Riacquistare la nuda proprietà, vendita o donazione ?

[sasisilu]

Salve.
Qualche anno fa acquistai un appartamento intestando ad un amico la nuda proprietà e riservandomi l'usufrutto. Mi feci fare da lui un testamento olografo in cui lasciava a me la nuda proprietà in caso di sua pre-morienza.
Essendo mutate alcune circostanze, vorrei ricongiungere all'usufrutto la nuda proprietà. Il mio amico non ha nulla in contrario.
Quale iter è preferibile: l'acquisto da parte mia o la donazione da parte sua?
Faccio presente che abbiamo la stessa età e che, a parte le spese notarili,non ci sarà altro passaggio di danaro.
Grazie

 

[Jrogin]

Personalmente sconsiglio la donazione perchè limita la futura commerciabilità del bene donato (se fai una ricerca sul forum digitando "donazione" troverai tutte le motivazioni).
Consiglio quindi la vendita, ma il passaggio di denaro è indispensabile.

Attendiamo conferme o altre soluzioni dagli utenti del forum.

 

[felixgiovanni]

Concordo pienamente; la donazione, o vendita gratuita, è impugnabile dagli eredi del donante fino al decimo anno dalla sua morte. Ergo difficilmente un Istituto bancario concederà un mutuo su quel bene a favore di un eventuale futuro acquirente che, per giunta, si esporrà anche al rischio di vedersi contestata la proprietà acquistata....

 

[massaro tommaso]

La donazione è assolutamenter sconsigliata, che come dicevano altri nel forum, non ti permetterebbe di disporre liberamente ed integralmente del bene.
Tieni presente però che mentre la donazione sconta un'imposta molto ridotta, la vendita (per la parte di nuda proprietà logicamente e quindi in base all'età del donante), la vendita appunto sconta un'imposta imposta fissa (168+168 euro) se prima casa, altrimenti è del 10% (sempre calcolando l'incidenza del Tuo usufrutto e pagamento sulla rimanenza per giungere alla piena proprietà).
In definitiva viste tutte le problematiche che una donazione comporterebbe, a fronte di una eventuale maggiore spesa (se II casa), conviene sempre fare la compravendita.
Per il passaggio del danaro, Ti consiglio una eventuale soluzione.
Potreste accordarvi (nel rogito) con un pagamento mensile (che so di € 2.000,00 mensili) per un numero corrispondente di anni fino a raggiungere la cifra congrua.
Poi se con una scrittura privata, trovate altri accordi ............
Geom. Tommaso Massaro

 

[sasisilu]

Come sempre grazie a voi tutti per la competenza e le sollecite risposte!
Le ultime due domande:
1) il "donante" non è sposato e non ha figli. Ha solo fratelli, sorelle e i di loro figli..Quindi non ci dovrebbero essere eredi legittimi che possano impugnare la donazione, o sbaglio?
2)sarebbe una seconda casa, quindi l'imposta del 10% sulla rimanenza si calcola sul valore attuale dell'immobile o su quello di acquisto del 1999?

 

[Jrogin]

1) il "donante" non è sposato e non ha figli. Ha solo fratelli, sorelle e i di loro figli..Quindi non ci dovrebbero essere eredi legittimi che possano impugnare la donazione, o sbaglio?

In linea accademica..... oggi non è spostao e non ha figli, ma fra 1 o 2 anni. E poi, sempre in via accademica e senza riferimenti personali, chi lo sa se esistono figli naturali di cui ad oggi non ne conosciamo l'esistenza? Queste sono solo alcune delle domande che l'eventuale acquirente si pone (specialmente la sua banca se deve fare il mutuo)

2)sarebbe una seconda casa, quindi l'imposta del 10% sulla rimanenza si calcola sul valore attuale dell'immobile o su quello di acquisto del 1999?

Si calcola il 10% sul valore catastale che corrisponde alla rendita catastale moltiplicata x 126 (calcolo semplificato, in effetti sarebbe la rendita moltiplicata x 100 al quale aggiungere un 5% ed il tutto con un altro 20%)

 

[massaro tommaso]

La risposta di Jrogin è perfetta.
Geom. Tommaso Massaro

 

[sasisilu]