Riavere la mia casa in separazione dei beni

B

blackdog

Membro Attivo
Buongiorno a tutti

non so se dovrei fare una breve mia presentazione ma non ho visto se c'è una sezione adeguata, se necessita e ricevo indicazioni provvedo...

Mi sono iscritto a Propit principalmente per avere qualche consiglio ma anche dopo aver "esplorato" il forum che ho trovato molto interessante e completo. Spero nel tempo di ricambiare ed di poter contribuire alla crescita del forum.

Se al momento posso richiedere un cortese parere in merito alla situazione in cui mi trovo ve ne sarei molto grato:

Sono separato consensualmente da più tre anni la questione (al di la degli aspetti sentimentali/umani) è relativa alla mia abitazione dove siamo comproprietari io e la mia ex, al 50 % ciascuno, in regime di separazione dei beni.
Al rogito intestai un 50% alla moglie anche se l'importo per l'acquisto fu interamente sostenuto da me, inoltre dato che ero anche amministratore di una srl, si costituì contemporamente (senza riserva della proprietà) sull'immobile un Fondo Patrimoniale.
Ora dall'atto sono passati oltre 12 anni i figli sono quasi tutti maggiorenni (l'ultimo lo sarà tra un paio di mesi).
In sede di separazione (da giudiziale in consensuale) non fu deciso nulla sulla casa salvo che la stessa fu assegnata a me (tuttora ci abito).
Preciso che l'abitazione è su tre lati in confine con altre proprietà mentre il lato fronte casa "confina" su lotto di terreno di mia esclusiva proprieta (terreno edificabile)ora adibito a vialetto d'accesso alla via pubblica e giardino.

Tutto ciò premesso
Credo che la mia ex si attiverà prima o poi per la vendita giudiziale della casa dato che le sue proposte in sede di separazione furono o di vendere (cosa impossibile considerata l'esistenza del Fondo Patr.) oppure di far valutare la casa e di dare a lei la metà del valore. Rifiutai entrambe le proposte mentre lei rifiutò la mia proposta di intestare il suo 50% ai figli.

In merito al "mi piacerebbe" ri-avere il mio 50% anche per vie legali il mio avv.to finora mi ha prospettato i lati negativi della serie:
- é stata una Donazione indiretta = non si puo fare nulla
- fare azione di accertamento e simulazione per interposizione = niente per mancanza prova scritta
- Indebito arrichimento? = nemmeno dato che ormai sono passati più di 10 anni.

Vorrei capire:
a) Esiste qualche altra possibilità?
b) il fatto che (almeno ritengo) sia difficilmente vendibile o economicamente non vantaggiosa una vendita "forzata" della sola casa (considerando il terreno di mia esclusiva proprietà)mi potrebbe aiutare per adottare qualche "strategia"?
c) in sostanza non so se stare alla finestra ed aspettare eventuali mosse della ex (che al momento non ci sono), oppure muovermi e proporre qualcosa ..ma cosa? (a parte ovviamente di sottostare alle sue condizioni)

..scusatemi post un po lungo forse anche incasinato

Vi ringrazio per l'attenzione e per eventuali consigli.
 
Ennio Alessandro Rossi

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
Condivido pienamente l'opinione del suo avvocato. Se Lei all'epoca si fosse fatto fare una dichiarazione in cui il coniuge ammetteva di essere solo intestatario fiduciario, avrebbe ora molte chances; cosi' (a mio avviso) nessuna.
Credoa questo punto che l'obbiettivo sia limitare i danni: Le sarebbe utile mettere in vendita la casa al prezzo maggiore possibile supponiamo valga effettivamente e sia vendibile a 250.000 euro, considerato il periodo fiacco del mercato ; nel contempo (senza nulla dire al coniuge della messa in vendita) fare un accordo con il coniuge impegnandosi a comperare a sua quota per se o per persona da nominare al prezzo di 100.000=; cosi' facendo Lei ricava il meglio, ossia 150.000=
In alternativa, fermo l'accordo di cui sopra , rilevare Lei la quota , e se non ha disponibilità, accedendo ad un mutuo.

Diversamente la casa si rischia venga venduta all'asta previo perizie, sede nella quale non si recupererà certo la cifra piena ma supponiamo 220.000= a lei spetterebbe 110.000 che dedotti : tempo perso, stress, parcelle avvocato e perito le resterebbero 100.000=
Come vede tentare la prima soluzione pare la via piu' conveniente
 
B

blackdog

Membro Attivo
Un sentito grazie dei consigli, in effetti ragionado a numeri, non mi rimane che cercare di "limitare i danni" al massimo.

