Rifacimento facciata 7 unita' no amministratore

[cambriagiuseppe]

Buongiorno a tutti,
chiedo il vostro aiuto per capire che strade posso percorrere.

PREMETTO: non abbiamo un amministratore ma 3 avvocati a difendere i propri assistiti.
Mi trovo in fabbricato cosi composto:

PIANO TERRA:
1 ufficio PROPRIETARIO 1
1 locale di deposito PROPRIETARIO 2
1 appartamento PROPRIETARIO 2

PIANO PRIMO:
1 appartamento PROPRIETARIO 3 (MIA ESCLUSIVA proprietà)
1 appartamento PROPRIETARIO 4 (condomino a favore)

PIANO SECONDO:
1 appartamento PROPRIETARIO 5 (PROPRIETA' ESCLUSIVA MIA MOGLIE)
1 appartamento PROPRIETARIO 5 (PROPRIETA' ESCLUSIVA MIA MOGLIE)

PIANO TERZO
sottotetto PROPRIETARIO 3+5 (COMPROPRIETA' CON MIA MOGLIE)

Stiamo attualmente affrontando il rifacimento totale del tetto con ripartizione spese secondo i mq a disposizione per ogni condomino.
Visto che c'è il ponteggio vorremmo risanare la facciata.

La mia domanda è la seguente:
Avendo io e mia moglie il 52.70% ed il condomino a favore il 15.54% cosa possiamo fare per far partecipare alle spese per il risanamento della facciata?


Saremmo disposti a farla anche a ns. spese, dobbiamo avere il benestare anche degli altri condomini?

Grazie per l'attenzione.

 

[Franci63]

Avendo io e mia moglie il 52.70% ed il condomino a favore il 15.54% cosa possiamo fare per far partecipare alle spese per il risanamento della facciata?

Avendo le maggioranze necessarie, potete convocare un’assemblea e deliberare le spese, da dividere fra tutti, compreso i dissenzienti.

Saremmo disposti a farla anche a ns. spese, dobbiamo avere il benestare anche degli altri condomini?

Non penso avrebbero nulla in contrario; ma meglio parlarne.

 

[cambriagiuseppe]

Avendo le maggioranze necessarie, potete convocare un’assemblea e deliberare le spese, da dividere fra tutti, compreso i dissenzienti.


Non penso avrebbero nulla in contrario; ma meglio parlarne.

Ciao Franci, grazie per le tue info.
Domanda, se convoco un assemblea e suddetti personaggi non si presentano che succede? Faccio un assemblea io con mia moglie e il condomino a favore e deliberiamo?
Chi obbliga costoro a partecipare alle spese?

Purtroppo per parlare con loro ho dovuto mettere l'avvocato.

 

[Gregorio Albisani]

Domanda, se convoco un assemblea e suddetti personaggi non si presentano che succede? Faccio un assemblea io con mia moglie e il condomino a favore e deliberiamo?
Chi obbliga costoro a partecipare alle spese?

l'assemblea va convocata con indicazione di una data per la prima convocazione e una data successiva per la seconda convocazione, entro 10 gg dalla precedente.
Si fa il verbale negativo della prima dando atto che i/il condomini/o che l'hanno/ha convocata non avevano/aveva la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 1, c.c. per la regolare costituzione (2/3 dei millesimi).
Poi, il giorno della seconda convocazione, si stende il verbale di seguito al precedente e si delibera con le maggioranze previste dall'art. 1136, comma 3 e 4, codice civile.
Se i condòmini contrari non si presentano non cambia niente.

L'obbligo di partecipare alle spese legittimamente deliberate dalla maggioranza è previsto dall'art. 1118, codice civile:
"Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali."

 

[Gregorio Albisani]

rifacimento totale del tetto con ripartizione spese secondo i mq a disposizione per ogni condomino.

semmai nel vostro caso - visto che ci dice del coinvolgimento di legali da parte dei vari 'schieramenti' - suggerisco caldamente di convocare un assemblea per incaricare un tecnico di redigere le tabelle millesimali, poi convocare altra assemblea per approvarle, acquisire il codice fiscale e solo dopo queste operazioni raccogliere preventivi da qualche impresa e deliberare l'esecuzione dei lavori sulla facciata.

Se sul rifacimento del tetto avete già trovato un accordo approvato da tutti con ripartizione sulla base dei mq ok, però questo non toglie che sorgano contestazioni per il criterio di ripartizione di ulteriori lavori sulla facciata.

 

[Gregorio Albisani]

Se i condòmini contrari non si presentano non cambia niente.

aggiungo a chiosa: ovviamente dopo l'assemblea si manda copia del verbale a mezzo raccomanda con ricevuta di ritorno ai condòmini assenti.
Si attendono 30gg dalla ricezione e si può partire con i lavori.

 

[cambriagiuseppe]

aggiungo a chiosa: ovviamente dopo l'assemblea si manda copia del verbale a mezzo raccomanda con ricevuta di ritorno ai condòmini assenti.
Si attendono 30gg dalla ricezione e si può partire con i lavori.

Grazie per le preziose informazioni.

