Recesso Subentro Contratto di affitto

[gitano]

Buongiorno,
è stato stipulato un contratto di affitto quadriennale (Legge 431/98 Art. 2 comma 1) specificando nello stesso tutte le anagrafiche di n° 3 conduttori (trattasi di studenti universitari).
Con riferimento al canone di pagamento è stato riportata la seguente dicitura "Le Parti pattuiscono il canone in annui euro 12.000 (dodicimila), da pagarsi in 12 rate mensili uguali anticipate, ciascuna dell’importo di euro 1000 (mille) ..... Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni dei Conduttori, qualunque ne sia il titolo".
Puntualizzo riguardo al pagamento del canone che a copertura della somma mensile pattuita (€ 1.000) ogni ragazza paga la sua quota parte (400+300+300).

Nella parte riferita al recesso è riportata la seguente dicitura: "I Conduttori, qualora ricorrano gravi motivi, possono recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata A/R al locatore con preavviso di 3 (tre) mesi.
Qualora uno o più dei conduttori receda dal contratto di locazione il medesimo e gli altri conduttori si obbligano, nel periodo di preavviso, a ricercare uno o più potenziali conduttori subentranti che saranno valutati dai conduttori rimasti e dal locatore per una scelta comune del subentrante nel contratto di locazione."

Alla luce di quanto riportato il quesito è questo:
Uno dei conduttori sta per lasciare la casa senza dare comunicazione di recesso.
Il proprietario dice che da quel momento in poi se non interviene un subentro la quota a carico del conduttore che lascia sarà a carico dei rimanenti conduttori.
I rimanenti conduttori invece ritengono che va fatto rispettare dal proprietario l'obbligo di recesso/preavviso e che quindi non intendono coprire la quota mancante fino al termine dei 3 mesi di preavviso.

Spero sia tutto chiaro.
Cosa ne pensate?
Grazie
Saluti

 

[uva]

Uno dei conduttori sta per lasciare la casa senza dare comunicazione di recesso.

Costui non ha rispettato la clausola relativa al recesso:

dandone comunicazione mediante lettera raccomandata A/R al locatore con preavviso di 3 (tre) mesi.

Per cui il locatore può rivalersi del mancato preavviso trattenendo le 3 mensilità dalla quota di deposito cauzionale relativa al conduttore che ora recede.
Consiglio di sorvolare sulla mancanza dei "gravi motivi" se non ritiene tali quelli addotti dalla ragazza che va via.

va fatto rispettare dal proprietario l'obbligo di recesso/preavviso e che quindi non intendono coprire la quota mancante fino al termine dei 3 mesi di preavviso.

E' corretto.
Intanto i due conduttori che rimangono si devono attivare per trovare un/una subentrante idoneo/a.

 

[gitano]

Grazie gentilissimo,
quindi ricapitolando il conduttore che lascia è obbligato a recedere e solo dopo i 3 mesi di preavviso se non c'è subentro i rimanenti due si devo accollare l'intero importo della locazione.
Nel caso invece che il conduttore che lascia non recede il proprietario deve trattenersi i tre mesi di preavviso dalla cauzione.
Spero sia cosi.
Grazie ancora

 

[uva]

il conduttore che lascia non recede

Il concetto è il seguente.

Il conduttore Tizia recede, nel senso che lascia l'immobile, ma non ha comunicato al locatore il recesso 3 mesi prima (termine di preavviso stabilito da apposita clausola contrattuale).
Per cui Tizia va via oggi e il locatore può trattenere dalla quota deposito cauzionale di competenza di Tizia le 3 mensilità di preavviso mancanti.
Ovviamente auspico che la cauzione di 3 mensilità sia stata versata alla stipula del contratto!

Da oggi i conduttori Caia e Sempronia che rimangono lì hanno 3 mesi di tempo per cercare il/la subentrante. Durante i 3 mesi pagano solo la loro quota di canone (quella di Tizia è stata compensata con il suo deposito cauzionale).

Trascorsi i 3 mesi i casi sono due:

1) E' stato trovato il subentrante: tutto ok.

2) Non è stato trovato o "approvato": questo secondo me è un problema.
Se Caia e Sempronia non si sono attivate per la ricerca, allora sarebbe ragionevole esigere da loro l'intero canone mensile di 1.000 euro.
Se invece hanno trovato dei potenziali subentranti ma nessuno è gradito al locatore, ci sarà da discutere.
La clausola

subentranti che saranno valutati dai conduttori rimasti e dal locatore per una scelta comune del subentrante nel contratto di locazione

è ambigua perché una scelta "comune" potrebbe essere difficile da raggiungere.
Io l'avrei scritta diversamente.

 

[gitano]

Da parte tua tutto chiarissimo.
Non lo è purtroppo al proprietario che si fa forza di questa dicitura riportata sul contratto "Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni dei Conduttori, qualunque ne sia il titolo" e addirittura dice che dovranno gli altri conduttori a rivalersi sul conduttore che lascia.
Ci sarà da discutere......
Grazie ancora

 

[gitano]

Ah dimenticavo forse la cosa piu importante.
Il proprietario fa riferimento anche questa'altra dicitura riportata nel contratto:
"i conduttori sono tenuti in solido per l'esecuzioni delle prestazioni derivanti dal contratto senza beneficio d'ordine o di escussione".................

 

[uva]

Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni dei Conduttori, qualunque ne sia il titolo"

Questa è una clausola "standard". Significa che i conduttori non possono sospendere il pagamento del canone e/o degli oneri accessori per alcun motivo (impianti dell'immobile che non funzionano, ecc).
Se hanno delle lamentele devono parlarne col locatore e continuare a pagare regolarmente.

i conduttori sono tenuti in solido per l'esecuzioni delle prestazioni derivanti dal contratto senza beneficio d'ordine o di escussione"

Significa che se un conduttore non paga il locatore può esigere il pagamento dagli altri scegliendo a suo insindacabile giudizio a chi rivolgersi.
Però rimane valida la clausola relativa al preavviso dovuto dal conduttore che decide di recedere. Se costui non osserva il preavviso di 3 mesi, il locatore non può rivalersi sugli altri.

addirittura dice che dovranno gli altri conduttori a rivalersi sul conduttore che lascia.

Questo non mi è chiaro.
Cosa sta scritto esattamente?

 

[gitano]

No riportavo solo le sue parole "....dovranno essere gli altri conduttori a rivalersi sul conduttore che lascia....". Non è riportato sul contratto.
Speriamo di farlo ragionare e trovare un intesa.
Grazie mille per i tuoi preziosi chiarimenti

 

[uva]

riportavo solo le sue parole "....dovranno essere gli altri conduttori a rivalersi sul conduttore che lascia.

Il locatore sbaglia.
La responsabilità in solido dei 3 conduttori per il pagamento dei canoni e degli oneri accessori non interferisce con la clausola che regola il recesso anticipato di uno di loro.
Se in caso di recesso il conduttore non rispetta il preavviso, il locatore può solo rivalersi sul deposito cauzionale di quella persona.

Secondo me il locatore avrebbe fatto meglio a stipulare tre contratti separati, intestati ognuno ad un solo conduttore, per la locazione parziale dell'unità immobiliare.
Affittando le singole stanze, con uso in comune di cucina e bagno, quando un inquilino disdice il suo contratto e va via non vengono coinvolti gli altri.