Dobbiamo però ancora divorziare e di conseguenza cessare il Fondo patr., mettere in vendita l'immobile adesso sarebbe un problema. Presumo che anche la ex se volesse saltare questo passaggio (divorzio) non possa comunque chiedere la vendita giudiziale. Purtroppo (o per fortuna) i rapporti sono inesistenti e mi sa che ci si muoverà solo per vie "legali" non so è il caso che sia io ad iniziare o aspettare le "mosse" della ex...
 
S

Salvatore Schiavone

Membro dello Staff
Concordo anch'io con quanto detto dal suo legale e dal dott. Rossi per quanto riguarda la donazione indiretta, la eventuale simulazione, interposizione fittizzia ecc.: mancano le prove e senza di esse cause non se ne vincono.
Per cui, in alternativa alla soluzione prospettata da Rossi, l'altra potrebbe essere quella di non fare nulla e aspettera che ad assumere l'iniziativa legale (sempre che ne abbia voglia, tempo e soldi) sia la sua ex moglie.
Per i seguenti motivi:
1) l'immobile lo occupa lei e non sua moglie, e questo è già un vantaggio;
2) il fondo patrimoniale non è ancora cessato; cesserà col passaggio in giudicato della sentenza di separazione. Fino a quel momento pertanto sua moglie non potrà iniziare la causa di divisione;
3) se sua moglie non assumerà nessuna iniziativa, e lei non venderà a terzi la sua quota, l'immobile andrà ai figli per successione ereditaria;
4) ove invece sua moglie chiederà la divisione giudiziale, lei potrà domandare al giudice, in via riconvenzionale, di disporre la divisione dell'immobile mediante assegnazione a lei dell'intera proprietà con addebito dell'eccedenza, ossia pagando a sua moglie il 50 % del prezzo che verrà indicato da un perito nominato dallo stesso giudice. Il giudice, a questo punto, siccome è vincolato alla domanda delle parti, non potrà disporre la vendita all'asta, ma dovrà assegnare l'immobile a lei. A meno che non sia anche sua moglie a chiedere l'assegnazione dell'intera proprietà;
4) parlo per esperienza diretta. Io ho in corso una causa di divisione promossa per conto dell'ex marito. Si tratta di coniugi già separati e divorziati. L'immobile è occupato dalla ex moglie, perché, a suo tempo, il giudice le aveva affidato i figli minori: poi i figli son diventati maggiorenni e si son fatti la loro strada, ma la ex moglie (naturalmente) ha continuato ad occupare l'immobile. Di soluzione transattive (vendita, trasferimento ai figli, ecc) non ne vuole neanche sentire parlare. Prima di iniziare la causa di divisione, sperando di muovere un po le acque e "costringerla" a venire a più miti consigli, ho chiesto al giudice un provvedimento che integrasse il mio cliente (ex marito) nel possesso del suo 50% dell'immobile. Ma è stato inutile perché il Tribunale ha respinto la domanda. Per altro, la causa di divisione è appena iniziata e chissà quanto ancora durerà. Quindi, a mio parere, lei ha il coltello dalla parte del manico.
 
B

blackdog

Membro Attivo
Un vivo e sentito ringraziamento per l'attenzione dimostrata e per i preziosi consigli ricevuti.
Non solo tecnicamente importanti, ma dal lato personale mi sostengono per non "mollare" anche fisicamente.

Chiedo ancora qualche approfondimento per essere sicuro di aver capito bene ed anche per verificare alcuni aspetti che non mi sono chiari:

In "costanza" di separazione (e quindi con Fond. Patr. non cessato) nessuno può vendere autonomamente la sua quota, ed in caso di morte di uno dei due,l'iter ereditario sarà come una "normale successione".

Se mi è stata assegnata la casa come abitazione (e ci abito) la ex non dovrebbe "accampare" nessun diritto (richieste di affitto o possibilità di accedere o utilizzare lei l'immobile) mentre io potrei chiedere il suo contributo al 50% delle spese straordinarie di manutenzione eventualmente sostenute?

Allo stato attuale mi "conviene" non fare nulla ed aspettare iniziative dalla ex. (salvo se avessi interesse o necessità di vendere e nel caso tentare di trovare un accordo con la ex).

Se invece l'ex avanza lei richiesta di divorzio, e divisione dell'immobile, potrei chiedere (con domanda riconvenzionale) l'assegnazione della sua quota pagando il 50% del valore di perizia sull'intero (perizia che immagino considererà la presenza del terreno posto sul davanti della casa) come stabilito dalla CTU(?)nominata dal giudice.

