Rifacimento bagno per perdite nell'appartamento sottostante

[stefano nanni]

Buongiorno
come si evince dal titolo, ho dovuto cambiare lo scarico del water ed il piatto doccia che causavano perdite nel bagno sottostante il mio.
E' venuto fuori il geometra dell'Impresa che mi eseguito i lavori, su richiesta della proprietaria dell'appartamento al quale sono stati causati i danni a causa delle perdite, inviato dall'amministratore.
Premetto che la mia casa ha ventidue anni e quindi nel momento in cui hanno dovuto spaccare, le piastrelle delle pareti praticamente introvabili.
Eseguiti pertanto i lavori, il titolare dell'Impresa ha emesso regolare fattura che è stata da me liquidata ed anche quella per i lavori dell'idraulico (che lavora per conto dell'amministratore).
Mi sono dato da fare per cercare delle piastrelle similari ma accortomi che erano introvabili, ho deciso di acquistarle per fare un ambiente uniforme e non un arlecchinata.
La parte di piastrelle imputabili alle spese per la parte dove c'era la rottura sono state inserite nelle spese per rilevamento danni e la rimanenza a me.
Vengono eseguiti i lavori e dopo circa due mesi mi arriva una notifica di una assicurazione per conto dell'amministratore al fine di rilevare l'entità dei lavori eseguiti.
Quando arriva l'assicuratore rileva a mezzo foto la ristrutturazione avvenuta, ma si permette di asserire che sono stati eseguiti dei lavori privati e poi se ne va. In effetti confermo che una parte dei lavori è stata eseguita a mie spese, fatta eccezione per le parti interessate dalle perdite (sotto il box doccia e il cassonetto dello scarico dell'acqua).
A questo punto entra in carico l'amministrazione che a fronte di una spesa complessiva di €3200 circa, mi dice che l'assicurazione ne rimborsa soltanto 1200 e gli altri sono a carico mio.
Ho contattato successivamente l'agenzia dell'assicurazione che in modo sbrigativo mi ha detto che vengono pagate solo ed escusivamente le spese vive per la ricerca guasto (i materiali sono esclusi e per quanto ho capito anche le spese idrauliche??!!!!). Oltretutto sia l'assicurazione sia l'aministratore hanno saputo (non so come) che ho un'assicurazione privata e mi intimano di procurare loro i dati!!!!??????
Conscio della mia onestà per non dover continuare a creare problemi ai condomini che abitano sotto di me ho provveduto a far realizzare tutti i lavori, ma se ciò comporta tutti questi problemi (denaro e perdite di tempo) a che serve l'onestà?
A questo punto vorrei capire come si dovrebbe comportare ogni condomino che avesse gli stessi problemi che ho avuto io e la signora dell'appartamento di sotto, rinunziare ad eseguire i lavori perchè l'assicurazione non rifonde i danni?
Inoltre l'amministratore che dovrebbe tutelare gli interessi dei condomini, in questo caso si è limitato soltanto a fare da passacarte e cosa sconcertante ad intimarmi (a me che lo pago) di avere i dati della mia assicurazione.
Vorrei pertanto un consiglio su come gestire il problema.
Ringraziando
un affezionato lettore

 

[GianfrancoElly]

Se ho ben capito le perdite erano dovute alle tue tubazioni e non ai montanti condominiali. Quindi le spese sono a tuo carico e se hai una assicurazione che prevede questi danni potrai chiederne il rimborso. Il fatto che ti richiedano i dati della tua assicurazione è dovuto al concetto che i rimborsi si devono integrare tra le varie compagnie di assicurazione, e per evitare che qualcuno prenda complessivamente una somma superiore alla spesa sostenuta.

