Regolamento condominiale e tabelle millesimali "contrattuali" o "assembleari"

[Adriano Giacomelli]

Il quesito è:
Se si approvano le Tabelle e il regolamento condominiale solo in assemblea (A), a differenza di tabelle e regolamento condominiale allegate al contratto di acquisto della casa, e quindi "contrattuali" (B),
A) la differenza é che nel caso delle prime, cambiando un condomino, il nuovo potrebbe non riconoscere le tabelle e il regolamento?
B) nel caso delle seconde, essendo "contrattuali, ad ogni passaggio di proprietà devono essere recepite e riportate in atto notarile e quindi divengono imperanti?

Grazie per un parere.

 

[ralf]

Ritengo che nel caso A seguano le normali maggioranze condominiali previste per ogni innovazione.
Nel caso B sono imperative per tutti, vecchi e nuovi proprietari,seguono quindi i rogiti.
Penso che probabilmente l'unanimità dei condomini possa cambiare anche il regolamento condominiale nelle sue parti contrattuali.Magari aspettiamo anche il parere di un professionista.

 

[Jrogin]

Penso che probabilmente l'unanimità dei condomini possa cambiare anche il regolamento condominiale nelle sue parti contrattuali.Magari aspettiamo anche il parere di un professionista.

Si risulta anche a me che un regolamento do condominio contrattuale può essere modificato solamente con l'unanimità dei condomini.

 

[AlbertoF]

Anche io sono d'accordo con Jrogin

 

[Adriano Giacomelli]

Quello che volevo far risaltare è una situazione che accade con una certa frequenza: Il condominio delibera e approva tabelle e regolamento, diciamo nel corrente anno 2010, per semplice formalità assembleare. Tutti i condomini sono tenuti a osservare ciò che hanno deliberato e approvato.
Nel 2015 saranno cambiati due condomini, (è solo un esempio) e questi nuovi condomini, subentrati per acquisto di due unità, potrebbero non accettare, potrebbero impugnare, le tabelle e i regolamenti in quanto non hanno, loro, concorso a approvarli e quindi si dichiarano estranei a tali pattuizioni. Ecco perchè ritengo fondamentale avere sempre tabelle e regolamenti "contrattuali" che seguono i passaggi di proprietà dell'immobile, vincolando, automaticamente i nuovi proprietari.

 

[goost0804]

concordo pienamente con quello che dice Adriano:daccordo:

 

[Jrogin]

.......cambiati due condomini, (è solo un esempio) e questi nuovi condomini, subentrati per acquisto di due unità, potrebbero non accettare, potrebbero impugnare, le tabelle e i regolamenti in quanto non hanno, loro, concorso a approvarli e quindi si dichiarano estranei a tali pattuizioni......

i nuovi condomini sono obbligati ad accettare le tabelle di ripartizione delle spese ed il regolamento di condominio pre-esistenti, fino a che non vengono modificate e/o sostituite dall'assemblea condominiale (con le dovute maggioranze), o dal giudice (su richiesta di una parte).
Fino ad allora non possono sottrarsi al rispetto del regolamento ed al pagamento delle loro quote di spesa.

 

[Adriano Giacomelli]

Quello che tu scrivi, sarebbe vero se unitamente all'atto di acquisto integrato nella compravendita sono allegate le tabelle e il regolamento contrattuale. Se le tabelle e il regolamento sono solo condominiali, ovvero deliberate in sede assembleare, successivamente alle intestazioni delle singole unità, al primo passaggio di proprietà a terze persone, questi nuovi condomini potrebbero disconoscerle.

 

[Jrogin]

Quello che tu scrivi, sarebbe vero se unitamente all'atto di acquisto integrato nella compravendita sono allegate le tabelle e il regolamento contrattuale. Se le tabelle e il regolamento sono solo condominiali, ovvero deliberate in sede assembleare, successivamente alle intestazioni delle singole unità, al primo passaggio di proprietà a terze persone, questi nuovi condomini potrebbero disconoscerle.

Buongiorno Adriano, ma cosa intendi per "potrebbero disconoscerle"? Che si potrebbero rifiutare di pagare le loro quote spese fatte con le tabelle esistenti anche in assenza di una modifica assembleare o di una sentenza del giudice?
Mi sembrerebbe strano, ma non sono un esperto in amministrazioni.

PS: spesso, ma non sempre, anche negli atti di compra-vendita successivi al primo (costruttore-primoacquirente), c'è una clausola dove la parte acquirente dichiara di aver preso visione del regolamento di condominio e delle relative tabelle, di ben conoscerlo e di accettarlo.

 

[Adriano Giacomelli]

Quando all'atto originario, il costruttore vende con regolamento e tabelle "contrattuali" esse divengono parte integrante dell'immobile e ad ogni passaggio di proprietà l'atto notarile tramanda tale pattuizioni, tabelle e regolamento. In tal caso con l'acquisto dell'immobile si acquisisce anche l'obbligo contrattuale alle tabelle e regolamento.
Diversamente da questo caso, ma ci vorrebbe un tecnico legale, la registrazione, ovvero un atto pubblico, potrebbe rendere vincolanti anche per futuri acquirenti, le tabelle o regolamento.
E' chiaro che regolamenti o tabelle fatte solo a livello assembleare e non registrate, sono patti validi solo all'interno della realtà che l'hanno votata. Un nuovo proprietario, potrebbe rifiutare di osservare il regolamento o le tabelle, in quanto sono pattuizioni alle quali lui non ha partecipato e quindi diviene quella componente che non rappresenta più l'unanimità.

Complimenti Giuseppe, sei bonorivo!