Recupero sottotetto e modifica Tabelle Millesimal​i

[wizzard67]

Buona sera
cortesemente, e se è possibile, vorrei chiedere un parere sulla modifica delle tabelle millesimali che l'amministratore mi ha comunicato recentemente.
Ad inizio 2010 ho modificato una parte di sottotetto a mio esclusivo accesso, come da pdf che allego (situazione precedente e situazione attuale).
Vedi l'allegato STATO DI FATTO.pdfVedi l'allegato STATO PROGETTO QUOTEv2.pdf

Durante l'assemblea condominiale di fine 2010, è stato verbalizzato di far ricalcolare i millesimi della mia proprietà con spesa a mio carico.
Ho consegnato all'amministratore la piantina dello stato attuale della mia proprietà e non ho saputo più nulla fino a 10 gg.
Ora mi è arrivata la comunicazione dall'amministratore che mi informa che ha provveduto al ricalcolo dei miei millesimi rispetto alla situazione originale.
Ecco l'estratto esatto riportato nella comunicazione:

"In particolare si sono rapportati semplicemente alla maggior superficie.
superficie originaria (ca) mq. 76,00
superficie attuale (con 1/3 terrazzo) mq. 97,50 (pari a circa il 28% in più)

millesimi originari di gestione 37,58
millesimi attuali " " (+28%) 48,10

millesimi originari di riscaldamento 47,81
millesimi attuali " " (+28%) 61,20

Questo pratico sistema di calcolo evita il costo di intervento del tecnico"

Ora è arrivato il consuntivo 2010-11 è mi ritrovo ca 1.100 € da pagare in più e il 14 dicembre si terrà l'assemblea condominiale.
Sinceramente mi pare ci sia qualcosa che non mi torna.
Vorrei corteseemente un vostro parere e, in caso, un consiglio su come comportarmi.

Grazie per l'attenzione.

 

[davidecarli]

L'amministratore ha considerato la superficie effettiva e non quella convenzionale, che è un prodotto di coefficienti dati dalle caratteristiche dei vani dell'appartamento. In questo modo si crea un possibilie squilibrio tra i tuoi millesimi e quelli del restante condominio. C'è da dire che ho visto che hai trasformato alcuni locali accessori (bagno, corridoio, ripostiglio) in vani principali. Questo provoca sicuramente un incremento della superficie, oltre all'ampliamento.- Probabilmente il calcolo dell'amministratore non è correttissimo, ma probabilmente il risultato finale di un ricalcolo dei millesimi rigoroso non sarà molto distante. Il dubbio te lo puoi togliere facendo rifare i millesimi da un tecnico. Infatti se è vero che dovrai pagarlo tu, è anche vero che se il calcolo dell'amministratore è sbagliato e tu lo accetti, dovrai pagare una maggior spesa, magari non dovuta, per tutto il tempo che sarai proprietario dell'appartamento, magari tutta la vita.- Io fossi in te rifarei fare il calcolo dei millesimi, anche se a mie spese.-

 

[Busolegna]

Personalmente vengo da un'esperienza esattamente analoga alla tua, il ricalcolo delle quote millesimali della tua proprietà vanno opportunamente rivisti in quanto ogni voce è un po' ma se stante ovvero:
1) i millesimi di proprietà, che di norma per un appartamento sono analoghi a quelli di gestione, per effetto del recupero del sottotetto vanno considerati i metri quadri con altezza abitabile con coefficiente 1 mentre la superficie sotto tale altezza va conmsiderata con fattore riduttivo di 0,5;
2) anche per i metri quadri del terrazzo va applicato il coefficiente di 0,5,
3) per il riscaldamento la cosa è un po' più complicata ma ci si arriva: non si considerano i soli metri quadri una calcolata la superficie convenzionale (e non quella reale) ma bisogna fare un rapporto tra volume ed elementi riscaldanti dell'appartamento con quelli del sottotetto poiché quest'ultimo di norma è di una volumetria inferiore per cui necessita di minore energia per il proprio riscaldamento, un occhio sarebbe da dare anche alle eventuali coibentazioni del sottotetto poiché questo locale potrebbe disperdere più calore dell'appartamento. Inoltre devi tenere d'occhio se tutti gli elementi dei termosifoni sono pariteticamente caldi altrimenti significa che la pressione dell'impianto è insufficiente per una corretta circolazione dell'acqua calda da riscaldamento e quindi ti trovi per esempio un calorifero con 10 elementi ma 8 sono freddi e quindi a nulla servirà spurgarli poiché la situazione si ripresenterà quanto prima: capisci che se incorri in tale circostanza il calcolo attualmente effettuato è ancor più penalizzante.
Con un po' di buona volontà si può trovare un accordo anche se in tema di spese la questione è sempre ostica poiché ognuno vede ciecamente in maniera esclusiva quanto di proprio interesse mentre del bene comune le attenzioni scemano totalmente.
Ti consiglio di provare ad applicare i concetti di cui sopra su un fogliodi Excel col quale potrai facilmente simulare diverse alternative e quindi avere un valido strumento da sottoporre all'assemblea.

