Recesso locazione: un locatario al posto di due

[zetaerre]

Contratto 4+4 con cedolare secca.
Locazione a QUATTRO conduttori.
DUE locatari di una camera doppia vogliono recedere dal contratto.
Mi propongono UN singolo locatario disponibile ad accollarsi l'intero canone d'affitto.
Vorrei sapere se si può fare?
E se si può fare come devo agire su RLIWEB? Un cessionario e due cedenti? una sola imposta oppure due?

Anche se si può fare c'è però un possibile problema sulle spese.
Come da contratto i locatari anticipano una quota di spese con conguaglio periodico.
Ma la quota prevista mensile è calcolata su 4 persone: ed è più o meno calcolata bene in modo che nei fatti non siano conguagli.
Nel momento che dovessero diventare 3 la quota anticipata non sarebbe più sufficiente e i due restanti avrebbero un aumento della loro parte.
Una possibile soluzione sarebbe considerare comunque QUATTRO quote e addebitarne DUE al cessionario.
E' una soluzione praticabile?
Ci sono idee migliori?

 

[uva]

se si può fare come devo agire su RLIWEB

Si può fare, compilando il Quadro B - Sez II - del mod. RLI. Si scrivono i dati dei due cedenti (i conduttori che vanno via) e del cessionario (quello nuovo).

UN singolo locatario disponibile ad accollarsi l'intero canone d'affitto.

Trattandosi di un solo contratto cointestato, tutti i conduttori sono responsabili in solido per i pagamenti.
Se si vuole che il nuovo arrivato sia l'unico responsabile, secondo me occorre redigere e firmare una variazione del contratto attualmente in essere e registrarla presso l'Ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate dove venne registrato il contratto, per conferire data certa al nuovo accordo.
L'accordo deve chiarire anche in quale misura vengono ripartiti gli oneri accessori (spese condominiali e riscaldamento) tra i tre conduttori.

Io come locatore non lo farei. Perché in caso di ritardi nei pagamenti/morosità preferisco potermi rivalere su tutti gli occupanti dell'immobile cointestatari del contratto, non su di uno solo.

 

[zetaerre]

Trattandosi di un solo contratto cointestato, tutti i conduttori sono responsabili in solido per i pagamenti.
Se si vuole che il nuovo arrivato sia l'unico responsabile, secondo me occorre redigere ...

Mi sono spiegato male.
Il contratto, esplicitamente, prevede che:
X (singola 1) affitto 100 anticipo spese 10
Y (singola 2) affitto 100 anticipo spese 10
Z (doppia) affitto 70 anticipo spese 10 per ogni locatario (che sono due, Z1 e Z2)
Il nuovo arrivato sostituisce Z1 e Z2 e si accollerebbe entrambi i canoni di affito
Non vorrei cambiare nulla, sbaglio?

Resta la questione spese.
Dal contratto:
"Ogni mese si richiede il versamento di un anticipo di Euro xx,xx a ogni conduttore a titolo di spese per le utenze domestiche più spese condominiali con successivo conguaglio da effettuarsi ogni 4 (quattro) mesi"
Si parla di "ogni conduttore" quindi se oggi si divide per quattro domani si divide per tre.
Se si divide per tre è chiaro che i conduttori delle camere singole avrebbero una quota a consuntivo più alta.
Quest'ultima cosa vorrei evitarla.
L'unico modo sarebbe continuare a dividere per quattro e fare pagare due quote al nuovo arrivata.
Ma anche così non è molto corretto.
Ci sono idee migliori?

 

[uva]

sbaglio?

Non dico che sbagli. Però mi pare che un unico contratto cointestato a più persone con le differenziazioni nei canoni e la suddivisione delle spese per le diverse stanze/conduttori che hai elencato sia anomalo.

Ci sono idee migliori?

Stipulare tre contratti di locazioni parziali separati: contratto 1 per la prima singola, contratto 2 per la seconda singola, contratto 3 per la doppia. Tutti con uso comune di cucina e bagno.

Così quando vanno via i conduttori Z1 e Z2 possono cedere il contratto 3 della camera doppia al nuovo arrivato W. Sempre se a te va bene avere un unico conduttore che risponde da solo di tutte le obbligazioni. Io preferirei "subentrassero" W1 e W2 per avere maggiori garanzie.

Se vuoi dividere in due quote il canone della doppia, faresti meglio ad affittare i singoli posti letto, non la camera.

 

[zetaerre]

Non dico che sbagli. Però mi pare che un unico contratto cointestato a più persone con le differenziazioni nei canoni e la suddivisione delle spese per le diverse stanze/conduttori che hai elencato sia anomalo.

