Rifacimento facciata il ritorno

[Marchise]

Buonasera e un saluto a tutti i partecipanti.

Circa 5 anni fa aprii un topic con lo stesso argomento, a 5 anni di distanza siamo sempre al solito punto.

Due proprietari pari a circa 300 millesimi hanno una spesa non indifferente per il rifacimento facciata (rispetto al 2017 il preventivo è praticamente triplicato), la situazione della facciata durante questi anni, nel quale invero si è provato a fare alcuni tentativi (prima con il 110% poi con la cessione del credito) non sono andati in porto.

Avendo parlato con l'amministratore che ha indetto un'assemblea, ci sono all'ordine del giorno due proposte di questi due proprietari, la prima è che vi sia una sorta di contributo di solidarietà da parte degli altri condomini, visto che i millesimi di questi signori sono alti ma hanno dei millesimi che non beneficiano di alcuna facciata (sono 2 piani interrati).
La seconda e più strana ancora è la proposta di cambiare la ripartizione delle spese (per le facciate successive a quella attuale) per fare in modo che la ripartizione delle spese sia in base ai balconi delle proprietà e non ai millesimi generali.

Inoltre l'amministratore ha ventilato l'ipotesi che ora i prezzi siano gonfiati per via del 110% mentre dal 2023 potrebbero (direi che il condizionale è d'obbligo) essere più ragionevoli. Quante possibilità ci sono effettivamente?

Vi chiedo sono proposte ricevibili quelle fatte mettere all'ordine del giorno?

Ringrazio anticipatamente.

 

[vittorievic]

i piani interrati hanno il soffitto sotto il livello stradale, di solito non sono abitabili.
I piani seminterrati hanno il soffitto sopra il livello stradale ed alcuni regolamenti edilizi consentono la abitabilità.
Secondo me potete deliberare di fare i lavori e suddividerli per 700/millesimi escludendo i due appartamenti del piano seminterrato.
Oppure, secondo me soluzione migliore, trovare trovare un accordo per la riduzione del 50% o del 60% dell'importo a carico dei piani interrati.

 

[Dimaraz]

i millesimi di questi signori sono alti ma hanno dei millesimi che non beneficiano di alcuna facciata (sono 2 piani interrati

Mi pare atrano che 2 piani interrati rappresentino 1/3 del valore millesimale dell'intero edificio.

Le 2 proposte sono entrambe pretestuose ...e necessitano dell'unanimità (1000/1000) per poter essere validamente approvate.

Ininfluente il fatto che le pareti fuori terra sembrino prive di utilità per gli interrati.
Essendo muri "esterni/portanti" sono parti comuni quindi anche i proprietari degli interrati divranno contribuire ....come dovranno fare i proprietari di unità fuoriterra qualora si presentassero infiltrazioni nei piani interrati.

L'unica questione da chiarire è se l'intervento coinvolge i menzionati balconi.
Qualora siano di tipo "aggettante" la manutenzione è ad esclusivo carici dei singoli proprietari.

Se di tipo "incassato" tutte la parti esterne sono condominiali.

 

[Marchise]

Grazie del chiarimento.
Unanimità che non ci sarà mai visto che ahime abbiamo sempre bisogno dei due proprietari in questione per raggiungere i 500 millesimi per deliberare i lavori.

 

[Dimaraz]

Unanimità che non ci sarà mai

Attenzione: l'unanimità serve per approvare una delibera senza che una eventuale impugnazione ne ottenga l'annullamento se non la nullità.
Tradotto: se si vota un "criterio" diverso dalle norme di Legge e che poi viene fissato in RdC allora il rischio è quello di "nullità'.

Una delibera che approva un singolo riparto di spesa in difformità alla Legge è soltanto "annullabile" (con tempi limitati per agire)

Una votazione che non reggiunge i millesimi minimi di Legge può essere dichiarata valida purché i favorevoli siano superiori ai contrari. Gli astenuti o chi non ha partecipato al voto non vanno contati come contrari.

Quindi non servono necessariamente 500 millesimi per deliberare riparazioni...ma sarà opportuno attendere 30gg dalla consegna del verbale agli assenti.

 

[basty]

Secondo me potete deliberare di fare i lavori e suddividerli per 700/millesimi escludendo i due appartamenti del piano seminterrato.

Questa terza ipotesi è più singolare delle due citate ….; sei in vena di beneficenza?

Unica strada ragionevole, sempre che esistano i presupposti, potrebbe essere la richiesta di revisione giudiziale dei millesimi.

Mi pare atrano che 2 piani interrati rappresentino 1/3 del valore millesimale dell'intero edificio.

Appunto: di quanti piani f.t. è l’edificio? Almeno 8?

 

[vittorievic]

Questa terza ipotesi è più singolare delle due citate ….; sei in vena di beneficenza?

non tanto.
La legge consente ai condòmini favorevoli ai lavori rientranti nel Superbonus 110% di accollarsi la quota che dovrebbero pagare anche i condòmini contrari.
Per fare ciò occorre una deliberazione ad hoc con cui i favorevoli all’intervento decidano di accollarsi le spese e di fruire del Superbonus 110%, se uno o più proprietari degli immobili presenti nell’edificio non sono d’accordo all’esecuzione dei lavori.
Questa deliberazione va presa con le stesse maggioranze previste per l’approvazione dei lavori, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.
Per essere più precisi, la legge dice che le deliberazioni dell’assemblea aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio, a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

 

[basty]

non tanto

Il ragionamento vale solo nel contesto del bonus 110%.
Già col bonus facciate non ha più senso

 

[Marchise]

Grazie a tutti per gli spunti.

L'unica cosa su cui possiamo fare leva è il pericolo per terzi, visto che la facciata è già stata messa in sicurezza una volta (ed ora la è ma in uno stato fatiscente).

Il problema è come dicevo che il prezzo è raddoppiato e nonostante l'amministratore abbia richiesto 3 preventivi, due aziende hanno risposto picche.
Appurato che le richieste delle due proprietà siano pretestuose, l'unica arma che hanno in mano è quella del cercare di postporre i lavori al 2024?
Cosa che obiettivamente da una parte ha senso, ma dall'altra non c'è alcuna garanzia che i prezzi non continuino invece a lievitare.

 

[Dimaraz]

l'unica arma che hanno in mano è quella del cercare di postporre i lavori al 2024?

Non hanno alcuna "arma".
I lavori di manutenzione sono approvati con la maggioranza dei votanti ed almeno 500 millesimi in prima convocazione... ma ne bastano 334 in seconda.

Quindi se non riuscite ad approvare il problema non sono i 2 proprietari delle unità interrate ...ma quelli delle superiori.