Volevo appunto precisare che vi è già una tabella approvata, redatta dai nostri tecnici in collaborazione, calcolata sulle superfici lorde di proprietà che è alla base dei lavori sul tetto.

Il mio quesito era quale strada percorrere vedendo che abbiamo la maggioranza dei millesimi di proprietà.

Ho già in mano un offerta e vorrei sottoporla agli altri proprietari.
Credo che magari debba consultarmi anche con il mio avvocato.

Grazie intanto per le preziose informazioni.

 

[basty]

Ovviamente avere una tabella millesimale approvata, tranquillizza tutti: mai nessuno si chiede come sia stata elaborata. La maggioranza delle tabelle datate non è altro che proporzionale ai mq o mc .....
E poi nuove tabelle vanno approvate, e quindi il problema rientra dalla finestra.

Strano che nessuno abbia focalizzato un particolare secondo me dirimente:

Quante sono le teste condominiali?
Quando nel loro caso la assemblea raggiunge il quorum necessario?
Quante teste e millesimi occorrono per deliberare?

Mi pare si possa dire che ci sono 8 u.i. (bisognerebbe però capire se il sottotetto ha la sua particella)
Numero di "Teste": 6

Art 1136 cc
In seconda convocazione il quorum necessario è costituito da tante teste che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi, e 1/3 delle teste: quindi sufficienti 2 condomini distinti, che dispongano complessivamente di almeno 333,33 mm

La delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti e sostenuta da 1/3 dei millesimi.

Art 66 dacc
L'assemblea può essere convocata da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del condominio.

Direi quindi che i nostri MARITO e MOGLIE già da soli potrebbero convocare l'assemblea dettagliando il tema facciata all'odg, e se gli altri non partecipassero, potrebbero deliberare positivamente. E cominciare i lavori in facciata.

Il problema sta nel fatto che subito dopo gli oppositori potrebbero convocare una controassemblea: per loro la faccenda diventa un po' più complessa

Avrebbero 2-3 teste contro, (i coniugi) e da portare dalla loro parte il 4° per ora favorevole, altrimenti non raggiungerebbero la maggioranza per annullare la delibera precedente.

Intervenire sulla facciata non mi pare si possa definire innovazione.

Conclusione: che ci stanno a fare 3 avvocati? Sbaglio io?

 

[cambriagiuseppe]

Ovviamente avere una tabella millesimale approvata, tranquillizza tutti: mai nessuno si chiede come sia stata elaborata. La maggioranza delle tabelle datate non è altro che proporzionale ai mq o mc .....
E poi nuove tabelle vanno approvate, e quindi il problema rientra dalla finestra.

Strano che nessuno abbia focalizzato un particolare secondo me dirimente:

Quante sono le teste condominiali?
Quando nel loro caso la assemblea raggiunge il quorum necessario?
Quante teste e millesimi occorrono per deliberare?

Mi pare si possa dire che ci sono 8 u.i. (bisognerebbe però capire se il sottotetto ha la sua particella)
Numero di "Teste": 6

Art 1136 cc
In seconda convocazione il quorum necessario è costituito da tante teste che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi, e 1/3 delle teste: quindi sufficienti 2 condomini distinti, che dispongano complessivamente di almeno 333,33 mm

La delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti e sostenuta da 1/3 dei millesimi.

Art 66 dacc
L'assemblea può essere convocata da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del condominio.

Direi quindi che i nostri MARITO e MOGLIE già da soli potrebbero convocare l'assemblea dettagliando il tema facciata all'odg, e se gli altri non partecipassero, potrebbero deliberare positivamente. E cominciare i lavori in facciata.

Il problema sta nel fatto che subito dopo gli oppositori potrebbero convocare una controassemblea: per loro la faccenda diventa un po' più complessa

Avrebbero 2-3 teste contro, (i coniugi) e da portare dalla loro parte il 4° per ora favorevole, altrimenti non raggiungerebbero la maggioranza per annullare la delibera precedente.

Intervenire sulla facciata non mi pare si possa definire innovazione.

Conclusione: che ci stanno a fare 3 avvocati? Sbaglio io?

Grazie Basty per le tue informazioni.

Il terzo condomino è mio papà, quindi da quel punto di vista non ho preoccupazioni.

Gli avvocati ci stanno perchè con me, mia moglie e mio papà non vogliono parlare per futili motivi di anni addietro.

 

[cambriagiuseppe]

Quante sono le teste condominiali?

Piccola info:

PIANO TERRA:
1 ufficio PROPRIETARIO 1 - 2 TESTE
1 locale di deposito PROPRIETARIO 2 - 1 TESTA
1 appartamento PROPRIETARIO 2 - 1 TESTA

PIANO PRIMO:
1 appartamento PROPRIETARIO 3 - 1 TESTA
1 appartamento PROPRIETARIO 4 - 2 TESTE

PIANO SECONDO:
1 appartamento PROPRIETARIO 5 - 1 TESTA
1 appartamento PROPRIETARIO 5 - 1 TESTA

PIANO TERZO
sottotetto PROPRIETARIO 3+5 (COMPROPRIETA' CON MIA MOGLIE)