Registrazione preliminare

[coccobillo]

Buonasera.
Dopo che la proposta di acquisto viene accettata dal venditore e lo stesso incassa la caparra versata, è vero che l'agenzia immobiliare può non registrarla se il rogito è stato programmato entro venti giorni dal preliminare. Questo è ciò che mi ha detto il mediatore. Ma io mi chiedo, quando andrò a rogitare, come giustifico fiscalmente con il notaio quel mio assegno che il venditore ha già incassato? A cosa vado incontro se l'agente immobiliare non registra, si prende la provvigione ed il rogito si fa entro i 20 giorni? C'è l'obbligo della registrazione a prescindere? Cosa fa il notaio quando si trova di fronte ad un preliminare non registrato. Applica lui le sanzioni, oppure si astiene dal menzionarlo nel rogito. Ho una gran confusione. Un grazie a chi mi saprà fare uscire da questa palude.

 

[Carlo27]

Che io sappia, il preliminare non è necessario. E nel caso venisse fatto, non è obbligatorio registrarlo prima del rogito. Semplicemente va comunicata la cifra al notaio (magari con fotocopia dell'assegno) e per la tassazione verrà dal notaio sommato al rimanente dell'importo a saldo.

 

[Nemesis]

Dopo che la proposta di acquisto viene accettata dal venditore e lo stesso incassa la caparra versata, è vero che l'agenzia immobiliare può non registrarla se il rogito è stato programmato entro venti giorni dal preliminare. Questo è ciò che mi ha detto il mediatore.

L'obbligo della registrazione e del pagamento della relativa imposta in capo al mediatore sorge dal momento in cui viene accettata la proposta di acquisto,
indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto preliminare.

 

[Carlo27]

L'obbligo della registrazione e del pagamento della relativa imposta in capo al mediatore sorge dal momento in cui viene accettata la proposta di acquisto,
indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto preliminare.

Questo nel caso che ci si avvale di una mediazione immobiliare.
Nel caso di accordo diretto tra le due parti, senza mediazione, non c'è obbligo di registrazione del preliminare.

 

[Nemesis]

Nel caso di accordo diretto tra le due parti, senza mediazione, non c'è obbligo di registrazione del preliminare.

Affermazione alquanto imprecisa.
L'unico caso in cui non c'è obbligo di registrazione è quando ricorrono tutte queste condizioni:
- il contratto preliminare è concluso con scrittura privata non autenticata;
- promittente venditore è un soggetto IVA;
- non è prevista la dazione di caparra.

 

[coccobillo]

Buonasera. Torno sull'argomento!!
Faccio un esempio pratico.
L'acquirente contatta il proprietario tramite un annuncio su internet da privato.
Il proprietario vive lontano dall'immobile da vendere ed anche l'acquirente.
Il proprietario riferisce che la casa sarà fatta visionare da un suo amico di una agenzia immobiliare vicino l'immobile da vendere e che la stessa agenzia curerà la produzione della documentazione utile al rogito senza mediazione.
L'acquirente, quindi si rivolge all'angenzia e vede la casa. L'agenzia non interviene come mediazione in quando non richiede all'acquirente una provvigione, ma gli fa sottoscrivere una proposta di acquisto (con intestazione dell'agenzia) con il versamento di una caparra confirmatoria intestata al proprietario che a detta dell'agenzia sarà trattenuta dalla stessa fino al giorno del rogito.
L'agenzia invia via pec la proposta al venditore.
Il venditore rispedisce la proposta accettata sempre via pec all'agenzia.
L'agenzia spedisce via pec all'acquirente la proposta accettata per apporrvi la firma per presa visione.
L'acquirente rispedisce via pec all'agenzia immobiliare il tutto.
A questo punto, l'agenzia immobiliare si ritrova in mano una proposta accettata scaricata dalla mail che non riporta le firme in originale.
La mie domande sono:
- Ci troviamo di fronte ad una proposta accettata che ha l'obbligo di essere registrata entro venti giorni?
- Se si, non servono le firme in originale per l'Agenzia delle Entrate?
- Se dopo tutto questo giro, il venditore e l'acquirente si incontrano, si danno una stretta di mano e con buona pace dell'agenzia, vanno direttamente a rogito con saldo dell'intera cifra pattuita senza tenere in considerazione la proposta accettata (verrà strappata), si saranno commesse delle violazioni?
Grazie!

 

[griz]

secondo me se la caparra rimane a garanzia e non viene incassata, non vi è scambio di denaro quindi non vi è l'obbligo di registrazione, tutto il resto sono messaggi PEC che hanno valore legale di fronte ad un problema di non conclusione dell'affare.
Lo scambio di denaro serve a legare in modo concreto i due soggetti tradi loro, lo stato ha imposto la registrazione solo se lo scambio avviene, nel caso non avviene, la registrazione della scrittura è discrezionale

 

[coccobillo]

Grazie mille. Nel dubbio, si è proceduto alla registrazione, riproducendo il tutto con firme in originale e date uguali. La caparra sarà tratytenuta dall'agenzia e incassata dal venditore solo il giorno del rogito, insieme al resto della cifra pattuita.
104T per 1i 200 euro e 109T per 0,50% della caparra.
Troppe tracce in giro, secondo me. Meglio essere stati prudenti. Non è sicuramente un reato, non registrare, ma può capitare che dal notaio si fanno delle brutte figure se viene fuori poi.

 

[griz]

se dal notaio non si facesse cenno all'assegno a garanzia che viene riconsegnasto all'emittente al rogito, il problema non esisterebbe, la registrazione non ha un costo elevato ma avreste potuto trovare un modo migliore per spendere quei soldi

 

[coccobillo]

Anche l'agenzia ci ha detto la stessa cosa! Abbiamo rispettato la legge, ma mi sono reso conto che non la rispetta praticamente nessuno. Le agenzie non sanno neanche cosa sia il mod. 69. Ma va bene così. Tanto per sapere! Grazie mille!!