 

[Salvatore Schiavone]

Provo a riassumere.
1) si è verificato un guasto, una rottura, nell'impianto idraulico del suo bagno.
2) l'infiltrazione che ne è derivata ha causato, o stava per causare, un danno alla proprietà del piano sottostante.
3) Lei quindi ha chiesto l'intervento dell'Amministratore, il quale ha correttamente inviato sul posto un idraulico per appurare se la causa dell'infiltrazione fosse imputabile all'impianto condominiale (ad esempio: la colonna di scarico) oppure all'impianto suo personale, come in effetti è stato poi appurato.
4) Individuata la causa, Lei ha incaricato un'impresa per far eseguire i lavori di ripristino nel suo bagno, saldando poi la relativa fattura unitamente a quella dell'idraulico inviato dall'Amministratore.
5) Dopo di ché, l'Assicurazione del Condominio ha fatto sapere che pagherà solo "Le spese vive per la ricerca del guasto".

Bisogna subito dire che l'Amministratore del Condominio a mio avviso ha agito correttamente, dal momento che ha inviato sul posto un idraulico di fiducia per appurare la causa dell'infiltrazione, se cioè imputabile al Condominio o al suo bagno. Infatti, se l'infiltrazione, ovvero la causa del danno, proviene da un bene comune (ad esempio, la colonna di scarico), la responsabilità di tutti i danni è del Comdominio e della sua Assicurazione, cui il sinistro deve essere immediatamente denunciato a cura dello stesso Amministratore; se invece la causa dell'infiltrazione è rinvenuta nella proprietà privata di un singolo condomino, perché ad esempio si è rotto un tubo del bagno privato (come mi sembra sia accaduto nel caso di specie), allora la responsabilità dei danni, sia di quelli cagionati al piano sottostante sia di quelli cagionati eventualmente a parti comuni del Condominio, è del singolo Condomino nel cui appartamento si è verificata la rottura del tubo (ossia la causa del danno).
In questi casi, la responsabilità del singolo condomino è oggettiva, nel senso che esiste a prescindere da una sua eventuale colpa per negligenza. Naturalmente, se il singolo condomino si era munito di una polizza, pagherà l'Assicurazione, previo sopralluogo di un perito.
Ritornando al caso di specie, dalla narrazione dei fatti mi sembra di capire che la causa dell'infiltrazione sia stata una rottura del tubo nel suo bagno privato. Se è così, la responsabilità dei danni e delle spese sostenute è sua personale e non del Condominio. Per lo stesso motivo, l'Assicurazione del Condominio ha offerto di pagare solamente le spese vive per la ricerca del guasto, ma non i danni.
Lei quindi ha fatto benissimo a denuciare il fatto all'Amministratore, che a sua volta lo ha denunciato all'Assicurazione del Condominio; e ha fatto bene a far eseguire subito i lavori, per evitare un aggravio dei danni. Tuttavia, a mio avviso, il sinistro andava denunciato anche alla sua Assicurazione prima dell'inizio dei lavori, di modo che la stessa assicurazione avesse la possibilità di inviare sul posto un proprio perito per accertare la causa del danno. Ora che i lavori sono già stati eseguiti vi è il rischio che la sua Assicurazione rifuti di pagare perché, essendo stato modificato lo stato dei luoghi, vi è l'impossibilità di accertare la causa del danno. Non è certo, ma è probabile.
Quanto alle insistenze dell'Amministratore nel chiedere il nome e il numero di polizza della sua Assicurazione, ciò avviene perché probabilmente, su pressione della sig.ra del piano di sotto, intende procedere alla denunciare del sinistro, cosa che Lei mi sembra di capire non ha ancora fatto.

 

[stefano nanni]

i tubi fanno parte del condominio e la mia assicurazione è stata avvertita come l'amministratore, prima dell'inizio dei lavori.

 

[Antonio Azzaretto]

E' necessario distinguere bene le responsabilità dell' amministratore da quelle dell' agenzia di assicurazioni.

Il contratto di assicurazione, infatti, intercorre tra l' agenzia di assicurazione e il condominio.

