Richiesta della DIA da parte della futura proprietà

[Adriano Giacomelli]

Buongiorno, grazie a chi mi dà il suo distillato di scienza:
Futura proprietaria su preliminare registrato con cospicua caparra, ha titolo per richiedere una DIA ed inizia i lavori solo dopo aver fatto l'atto definitivo?
Ribaltando la domanda, la dia autorizzata è valida? Legge 380 del 2001 Art 11 dice:
"Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo." Sono in possesso anche di una autorizzazione a richiedere, scritta, da parte del venditore.
Domanda: La DIA è VALIDA?

 

[Jrogin]

Ciao Adriano, non sono un esperto in merito, ma credo che il promittente acquirente NON possa presentare a suo nome la DIA. Noi solitamente, in questi casi, indichiamo nel preliminare di coompravendita, che la parte promittente la vendita presenterà la DIA a sua cura, ma a spese del promittente acquirente e che appena rogitato definitivamente verrà volturata a nome di quest'ultimo.

 

[Adriano Giacomelli]

Intanto grazie Jrogin, ma qualora il venditore mi abbia autorizzato verbalmente e poi anche in forma scritta, a presentare la DIA a mio nome, se l'articolo 11 dice " Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo" sono colui che ha titolo per richiederlo? ( dato per assodato e documentabile, che sono su preliminare registrato e solo una volta fatto l'atto definitivo, ho iniziato le opere.)

 

[Jrogin]

Mah?? Non saprei.
Vediamo se Marco ci può aiutare, che è proprio il suo settore.

 

[Salvatore Schiavone]

Occorre distinguere la DIA presentata dal promissario acquirente in nome e per conto proprio da quella presentata invece in nome e per conto del promittente venditore.
A) Con riguardo alla prima ipotesi diciamo subito che l'orientamento prevalente della giurisprudenza è nel senso di negare che il semplice contratto preliminare, di per se, attribuisca al promissario acquirente il diritto a chiedere a proprio nome e per proprio conto il permesso a costruire.
Tuttavia, la giurisprudenza riconosce tale diritto al promissario acquirente alla condizione che al contratto preliminare si accompagni il trasferimento del possesso dell'immobile, che deve risultare da apposita clausola (in altre parole, non è sufficiente che io promittente venditore mi obbligo a trasferirti la proprietà ma è altresì necessario che, contestualmente alla firma del preliminare, ti trasferisca il possesso dell'immobile, cosiddetto preliminare ad effetti anticipati (vedi Consiglio di Stato, 18 giugno 1996 n. 718 e TAR Veneto 7 dicembre 1996 n. 2113).
Aggiungo però che vi è un orientamneto della giurisprudenza (TAR Lazio Latina del 26 luglio 2005 n. 636) il quale non ritiene sufficiente neppure il tresferimento del possesso, perché afferma che il promissario acquirente è legittimato ad ottenere il titolo abilitativo all'edificazione a condizione che nel contratto preliminare tale diritto gli sia stato attribuito espressamente dal venditore.
Pertanto, affinché il promissario acquirente possa presentare legittimamente una DIA non basta il semplice preliminare ma occore altresì:
che vi sia l'immediato trasferimento del possesso dell'immobile, che deve risultare da apposita clausola;
che il promittente venditore attribuisca espressamente il potere di chiedere il titolo abilitativo ad edificare.

B) Se invece la DIA viene presentata dal promissario acquirente non in nome proprio bensì dell'attuale proprietario in forza di una autorizzazzione scritta rilasciata dallo stesso, direi che non vi sono problemi: a seguito del rogito infatti la titolarità della DIA passerà in capo all'aquirente unitamente alla proprietà dell'immobile.

 

[Salvatore Schiavone]

Ciao Adriano, penso cha la tua DIA si valida, perché l'autorizzazione di cui parli, anche se non è stata inserita nel preliminare (registrato), è stata comunque deposita presso l'Ufficio tecnico comunale, e quindi ha una data certa anteriore al rogito.
Comunque quella indicata da Jrogin è la prassi corretta da seguire.
Ciao e a presto

 

[Adriano Giacomelli]

Caro Salvatore ti ringrazio per la tua esaustiva e puntuale risposta, ma mi permetto ancora un punto di vista: se vengo delegato per iscritto a presentare una DIA divengo persona avente titolo ( a seguito delega) a presentare.
Divengo colui che ha titolo, come recita l'articolo 11.
Cosa ne pensi? e cosa ne pensa chi ha cognizioni legali?
Grazie

 

[Marco Giovannelli]

allora, qualora nel compromesso sia citata la possibilità di effettuare la dia (a cura e spese della futura proprietà) basta allegare alla dia sia l'atto di provenienza della vecchia proprietà che il compromesso per la compravendita.
Qualora invece nel compromesso non si citi l'eventualità della Dia bisogna allegare alla pratica l'autorizzazione scritta di tutti i titolari di diritti reali di proprietà e relativi documenti di proprietà.

Un paio di volte mi è capitato e ho risolto in questo modo.

saluti

 

[Adriano Giacomelli]

Grazie, ma il mio caso è quello suesposto, e secondo voi la DIA è un atto non valido? Il Comune non ha nulla da eccepire, la vecchia proprietà non ha nulla da eccepire, i lavori sono conclusi e tutto è andato a buon fine. Il Notaio ha espresso una perplessità: (Ricapitolo: Proprietario 1 vende a me che presento la DIA mentre sono in preliminare registrato: Faccio il definitivo e inizio le opere. Ora Io venderò a un futuro acquirente 3) Io oggi vado ad alienare la proprietà e il Notaio del futuro acquirente potrebbe, esaminando la documentazione, verificare che la DIA era stata richiesta da persona non avente titolo, e considerarla nulla!!??. Una pura questione di cavillo.
Io sostengo che il fatto di essere stato delegato mi ha dato titolo ad divenire persona avente titolo. Come da Legge 380 del 2001 art.11

 

[viviana verrengia]

ciao Adriano, ti porto la mia esperienza personale: mio marito ha richiesto la DIA a suo nome, nella qualità di promittente acquirente, allegando un atto di assenso sottoscritto dal promittente venditore e il mio comune l'ha ritenuta valida e efficace.
Visto però che l'Italia non è una e che le nostre leggi, seppur emanate per l'intero territorio, vengono poi interpretate e appicate con criteri del tutto personali di questo o quell'impiegato, ti consiglio di recarti presso l'ufficio tecnico del comune dov'è ubicato l'immobile e chiedere! questa è l'Italia buona fortuna