Ti trasmetto questa sentenza della Cassazione in merito ad un problema analogo al tuo, sarà utile da seguire come linea guida:
La Cassazione ha confermato la decisione di merito precisando che “la quota di proprietà di cui all′articolo 1118 Cc, quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti”.
Pertanto, ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d’uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato dall’articolo 1102 cod. civ, il quale,”con il porre il limite del “pari uso”, impedisce che “alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri”.
Il criterio prescelto dall′assemblea, secondo la Cassazione, non può essere condiviso e ritenersi legittimo “traducendosi in una assegnazione dei posti a tempo indeterminato, dal momento che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più comodo per uno meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima comprensione del pari uso dei condomini svantaggiati”.
Ne consegue che, come nel caso di insufficienza di posti, anche nel caso di “diversa comodità”, al fine di non ledere il principio del “pari uso” da parte di tutti i condomini del bene comune previsto dall′art. 1102 cod. civ., il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello della turnazione.
A proposito del principio del “pari uso” e del “godimento paritario”, in fatto di parcheggi condominiali, per completezza di informazione si può aggiungere che la carenza di spazi destinati al parcheggio, essendo una delle principali problematiche in diverse realtà condominiali, ha spinto alla trasformazione di cortili ed altri locali di proprietà comune (pur insufficienti a soddisfare pienamente tutti i condomini!) in zone destinate al parcheggio.
Alla impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, si ricollega un notevole contenzioso, basato sulla pretesa violazione del principio del “godimento paritario” e del “pari uso” della cosa comune da parte di tutti i condomini.
Sul significato di “pari uso” e “godimento paritario” e sulla legittimità della trasformazione, anche nel caso in cui non sia possibile assicurare a ciascun condomino un posto macchina, la Cassazione si è pronunciata per la prima volta nel 1992, quando ha stabilito che “l'assemblea di un condominio edilizio può validamente deliberare con la maggioranza di cui all'art. 1136 2° comma c. c. la specifica destinazione di un locale di proprietà comune a garage in relazione alle caratteristiche obiettive del locale medesimo non importando una sostanziale modifica della cosa comune bensì trattandosi di un atto di amministrazione diretto ad assicurare a tutti i condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa comune, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l'impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza”. (Cass. civ. Sez. II, 20-02-1992, n. 2084).
Nel caso deciso in quella circostanza, si trattava di un locale situato al piano terra dell'edificio con accesso alla via pubblica mediante una rampa carrabile.
Sul fatto che il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, la Corte, poi, è tornata con altre pronunce conformi (cfr. Cass. Sentt. n. 9649/1998, n. 1057/1999 e n. 12873/2005), ampliando e definendo meglio il solco tracciato da quella prima decisione.
Volendo brevemente riassumere, i principi sanciti dai giudici di legittimità sono i seguenti:
nel caso di uso promiscuo del garage condominiale, l’eventuale assegnazione del posto macchina non può essere a tempo indeterminato e la scelta del posto non può seguire il criterio del valore degli appartamenti e quindi non può essere fatta in funzione dei millesimi di proprietà, favorendo i condomini con i millesimi più alti;
la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perchè se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine;
la delibera, che stabilisce la specifica destinazione dei posti auto disponibili, per assicurare ai condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione dei posti, può essere adottata con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. e non con l'unanimità;
la disciplina turnaria, dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento tenendo conto delle circostanze
