Registrazione preliminare.

[cristianorossi]

mah, non capisco, allora:
- se registro il preliminare non sono tutelato in caso di fallimento o truffa (perchè se vuole truffare poi il venditore sparisce);
- se trascrivo il preliminare, con costi annessi, allora sono tutelato a tutti gli effetti;
- se mi faccio fare la polizza fidejussoria almeno non perdo i soldi in caso di truffa, fallimneto, ecc.
Cos'è che ho confermato di quello che hai scritto?
Se la tua conferma è la blanda sicurezza di una prenotazione temporale che ti tutela solo se il venditore è così folle da fare due preliminari dello stesso immobile, allora va bene, ma non mi sembra che dicevi questo, almeno credo.

 

[erwan]

Un preliminare registrato, ... è una forma, quasi, di ipoteca sull'oggetto del vendere, per la qual cosa, un evetuale secondo acquirente - dalla verifica - verrebbe subito avvertito dell'esistenza di tale preliminare e, quindi, si comporterebbe di conseguenza.

questa non è una funzione della registrazione, ma della trascrizione....

 

[fashion]

questa non è una funzione della registrazione, ma della trascrizione....

esatto, non confondiamo la regitrazione con la trascrizione.
sono due cose molto diverse.

 

[fashion]

io preferisco sempre fare la trascrizione quando compro casa.

 

[acquirente]

io preferisco sempre fare la trascrizione quando compro casa.

............e fai bene.
La trascrizione del contratto preliminare, prevista dall'art. 2645-bis del codice civile, è
finalizzata a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli
(cessione dell'immobile promesso a terzi o costituzione di diritti reali sullo stesso;
pignoramenti; sequestri; ipoteche; ecc.), che potrebbero essere trascritte o iscritte contro
il promittente venditore nel periodo che va dalla sottoscrizione del preliminare alla
stipula dell'atto definitivo di compravendita.
inoltre la trascrizione del contratto preliminare attribuisce al promissario acquirente un
privilegio in caso di fallimento del promittente venditore (art. 2775-bis del codice
civile); ciò significa che, a seguito della vendita forzata dei beni del fallito ed in sede di
distribuzione del ricavato ai creditori, il promissario acquirente è preferito agli altri
creditori, anche ipotecari, del fallito medesimo.

 

[erwan]

L'agenzia delle entrate non tiene copia di ciò ma appone solo un numero di registrazione che riporta la tipologia di registrazione e la data. Quindi se si dovesse controllare se un altro preliminre è stato registrato non si avrebbe nessun tipo di riscontro in quanto manca proprio un archivio tale di detta documentazione.

non è esatto.
(almeno secondo l'opinione che ci si fa spiluccando il Testo Unico sull'imposta di registro)

il preliminare ha valore fino alla data in cui è accordato il termine tra le parti, che è obbligatorio scrivere sul preliminare per via della validità.

quale norma stabilisce questo obbligo?

Quello che non sò, personalmente, è se non cè la data di termine allora il preliminare ha comunque validità 3 anni.

correttamente: la trascrizione del contratto definitivo deve seguire entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione, e comunque entro tre dalla trascrizione del preliminare.

 

[acquirente]

Quando si registra un preliminare si và all'agenzia delle entrate, si pagano le dovute tase e bolli, e le copie rimangono in possesso di chi regitra. L'agenzia delle entrate non tiene copia di ciò ma appone solo un numero di registrazione che riporta la tipologia di registrazione e la data. Quindi se si dovesse controllare se un altro preliminre è stato registrato non si avrebbe nessun tipo di riscontro in quanto manca proprio un archivio tale di detta documentazione. Se invece si trascrive il preliminare allora l'immobile risulta vincolato e trascritto integralmente cosicchè in caso di visura immobiliare si vede se l'immobile è già promesso in vendita. La trascrizione difficilmente viene fatta per via dei costi da sostenere che equivalgono ad un rogito, circa, però solo con questo sistema l'immobile è vincolato all'acquirente e risulta intoccabile. Per via del lato temporale, il preliminare ha valore fino alla data in cui è accordato il termine tra le parti, che è obbligatorio scrivere sul preliminare per via della validità. Quello che non sò, personalmente, è se non cè la data di termine allora il preliminare ha comunque validità 3 anni. La registrazione del preliminare si può far valere solo se il venditore ha fatto un secondo preliminare e vende l'immobile, allora si può far causa per eventuali danni oltre alla restituzione del doppio della caparra.

max 1.500 euro per la trascrizione ma dormi sonni abbastanza tranquilli.
se il notaio e' lo stesso che fara' il rogito terra' conto della spesa effettuata per la trascrizione e fara' uno sconto per il rogito.
basta mettersi d'accordo.

 

[cristianorossi]

Certo, la cifra è quella che vuole il notaio (tipo un rogito) ma poi ci sono le spese tipo (vado un pò a memoria perchè è un pò che non ne registro) 0.50% della caparra, 3% degli acconti, marca da bollo da € 14.62 per le prime 4 pagine da max 25 righe e poi una ogni pagina in più, ed altre che non ricordo bene.
A conti fatti su € 150.000 di immobile (per esempio) arrivi ad aggiugere oltre il notaio altri € 1500 e più (dipende com'è fatto il preliminare naturalmente, il mio è un conteggi esemplificativo).
Ergo, trascrivere conviene per tutelarsi ma non per la spesa, viceversa della registrazione.
E dormo tranquillo

 

[erwan]

poi ci sono le spese tipo (vado un pò a memoria perchè è un pò che non ne registro) 0.50% della caparra, 3% degli acconti

queste voci pesano parecchio, ma non sono un costo in più della trascrizione, perché costituiscono anticipazioni dell'imposta che si pagherà poi all'atto definitivo di vendita.
considerato quindi il forte sconto che il notaio applica sul preliminare quando è chiamato a fare anche l'atto successivo il gioco, economicamente parlando, dovrebbe valere la candela, considerando la spesa come un'importante polizza assicurativa

 

[cristianorossi]

Eh no, non sono anticipazioni, sennò le facevano tutti.
Eccerto che vale la pena, è che ha un costo.