Richiesta di indennità per avviamento commerciale

[Mauro1949]

Sono il locatore di un locale commerciale e ho dato regolare disdetta per fine loczione.
Il conduttore mi chiede l'indennità di avviamento commerciale pari a 18 mensilità.
Sul contratto di affitto è indicato che il locale è affittato per uso negozio con accesso al pubblico , però negli ultimi 5/6 anni è stato utilizzato esclusivamente come magazzino.
E' giusto riconoscere tale indennità o posso appellarmi all'effettivo utilizzo?
Gazie.

 

[ralf]

Ciao, io penso di no perchè ritengo faccia fede quanto scritto in contratto. Diversamente occorrebbe probabilmente intentare una causa, anzi la farebbe in questo caso il conduttore, poi sarà il giudice a decidere sulla base di due versioni diverse. Inoltre, pare di capire,in questi anni non hai mai scritto all'inquilino per chiedere spiegazioni sul cambio di attività rispetto a quanto scritto sul contratto.

 

[Mariangela Morelli]

Direi che PAOLOTTO ti ha risposto correttamente.
Il contratto di locazione sottoscritto tra le parti fa fede.
Peccato che tu forse non fossi informato che in caso di disdetta di contratto commerciale per immobile che comporta contatti diretti con il pubblico, fossi tenuto al pagamento di 18 mensilità (24 in caso di albergo).
Avresti forse potuto tentare, parecchio tempo prima della scadenza del contratto, una risoluzione anticipata del contratto per inadempienza del conduttore a causa del mutamento della destinazione d'uso (da negozio a magazzino) rivolgendoti poi al tribunale per la convalida dello sfratto.
Non è detto che il giudice ti desse ragione, ma comunque tentare non nuoce.
In tale modo potevi evitare il pagamento dell'avviamento e nel caso il giudice ti avesse dato torto, potevi decidere di proseguire il contratto di locazione oppure dare la disdetta (un anno prima della scadenza del 2^ sesennio) ben cosciente che avresti dovuto pagare l'avviamento.
Suggerisco in generale a tutti di inserire in conratto come clausola risolutiva espressa il fatto che il cambio di destinazione d'uso dell'immobile da parte del conduttore provochi la risoluzione immediata del contratto di locazione.

 

[ralf]

Complimenti,come sempre a Mariangela, la nostra espertissima delle locazioni. Ed anche a Paolotto che l'aveva ... preceduta.

 

[Mauro1949]

Grazie, molto gentili

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Come correttamente osservato l'illegittimo cambio di destinazione d'uso dell'immobile locato comporta — a norma dell'articolo 80, legge 392/78 — che «se il conduttore adibisce l'immobile a un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione».

Ciò a parte, a parere di chi scrive la sua situazione è dubbia alla luce di una sentenza che seppure non si attanaglia perfettamente al suo caso, induce a riflessione: trattasi di una sentenza in cui la Suprema corte ha escluso l'indennità di avviamento a favore di un conduttore che svolgeva attività di cartoleria, senza le necessarie autorizzazioni amministrative (Cassazione, 7 agosto 2002, n. 11908). Ma nel merito la C. indica una considerazione che puo' essere assunta ad interesse generale:
«non è indennizzabile un avviamento per attività illecitamente o abusivamente esercitata, perché tale interpretazione condurrebbe alla consacrazione e alla protezione di situazioni abusive, frustrando l'applicazione di norme imperative che disciplinano l'attività economica e lo stesso scopo premiale della disciplina di equo canone, ma in favore dei conduttori che esercitano la propria attività nel pieno rispetto delle leggi».

 

[Fornillo]

Ciao, sono subentrato come conduttore dopo aver acquistato l'immobile (appartamento affittato per uso commerciale).
Il contratto scade nel 2012 e successivamente vorrei ristrutturarlo per andarci a vivere.
Sarei obbligato ugualmente a pagare l'indennità di avviamento?

grazie

 

[ralf]

Da quanto dici,salvo che non sia scritto correttamente,il problema potrebbe essere un altro.Se si tratta di un appartamento,quindi una abitazione, il contratto commerciale non si sarebbe potuto fare,questo però complica enormemente la situazione perchè il conduttore potrebbe chiedere i danni in quanto i locali non avrebbero la usabilità per l'attività da lui svolta.

 

[Fornillo]

sul contratto (di 10 anni fa) c'è scritto che il conduttore sa che è un appartamento.

dopo 12 anni di affitto non capisco cosa possa pretendere, il contratto scade a luglio 2012, io non voglio rinnovarglielo, non ci sono citazioni su caparre o indennità di avviamento.
nel pomeriggio posso aggiungere qualche dettaglio se vi serve per comprendere meglio la mia situazione.

 

[Fornillo]

Ho letto il contratto, c'è scritto che l'immobile viene locato per uso ufficio, che il conduttore sa che prima era usato come abitazione e che verrà utilizzato per attività con accesso diretto al pubblico.
Da allora è sede (succursale) di una scuola privata che ha sede in un'altra città della stessa provoncia.
Stando alla domanda posta all'inizio del post, sembrerei destinato a dover pagare le 18 mensilità.

L'agenzia immobiliare che ha fatto da tramite per l'acquisto dell'immobile mi dice che sarà sufficiente una lettera di di chiedere 12 mesi prima un aumento del doppio del canone di affitto per scoraggiare il conduttore (da 300€ a 600€ per esempio).

Voi che ne dite?

E se alla fine fossi costretto a pagare le 18 mensilità, potrei rivalermi sul vecchio proprietario che all'epoca stipulò il contratto di affitto?