Rifacimento facciata immobile

[isoladiprocida]

In una palazzina di tre piani sono proprietario del piano terra e del 1^piano ed e' mia intenzione rifare la facciata esterna che secondo il mio parere va rimessa a posto.
Ora, vorrei sapere a chi compete il parere decisionale per l'avvio dei lavori e in quale misura vanno ripartite le spese totali in assenza di una tabella millessimale.
Grazie

 

[Andrea Occhiodoro]

Il potere di decidere se e quali lavori fare sullo stabile spetta in ogni caso all'assemblea dei condomini che dovrà deliberare con la maggioranza favorevole degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, essendo in pochi proprietari, potreste anche tentare di mettervi d'accordo (mi raccomando all'unanimità) stabilendo una convenzione interna e scegliendo un criterio diverso da quello legale che prevede la ripartizione in proporzione al valore delle singole proprietà.
Potreste per esempio decidere di dividere le spese in funzione dei metri quadrati delle vostre proprietà esclusive, tra l'altro di facile determinazione. Se non trovate un accordo unanime dovrete ricorrere al criterio previsto dalle legge e ti consiglio a quel punto di far redigere le tabelle millesimali per evitare discussioni tra condomini. Inoltre le tabelle vi verranno utili nel calcolo delle maggioranze per il quorum deliberativo dei lavori.

 

[isoladiprocida]

grazie mille per la risposta quindi ne deduco che essendo il sottoscritto proprietario dei 2/3 dell'immobile posso decidere come e quando vanno fatto i lavori.
grazie ancora sei stato molto gentile
saluti

 

[Andrea Occhiodoro]

grazie mille per la risposta quindi ne deduco che essendo il sottoscritto proprietario dei 2/3 dell'immobile posso decidere come e quando vanno fatto i lavori.
grazie ancora sei stato molto gentile
saluti

Attenzione, i 2/3 dell'immobile non sono sufficienti per approvare i lavori. Il quorum deliberativo riguarda sia la maggioranza millesimale (e qui sei a posto), sia la maggioranza delle teste (e qui se sei da solo non ce la fai). La legge richiede la doppia maggioranza proprio per evitare che un solo condomino "dominante" possa decidere in autonomia.
A proposito, quanti proprietari siete?

 

[isoladiprocida]

salve
siamo in due perche e' un immobile con due appartaamenti. :
un appartamento su due piani e' il mio, l'altro al 2 piano e' dell'altro proprietario,
quindi penso che non ci dovrebbero essere problemi.

 

[Andrea Occhiodoro]

Allora, dopo le ultime precisazioni siete un cosiddetto "condominio minimo" in cui le decisioni vanno necessariamente prese all'unanimità. In caso di disaccordo che pone il condominio in una situazione di stallo ognuno dei proprietari può ricorrere al Giudice che, valutando di volta in volta, si sostituirà alla (mini) assemblea e prenderà decisioni vincolanti per entrambi i proprietari.

 

[isoladiprocida]

ho capito grazie 1000 per le delucidazioni,staremo a vedere .
Saluti

 

[Nemesis]

siete un cosiddetto "condominio minimo" in cui le decisioni vanno necessariamente prese all'unanimità.

No. Operano le norme sulla comunione in generale, e quindi gli artt. 1104 e segg. c.c.
Quindi, l'art. 1105 c.c. per gli atti di ordinaria amministrazione, e l'art. 1108 c.c. per le innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.

 

[Andrea Occhiodoro]

No. Operano le norme sulla comunione in generale, e quindi gli artt. 1104 e segg. c.c.
Quindi, l'art. 1105 c.c. per gli atti di ordinaria amministrazione, e l'art. 1108 c.c. per le innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.

Ciao Nemesis, a favore della mia tesi riporto degli stralci di due sentenze della Suprema Corte:
“ il regime del condominio negli edifici - inteso come diritto e come organizzazione - si istaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali dalla relazione di accessorietà è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni. Il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti. Segue che, in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio. In definitiva, l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone, che ad esso partecipano” (Cass. SS.UU. 31 gennaio 2006 n. 2046).
“ la comunicazione di un riparto non può sostituire l'atto presupposto, ossia la delibera di approvazione che è necessaria anche in presenza di un condominio composto di due soli condomini posto che la disposizione dell'art. 1136 c.c.(che regola la costituzione e la validità dell'assemblea e prevede il metodo collegiale) è applicabile anche al condominio composto da due soli partecipanti: se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto è sempre possibile il ricorso all'autorità giudiziaria, siccome previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod. civ.” (Cass. 3 aprile 2012 n. 5288).