In questo contesto, l' amministratore riveste solo il ruolo di rappresentante legale dell' ente condominio.

La gestione della Polizza che assicura il fabbricato in condominio, sia nella fase iniziale di stipulazione del contratto assicurativo, e successivamente per la definizione dei danni che il fabbricato subisce o dà a terzi, è affidata per delega all’Amministratore.

L’importo monetario del risarcimento dei danni consequenziali al sinistro, viene stimato dal Perito incaricato dalla Compagnia di Assicurazione e frequentemente è oggetto di contestazioni e/o di onerose azioni legali.

La frequente mancanza di conoscenza delle norme che regolano il contratto assicurativo, genera contestazioni sull'entità del risarcimento, che non sempre coincide con l'entità del danno reale subito. Questa differenza può essere riferita alle norme contrattuali che prevedono, nei vari casi, l'applicazione della regola proporzionale, il contenimento entro massimali, la detrazione della franchigia; come, in altri casi, può essere riferita a non corrette procedure di definizione del danno reale da parte del Perito.

Per contro la "conoscenza" delle corrette procedure di accertamento dei danni, può evitare le controversie, che possano essere risolte a priori.

Al riguardo è doveroso ricordare che, quando non si verifica la regolarità di tutti i dati e le circostanze riferite alla definizione dei danni, ovvero in caso di non accettazione da parte dell'Assicurato (danneggiato) dell’indennizzo proposto, prima di adire ad onerose azioni legali, sia l’Amministratore e/o il singolo proprietario/conduttore, possano invocare la “clausola compromissoria” e richiedere la “procedura arbitrale”, nominando un “secondo Perito”.

La “procedura arbitrale” è riferita unicamente ai soli danni diretti, ovvero ai rapporti contrattuali stabiliti tra la Compagnia e l’Assicurato, per i danni indiretti (danni a terzi), in caso di mancato accordo, non è applicabile la procedura arbitrale, quindi un'eventuale contestazione può essere oggetto di azione legale.

Per stimare l'entità del danno reale, il Perito assume i “costi unitari” esposti nei PREZZARI, editi da vari Enti, riferiti al costo dei materiali e della manodopera, per la costruzione ex novo di edifici civili con volumetrie di circa 10.000 MC. Risulta quindi evidente che questi “costi unitari” non possono essere assunti per limitati interventi, come nel caso di danni diretti per un sinistro subito da una porzione di fabbricato, se non come costo base indicativo a cui deve essere necessariamente applicata una maggiorazione in percentuale variabile caso per caso.

Al “momento del sinistro” il Perito verifica se il valore di ricostruzione a nuovo (VRN) del fabbricato, è contenuto o meno, nelle somme assicurate (SA). In caso di copertura insufficiente, vengono applicate le detrazioni riferite alla regola proporzionale.

Si pone quindi nella dovuta evidenza che il risarcimento rappresenta l’importo monetario del danno reale al netto delle eventuali detrazioni per proporzionali, franchigie e massimali, ovvero limiti di risarcimento, contrattualmente esposti in polizza.

E' quindi necessario un' approfondimento generale del problema, perchè altrimenti si incorre in complicazioni e confusioni procedurali, come in questo caso.

Buona vita!

 

[GianfrancoElly]

Nella prima lettera dicevi "ho dovuto cambiare lo scarico del water ed il piatto doccia che causavano perdite nel bagno sottostante il mio". Se è così non capisco come mai dici che "i tubi fanno parte del condominio". Il piatto doccia è sicuramente tuo. Per lo scarico del water bisogna vedere se la perdita, come spesso avviene, è dovuta alla braga (tubazione a Y che innesta il water alla colonna verticale della fognatura): anche in questo caso la spesa non compete al Condominio ma sarebbe a tuo carico (e quindi della tua assicurazione)

 

[Salvatore Schiavone]

Ottime osservazioni Azzaretto e Gianfranco