Rifacimento delle facciate relative ai soli balconi.

[adele macrini]

Vorrei sapere questo:il nostro condominio deve rifare la facciate esterne di quattro balconi,ammalorate,e procedere con la tinteggiatura esterna di questi,e ai soffitti degli stessi. Per fare ciò,verranno posizionati dei ponteggi,nel giardino del condomino del piano terra,e questi ponteggi interesseranno solo il lato sinistro del condominio,visto che i balconi sono solo da quel lato. Stando così le cose,i condomini dell'altro lato,devono partecipare alle spese e in che misura?Grazie A.Macrini

 

[condobip]

Bisogna distinguere i balconi dalle facciate, i balconi se aggettanti sono privati ed appartengono a chi li calpesta compreso il sottobalcone (o cielino per chi abita al piano sottostante), eccetto elementi di decoro (se esistenti) che sono condominiali.
Le facciate invece sono condominiali e sono a carico di tutti i condomini e le spese vengono ripartite per millesimi di proprietà tra tutti i condomini anche se non si affacciano da quel lato dello stabile, salvo diversamente indicato nel Regolamento di Condominio.

 

[adele macrini]

I balconi sono aggettanti,di essi è stato rifatta la parte esterna e i cielini.

 

[adimecasa]

devi partecipare solo nei frontalini che sono condominiali per il resto se lo pagano chi ne trae beneficio

 

[ergobbo]

Per i cielini paga senza dubbio il proprietario del balcone.
Per la parte esterna dovrebbe essere lo stesso, ma l'argomento è piuttosto dibattuto e la risposta può variare a seconda della struttura del balcone stesso. C'è infatti una nutrita corrente di pensiero che sostiene che la facciata esterna dei parapetti in muratura sia da considerare al pari della facciata...
Non è un caso che la manutenzione dei balconi sia uno degli argomenti più dibattuti nei tribunali!

 

[AlbertoF]

Come al solito non sono d'accordo con Adimecasa perchè non è così come superficialmente afferma. Bisogna andare più a fondo nella materia , e cioè :
Per quanto concerne la parte esterna dei balconi bisogna tenere presente se la facciata degli stessi contiene dei particolari fregi o segni in grado di incidere sul decoro architettonico. In questo caso,e solamente per quella parte di lavori, le spese saranno ripartite ex art.1123 primo comma. Quindi anche una parte della spesa totale dei ponteggi dovrebbe essere ripartita ,in proporzione, come sopra detto. Sarà l'impresa a stabilire quanto sarà a carico del condominio e quanto dei privati. Nel caso rientrate in questa ultima casistica posso anche suggerirti il modo di riparto e la percentuale di incidenza della spesa dei ponteggi in rapporto alla spesa totale. Potreste anche adottare un diverso modo di ripartizione delle spese a condizione però che tutti i condomini siano d'accordo
Ciao

 

[adele macrini]

grazie mille a tutti coloro che mi hanno risposto.

 

[adimecasa]

Per Alberto Fontanelli come prevedevo non sei un amministratore e rispondi per logica e non per pratica, una spesa in un condominio prima di deliberarla bisogna sapere chi appartiena quella spesa, se non è condominiale non vi è nessun obbligo di far intervenire l'amministratore se al contrario come io asserisco, l'intervento dell'amministratore serve per le parti comuni al condominio, se i decori sono sul frontalino che fanno di facciata al condominio sono condominiale, e le spese vanno ripartite in base ai mm. di pp., se sono private e all'interno del balcone non occorre nessun ponteggio e i lavori si fanno all'interno dello stesso, spero di essermi chiarito, ciao

 

[basty]

Mi pare abbia ricordato bene ergobbo che la faccenda dei balconi, pur avendo una risposta consueta analoga alle indicazioni qui date, è alquanto dibattuta: ad esempio mi risulta che la più recente sentenza a me nota, di Novara, stabiliva senza tanti sofismi che era logico dividere il tutto per millesimi, considerando che in fin dei conti parapetti di cemento e cielini caratterizzavano la facciata ecc. ecc.

Mi pare altrettanto giusta l'osservazione di adimecasa: quando si delibera una spesa, sarebbe opprtuno chiarire contestualmente se non preliminarrmente, come questa vada suddivisa.

Poi, ma è solo un parere personale, un pò di elasticità da parte di tutti non guasterebbe: sempre che valga per tutti il principio: oggi a me, domani a te.

 

[condobip]

Questa è una tra le ultime sentenze della Suprema Corte di Cassazione riguardanti i balconi aggettanti;

I balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne' di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non puo' applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Nella sentenza si legge:
"il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprieta' condominiale, dovendo percio' escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo: qui e' appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialita' di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unita' di proprieta' esclusiva dei condomini. Del tutto fuori luogo e', altresi', il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie." - Corte di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011

e questa è una precedente;

Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. - Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576