della questione tratta
Art. 1130-bis. delcodice civile : Rendiconto condominiale.
1.comma-Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
2.comma. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà...omissis..
Come vede dalla interpretazione letterale dell norma la competenza dovrebbe essere limitata alla mera "verifica della contabilità dicondominio " - A parere di scrive la norma fissa un ambito minimo ben potendo l' assemblea condominiale estendere liberamente i compiti del Revisore ( contratti, estrattio conto, fatture fornitori e congruità della spesa raffrontati ai prezzi medi praticati dai concorrenti etc.)
Se il Revisore sbaglia puo 'essergli imputato ed addebitato :
-un comportamnentro colposo ( dovuto a comportamento negligente ,ossia leggerezza nel svolgimento del mandato assegnatogli, si consiglia, per iscritto ). In tal caso ne risponde in sede civile anche previo azione di risarcimento del danno
-un comportamento doloso ( alias premeditato) es: combutta con l'amministratore condominiale . In tal caso ne risponde (inoltre) in sede penale
Il problema in questi casi è " la prova " spesso diabolica anche perchè, per fare emergere le negligenze , spesso occorre una perzia ( che in fondo non sarebbe altro che una nuova revisione ) .
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Nel dettaglio ecco una tentata elencazione (ma volendo c'è di piu' ) disamina della questione e delle domanande che il R. dovrebbe porsi e delle conseguenti delle risposte che dovrebbe dare , se si dovesse procedere ad una revisione completa (non prima di aver visionato il Regolamento condominiale , le piantine planimetriche delle particomuni e delle singole unità) :
- I saldi a credito e debito dell'esercizio precedente sono stati riportati correttamente
- l’iscrizione nei libri contabili è effettuata secondo i principi dichiarezza e veridicità,
- esiste un piano dei conti chiaro e chiare tabelle di ripartizione ;
- tutte le entrate e uscite sono state riportate correttamente e completamente ; le spese effettuate risultano giustificate;
- l’amministratore ha fatto beneficiare ai comproprietari degli sconti e delle riduzioni concessi da fornitori e artigiani ; ha correttamente rilevato i rimborsi assicurativi eventuali
- i giustificativi di spesa esistenti concernono tutte il condominio in questione;
- E' stato adottato in maniera costante il criterio di competenza o cassa ( attenzione che la stessa spesa non sia stata imputata in un esercizio per competenza e quello dopo per cassa ) ;
- sono stai analizzati i verbali di assemblea ordinaria e straordinaria e adottate le deliberazioni con le maggioranze richieste dalla legge ;
- le risorse che figurano sul bilancio esistono realmente (controllo degli estratti conto ecc.);
- le entrate e le uscite sono state attribuite correttamente alla tabella di riferimento
Mutuando dalla revisione che fanno i commercialisti per le aziende , per ovvie ragionidi econimia di tempo, il revisore procede ad un controllo a campione e non visionare tutte le pezze giustificative. In questo senso, il revisore limata in generale il suo controllo annuale alla verifica dei conti principali ed effettua un esame più approfondito di un certo ambito. Quest’ultimo dovrebbe essere cambiato di anno in anno; perciò la revisione continua e ripetuta nel tempo è di grande importanza.
Al termine, il revisore informa l’amministratore su eventuali mancanze e omissioni e rileva le sue giustificazioni . In caso motiva le sue critiche, propone delle correzionii e lascia all’amministratore l’opportunità di prendere posizione in merito. Se esiste un comitato, è utile coinvolgerlo nel chiarimento.
Il revisore informa i comproprietari sui risultati del suo controllo e sulle sue osservazioni sia personalmente durante l’assemblea condominiale, sia allestendo un rapporto di revisione . Nelle sue conclusioni, il revisore dovrebbe proporre ai condomini di approvare o meno il resoconto annuale, il bilancio e il preventivo.
Dato che il compito è impegnativo, è fondamentale che il revisore disponga delle necessarie conoscenze.
In pratica, oltre alle capacità è pure determinante che il revisore disponga della necessaria indipendenza di giudizio, anche dall’amministratore. In caso contrario non sarebbe più in grado di svolgere adeguatamente il compito assegnato.
Costi della revisione
I costi della revisione costituiscono delle spese condominiali e sono da dividere tra i comproprietari in base ai millesimi . Una diversa chiave di ripartizione è possibile, ma deve essere prevista dal regolamento o decisa dall’assemblea condominiale .
Responsabilità del revisore
È consigliabile definirla nel contratto di revisione o nel regolamento. Se la responsabilità non è specificata, si applicano le regole sul mandato che stabiliscono che il mandatario deve eseguire gli affari affidatigli in modo fedele e diligente e che risponde soltanto per il danno che cagiona intenzionalmente o per negligenza alla comunione
Il revisore risponde solo nei confronti della comunione condominiale. Il singolo comproprietario non può avanzare pretese dirette verso il revisore. In caso di lite, solo la comunione condominiale sarebbe legittimata ad avviare una causa, per la quale ci vorrebbe una decisione dell’assemblea .
Riassunto finale
La legge non stabilisce regole inerenti la revisione dei conti annuali. Perciò, ogni comunione condominiale è libera di prevedere o meno un tale controllo e soprattutto come e da chi dovrebbe essere svolto. Si consiglia nondimeno di provvedere ad un controllo di revisione, soprattutto in condomini di dimensioni medio - grandi.
Vista la sua importanza, la revisione va di preferenza affidata a persone con conoscenze specifiche nell’ambito della contabilità .
EnnioR