 

[wizzard67]

Grazie a tutti per l'attenzione e per i vostri pareri.
Sicuramente chiamerò un tecnico per ricalcolare i millesimi e togliermi i dubbi, ma come comportarmi con il consultivo? Devo pagare e, in caso fossero errati i calcoli fatti dall'amministratore, mi vengono stornati con i prossimi esercizi?
Lo si fa presente in assemblea o è meglio parlarne con l'amministratore?

Grazie ancora

 

[Busolegna]

Se hai una base di calcoli credibile i cui risultati si scostano da quelli dall'amministratore puoi contestare gli attuali consuntivi versando quanto ritieni giusto salvo eventuali bilanciamenti a definizione dei riconteggi. Sentiti comunque con l'amministratore portando tutte le tue buone motivazioni sia per i calcoli ritenuti errati che per le modalità da applicare, di solito però sono sempre abbastanza rigidi nelle proprie idee e poco propensi, nel bene e/o nel male, ritornare sui loro passi.

 

[Luigi Barbero]

Ricorda, cmunque, che anche se l'amministratore ha deciso di ricalcolare "motu proprio" i valori millesimali, gli stessi vanno poi approvati dall'Assemblea ed anche con voto unanime. Pertanto, oltre alle strade che ti sono state indicate (pagare con la sospensiva di future revisioni, ricacalcoli e conguaggli, ecc, ecc.) puoi anche votare contro la delibera di adozione delle nuove tabelle invitando l'amministratore a soprassedere al maggior introito da parte tua nelle more della definizione della faccenda. In fondo, non mi sembra che ti abbia lasciato molto tempo per il tuo ricalcolo o per le controdeduzioni. Visto che si parla di un maggior esborso di oltre 1000 euro/anno, credo ti convenga far fare un calcolo da un buon tecnico che sicuramente contesterà il calcolo un pò semplicistico effettuato dall'amministratore e ripartirà anche le tabelle esistenti secondo il criterio più consono.

 

[nad]

per una mia esperienza nel condominio in cui abito e per legge l'amministratore ha rifatto i millesimi di tutto il condominio addebitandoli a chi ha ampliato e la cifra del tecnico non è certo irrisoria

 

[wizzard67]

Grazie ancora a tutti per i pareri espressi; sinceramente (anche per altri motivi) la cosa mi stava facendo innervorsire non poco.
Ho quindi deciso di chiedere un parere anche al mio avvocato che gentilissimo, vedendo le vecchie tabelle millesimali, le nuove e la comunicazione che mi ha inviato l'amministratore, mi ha rassicurato un pò.

In pratica, se i mq sono esatti (e penso sia cosi) , il mio avvocato era del parere che propabilmente i calcoli delle volumetrie per la parte del sottoetto non siano stati calcolati in modo preciso (come diceva correttamente Busolegna nel suo post).
Detto questo, visto che l'amministratore indicava anche un probabile ricalcolo a breve di tutte le tabelle millesimali (nella prima scala hanno installato un ascensore), l'avvocato era anche del parere che l'amministratore sia stato abbastanza coretto e abbia voluto farmi risparmiare la spesa per far calcolare i miei millesimi che sarebbe intorno alle migliaia di euro.

Comunque all'amministratore chiederò e farò sicuramente presente che con le volumetrie probabilmente non ci siamo e vedo cosa mi dice.
Ringrazio ancora tutti.