Questo nell'ipotesi che se l'ex non vorrà acquistare la mia parte (molto probabile considerando appunto il terreno di mia esclusiva proprietà posto sul "davanti della casa").

Non mi è chiaro se il valore stabilito dalla perizia sarà sia vincolante ed anche non "contestabile".

Contestabile nel senso che la ex potrebbe rifiutare di vendermi a valore di perizia ritenendolo troppo basso? Cosa che invece da parte mia auspicherei vivamente dato che potrei anche essere nelle condizioni di non poter sostenerne il costo (od avere difficoltà ad accedere ad un mutuo).

In sostanza il tutto si potrebbe risolvere in un unico "passaggio" sulla base della perizia e sulla decisione di cui acquista la parte dell'altro' o si possono verificare altri sviluppi?

Ancora grazie...
 
S

Salvatore Schiavone

Membro dello Staff
blackdog ha scritto:
Un vivo e sentito ringraziamento per l'attenzione dimostrata e per i preziosi consigli ricevuti.
Non solo tecnicamente importanti, ma dal lato personale mi sostengono per non "mollare" anche fisicamente.

Chiedo ancora qualche approfondimento per essere sicuro di aver capito bene ed anche per verificare alcuni aspetti che non mi sono chiari:

In "costanza" di separazione (e quindi con Fond. Patr. non cessato) nessuno può vendere autonomamente la sua quota, ed in caso di morte di uno dei due,l'iter ereditario sarà come una "normale successione".

Se mi è stata assegnata la casa come abitazione (e ci abito) la ex non dovrebbe "accampare" nessun diritto (richieste di affitto o possibilità di accedere o utilizzare lei l'immobile) mentre io potrei chiedere il suo contributo al 50% delle spese straordinarie di manutenzione eventualmente sostenute?

Allo stato attuale mi "conviene" non fare nulla ed aspettare iniziative dalla ex. (salvo se avessi interesse o necessità di vendere e nel caso tentare di trovare un accordo con la ex).

Se invece l'ex avanza lei richiesta di divorzio, e divisione dell'immobile, potrei chiedere (con domanda riconvenzionale) l'assegnazione della sua quota pagando il 50% del valore di perizia sull'intero (perizia che immagino considererà la presenza del terreno posto sul davanti della casa) come stabilito dalla CTU(?)nominata dal giudice.

Questo nell'ipotesi che se l'ex non vorrà acquistare la mia parte (molto probabile considerando appunto il terreno di mia esclusiva proprietà posto sul "davanti della casa").

Non mi è chiaro se il valore stabilito dalla perizia sarà sia vincolante ed anche non "contestabile".

Contestabile nel senso che la ex potrebbe rifiutare di vendermi a valore di perizia ritenendolo troppo basso? Cosa che invece da parte mia auspicherei vivamente dato che potrei anche essere nelle condizioni di non poter sostenerne il costo (od avere difficoltà ad accedere ad un mutuo).

In sostanza il tutto si potrebbe risolvere in un unico "passaggio" sulla base della perizia e sulla decisione di cui acquista la parte dell'altro' o si possono verificare altri sviluppi?

Ancora grazie...
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Salvatore Schiavone

Membro dello Staff
3^ periodo): esatto, confermo
4^ periodo) siccome ci abiti solo tu e quindi l'abitazione attualmente è di tuo esclusivo godimento, su di te gravano naturalmente le utenze e tutte le spese ordinarie di manutenzione, mentre le spese straordinarie dovranno essere divise al 50%. In una eventuale causa di divisione la tua ex potrà chiederti il pagamento dei "frutti civili", ossia il 50% dell'ipotetico canone di locazione, perché tu stai utilizzando un bene che al 50% è anche suo; tuttavia i frutti civili saranno considerati solo dalla data di inizio della causa di divisione, non prima.
5^, 6^ e 7^) esatto.
8^ periodo) il valore stabilito dal CTU non è vincolante per le parti né per il giudice. Ma sarà difficilmente contestabile. Per cui o la tua ex porrà fine alla lite vendendoti il suo 50% al prezzo individuato del ctu, oppure deciderà il giudice assegnadoti l'interà proprietà ma obbligandoti a pagare il 50 % del prezzo stimato dal perito.
ALtre soluzioni non ne vodo.
Potreste vendere l'intera proprietà ad un terzo e dividervi il prezzo , senza contenziosi giudiziari
 

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