L'idea è che le stanze singole valgono di più di quella doppia e per questo motivo hanno un costo maggiore.
Mentre per le spese la divisione è per locatore perché tutti usufruiscono in parti uguali delle utenze (poi uno può consumare più o meno energia elettrica, acqua o quant'altro ma è difficilmente quantificabile).

Se vuoi dividere in due quote il canone della doppia, faresti meglio ad affittare i singoli posti letto, non la camera.

Quindi 4 contratti (singola 1, singola 2, posto letto 1 in doppia e posto letto 2 in doppia)?

 

[uva]

per le spese la divisione è per locatore perché tutti usufruiscono in parti uguali delle utenze

Sì, va bene se è specificato sull'unico contratto cointestato: rata acconto spese € 10 per persona, non per stanza.
Se hai scritto

Z (doppia) affitto 70 anticipo spese 10 per ogni locatario

e ora "subentra" W, mi pare ovvio che tu incassi soltanto € 30 in totale:
€ 10 da X per singola 1,
€ 10 da Y per singola 2,
€ 10 da W per doppia 3 locata uso singolo.

Mi pareva che tu volessi continuare ad incassare € 40:

considerare comunque QUATTRO quote e addebitarne DUE al cessionario

che secondo me è sbagliato.

Comunque se vuoi continuare con quel contratto forse è meglio che per comunicare la cessione ti rivolgi allo sportello dell'Agenzia delle Entrate.
Ti spiegheranno se è possibile precisare che W "subentra" a Z1 e Z2 senza coinvolgere nella cessione della stanza 3 i conduttori X e Y.

 

[uva]

Quindi 4 contratti

Semplificherei facendo tre contratti parziali:
contratto 1 per la prima singola,
contratto 2 per la seconda singola,
contratto 3 per la doppia (o doppia uso singolo).

Se la doppia interessa a due persone W1 e W2 che già si conoscono, intesti il contratto ad entrambe. Quindi sono obbligate in solido al pagamento di € 140 mensili. Come suddividono l'importo tra di loro non ti riguarda.
Se la affitti ad un singolo, intesti il contratto a W che paga da solo € 140 al mese.

L'importo della rata mensile acconto spese è di € 20 nel contratto W1 e W2, di € 10 in quello W.

Eviterei di affittare i posti letto nella stessa stanza a due estranei.
Per non complicare ulteriormente la convivenza di persone indipendenti in un unico appartamento, che spesso comporta dei problemi anche per il locatore.

 

[zetaerre]

Mi pareva che tu volessi continuare ad incassare € 40:

A me non cambia nulla perché a conguaglio rientrano le spese effettivamente sostenute.
Ma se incasso solo 3 quote, X e Y sosterranno qualche costo in più, e non è corretto. A prescindere da quanto scritto nel contratto.
E concordo con te che fare pagare due quote alla persona che occupa la stanza che in origine era doppia non è corretto.
Quindi chiederò che i cessionari siano due come i cedenti possiibelmente già "coppia" da prima.

Grazie, mi ha chiarito tanti dubbi.

 

[cec]

Ma se incasso solo 3 quote, X e Y sosterranno qualche costo in più, e non è corretto.

Ma avranno anche dei vantaggi, ad esempio se c'è un unico bagno ed un'unica cucina troveranno meno affollamento.
Inoltre i consumi di acqua si ridurranno (meno docce, meno scarico sciacquone, meno lavaggi stoviglie, meno lavatrici), quelli di luce diminuiranno di poco, il riscaldamento sarà lo stesso, le condominiali (poi dipende cosa c'è incluso in queste) andranno ad aumentare il riparto.
Puoi tranquillamente dividere per 3.
Ad esempio, dove abita mio figlio fuori sede ci sono 5 camere: 2 doppie uso singola e 3 singole.
La proprietaria divide per 5 le spese e nessuno si è mai lamentato, logicamente il costo della camera è diverso a seconda della grandezza!

 

[uva]

Quando ci sono camere doppie che possono essere occupate da due persone o da una sola in caso di uso singola, secondo me è corretto dividere le spese in base al numero di persone (non delle camere) che in quel periodo abitano nell'appartamento.

Se una stanza rimane sfitta per qualche mese, in quei mesi il numero dei conduttori tra i quali suddividere le spese diminuisce.
In questo periodo si riaffitta velocemente, ma in passato è già successo.

il riscaldamento sarà lo stesso

A volte gli studenti chiedono, giustamente, che il riscaldamento venga suddiviso in base ai consumi rilevati in ogni stanza dai contabilizzatori di calore.
C'è chi chiude spesso le termovalvole perché non patisce il freddo o vuole risparmiare; e ci sono i freddolosi o disinteressati al costo che le aprono al massimo.