare a spese del proprietario del terrazzo.

 

[Alessia Buschi]

In questo caso, se a vostro dire l'infiltrazione ha causato solo una macchia risolvendo il problema con una mano di tinta, quindi l'urgenza non c'era, provate a rivolgervi ad un Legale citanto il Direttore dei Lavori che ha fatto fare dei lavori senza preventiva delibera assembleare e facendovi perdere il beneficio della detrazione al 36%.
La questione verrà discussa in fase di Mediazione civile e sarà il Giudice di Pace a stabilire chi dovrà pagare detti lavori.

 

[nut]

Ci è stato riferito che il direttore lavori, che peraltro non è venuto alla riunione, ma ha lasciato la delega ad un condomino, ha rilevato durante i lavori della facciata l'urgenza del rifacimento del terrazzo, a prescindere dalla perdita in casa. In ogni caso, secondo noi, poteva chiedere che si facesse una riunione nel giro di pochi giorni e renderci edotti della situazione e, soprattutto, adempiere a tutti gli obblighi di legge (il lavoro eseguito risulta abusivo).

 

[Alessia Buschi]

ha rilevato durante i lavori della facciata l'urgenza del rifacimento del terrazzo, a prescindere dalla perdita in casa.

Come già spiegato, l'urgenza deve essere reale, mi spiego meglio, il muro era crepato e c'era pericolo di distacco con conseguenza caduta di calcinacci? Anche ammesso, l'amministratore e non il direttore dei lavori, avrebbe dovuto ordinare la messa in sicurezza, quindi far venire una ditta che scongiurasse il pericolo eliminando le parti che si potevano staccare, convocare l'assemblea e deliberare il rifacimento dei lavori e fare la pratica per la detrazione.
Ora, niente di tutto questo è stato fatto. Il Direttore dei lavori può effettivamente dimostrare che il suo intervento sia stato per l'urgenza di scongiurare un pericolo? Se si come nell'ipotesi da me fatta prima, allora o il condominio paga, oppure si rivolge ad una Legale e sarà il giudice a stabilire se effettivamente c'era o non c'era l'urgenza.

 

[nut]

Non credo proprio che possa dimostrare che era pericoloso non eseguire i lavori, è quello che, appunto, abbiamo detto ieri sera in riunione, quindi, ci dobbiamo rivolgere ad un legale, sperando di non perdere tempo e soldi...
Grazie per le risposte

 

[Alessia Buschi]

perando di non perdere tempo e soldi...

Visti i tempi d'attesa di giudizio, era proprio questo il mio timore, limitare i danni, ma confido nella mediazione civile.

Spero che vada tutto bene, non mancare di farci sapere. :daccordo: