Richiesta Istat retrattivo

[Esadora]

Salve, vorrei avere parere legale in merito alla richiesat di un conduttore di un appartamento privato (immobile intestato ad una srl) ad un locatore privato, che chiede l'aggiornamento Istat reatroattivo di un anno (2022)Contratto stipulato agosto 2021.Nel contratto c'è scritto che il conduttore lo deve chiedere annulamente (non richiesto nel 2022) e non è scritto che sia automatico.Il conduttore insiste che si debba pagare dal 2022 facendo riferiemnto ad una sentenza della cassazione 15034/2004 che però si riferisce alle sole locazioni commerciali non immobile locato ad un pribato; lo stesso patronato ha riferito che è illegittima la richiesta del conduttore .Vorrei riferiemnti di legge specifici.Grazie a chi risponderà con contezza.

 

[uva]

.Nel contratto c'è scritto che il conduttore lo deve chiedere annulamente

Il conduttore è l'inquilino o locatario: la persona che abita nell'appartamento.

Il locatore è il soggetto che ha dato in locazione l'appartamento: nel tuo caso pare essere una società s.r.l.

Se il locatore non ha comunicato al conduttore l'intenzione di applicare l'aggiornamento Istat del canone (come scritto sul contratto) prima dell'inizio dell'annualità, non può chiedere gli arretrati.

Il riferimento è la clausola contrattuale relativa all'aggiornamento del canone in base all'indice Istat.
Se si tratta di un contratto concordato 3 + 2, l'aggiornamento si può applicare nella misura del 75%.
Se il locatore ha optato per la cedolare secca non può aumentare il canone per nessun motivo, neppure per l'aggiornamento Istat, fino a quando permane l'opzione.

 

[Esadora]

Ciao Uva grazie .Si corretto.Il locatario é una srl ma in merito al riferimento che loro menzionano,la sentenza della cassazione 15034/2004 non sai dirmi nulla di piú?grazie!

 

[uva]

Ciao @Esadora , e benvenuta nel Forum!

Come dicevo prima, mi pare di capire che tu sei l'inquilina / locataria / conduttrice; mentre la s.r.l. è il soggetto proprietario / locatore dell'
immobile.

In merito alla sentenza che hai citato, ho trovato in rete questo:

Al locatore quindi è dovuto l'aggiornamento Istat relativo all'anno in corso, ma non gli arretrati. Lo ha precisato la Cassazione con la sentenza n. 15034 del 05/08/2004 secondo la quale il proprietario può richiedere l'aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso "l'aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta".

Significa che il proprietario può calcolare l'aumento del canone prendendo come riferimento quello iniziale, a cui applica l'indice Istat attuale. Questo è il metodo di calcolo detto "criterio della variazione assoluta".

Però non può esigere gli arretrati relativi alle annualità precedenti, quando si era dimenticato di inviare la relativa richiesta all'inquilino.

Facciamo un esempio pratico.
Se tu paghi mensilmente 800 euro e calcolando l'aumento Istat col criterio della variazione assoluta si ottiene un canone mensile di 850, significa che per la prossima annualità pagherai 850 euro.
Ma il proprietario non può chiederti gli arretrati di 50 euro (850 - 800) per le annualità passate.

 

[Maivertu]

Salve, vorrei avere parere legale

Il parere legale può dartelo un legale non un forum

 

[Esadora]

Buona sera, si ma leggo che qui ci sono esperti ma probabilmente nessuno può darmi informazioni specifiche che cerco. Era per una mia curiositò; il mio legale dice che la proprietà non chiedere l'istat col criterio della variazione assoluta ma solo quella relativa.Porto esempio se si paga 700, con il calcolo dell'istat di quest' anno il calcolo in più e di circa e 25 e non di circa € 45.Inoltre l'immobile è intestato ad una srl ma l'affittuario è un privato.Il principio della variaizone assoluta è valida per le locazioni commerciali...

 

[meri56]

Il principio della variaizone assoluta è valida per le locazioni commerciali...

A me non risulta. Mi risulta che il calcolo in base alla variazione assoluta non è applicabile nel caso in cui dal regime di cedolare secca cedolare secca si torni alla normale tassazione, e non può essere il tuo caso se il locatore è una S.R.L.
Credo che anche le locazioni agevolate 3+2 abbiano qualche particolarità per l'applicazione dell'adeguamento ISTAT ma non conosco questo tipo di contratti. Nei contratti abitativi 4+4, quando mi è capitato di non richiedere l'adeguamento annualmente, l'ho poi fatto in base alla variazione assoluta e non mi è mai stato contestato dagli inquilini. Chiaramente non ho mai chiesto arretrati.

 

[uva]

A me risulta che nei contratti abitativi liberi 4 + 4 si possa stabilire con apposita clausola contrattuale la modalità di aggiornamento del canone.
Io scrivo:
Il canone sarà aggiornato ogni anno, automaticamente e senza necessità di richiesta da parte del locatore, nella misura della variazione assoluta dell'indice dei prezzi al consumo accertato dall'Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto ai due mesi precedenti quello di inizio del presente contratto.

Nel modello ministeriale del contratto 3 + 2 (Allegato A al D.M. 16/01/2017) sta scritto:

il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del ……………, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat ed esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la “cedolare secca” per la durata dell’opzione.

Effettivamente non è specificato se è ammesso il criterio della variazione assoluta.

 

[Esadora]

Buona sera, si ma leggo che qui ci sono esperti ma probabilmente nessuno può darmi informazioni specifiche che cerco. Era per una mia curiositò; il mio legale dice che la proprietà non chiedere l'istat col criterio della variazione assoluta ma solo quella relativa.Porto esempio se si paga 700, con il calcolo dell'istat di quest' anno il calcolo in più e di circa e 25 e non di circa € 45.Inoltre l'immobile è intestato ad una srl ma l'affittuario è un privato.Il principio della variaizone assoluta è valida per le locazioni commerciali...

Salve, é un contratto a canone concordato 3+2.Immobile intestato ad una srl ad un privato

 

[uva]

é un contratto a canone concordato 3+2

Se scrivi qui la clausola del tuo contratto relativa all'aggiornamento del canone possiamo verificare se la s.r.l. proprietaria l'ha modificata rispetto al modello ministeriale.

Controlla anche se quel contratto è stato asseverato da un'Organizzazione sindacale.